direct naar inhoud van 4.1 Rood voor Groen ontwikkeling
Plan: Mariaburg
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002135-1401

4.1 Rood voor Groen ontwikkeling

4.1.1 Aanleiding

De rood voor groen ontwikkeling voor de Vlietwijksestraat (oost) en het terrein achter het klooster aan de Graafsebaan is onderdeel van de gebiedsvisie Nota Boszone, Hooge Heide Midden. De ambitie is om in Hooge Heide een groot toegankelijk groen en bosrijk gebied te creëren met landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten. Met een eigenaar/ontwikkelaar is op basis hiervan een overeenkomst gesloten, waardoor bestaand bos en agrarische percelen inmiddels zijn overgedragen aan de gemeente in ruil voor bouwmogelijkheden. Deze overeenkomst wordt in dit bestemmingsplan planologisch vastgelegd.

Het bestemmingsplan is gelegen in het gebied “integratie stad-land” (Verordening Ruimte). Ingevolge de definitie van “gebied integratie stad-land” gaat het hierbij om een gebied waar onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling in samenhang met een evenredige groen en blauwe landschapsontwikkeling mogelijk is. In dit hoofdstuk en in hoofstuk 8 "Economische uitvoerbaarheid" wordt aangegeven waaruit de rode en groene ontwikkelingen bestaan en hoe deze zich tot elkaar verhouden. Daarbij is gezocht naar een wijze van planinvulling die leidt tot versterking van het landschap en een concentratie van bebouwing. Gezien de vigerende bestemmingen is er niet zozeer sprake van een toevoeging van bouwvolumes, maar meer van een hergroepering. Juist door die hergroepering ontstaat de mogelijkheid om tot concentratie van bebouwing en aaneengesloten natuurontwikkeling te komen.

4.1.2 Rood voor groen

De rode ontwikkelingen zijn in samenhang met het landschap ontworpen en gebaseerd op de twee landschappelijke eenheden zoals deze in het plangebied voorkomen: de historische linten en de ontginningsbossen met historische complexen (zie hoofdstuk 2 analyse plangebied). De visie gaat uit van de ontwikkeling van acht bouwkavels aan de Vliertwijksestraat(oost) en van nieuwbouw achter het bestaande klooster aan de Graafsebaan. De kwaliteitsslag bestaat uit het gevarieerder maken van de bestaande bosgebieden, het creëren van meer natuur, en het openstellen van het bos voor publiek.

De acht bouwkavels zijn rechtstreeks bestemd (woonbestemming). Voor de bouwmogelijkheden achter het bestaande klooster zijn de richtinggevende kaders aangegeven in de vorm van uitwerkingsregels. De reden hiervoor is dat de komende vijf jaar het klooster en het aangrenzende terrein nog in gebruik zullen zijn als aanmeldcentrum voor asielzoekers. Het klooster zelf is wel rechtstreeks bestemd.

4.1.2.1 Groene ontwikkeling
4.1.2.1.1 Kwaliteitsimpuls bestaand bosgebied

Het bestaande bos is ongeveer 15 ha groot en vertoonde veel achterstallig onderhoud toen het werd overgedragen aan de gemeente. Het bestond uit een monocultuur van den en had weinig natuurwaarden. Het toepassen van het rood-voor groenprincipe had als doel om het het bos in eigendom te verkrijgen en deze vervolgens om te vormen naar een meer gevarieerd en aantrekkelijk bos met veel natuurwaarden. Vooruitlopend op de rode ontwikkelingen heeft de ontwikkelaar het bos al overgedragen aan de gemeente en is er een start gemaakt met het verbeteren van de natuurwaarden en de recreatieve kwaliteit. Er zijn open plekken gemaakt en dunningen uitgevoerd in het bos. Pleksgewijs is de bovengrond verwijderd en wordt er een aangepast beheer gevoerd. Door het maken van open plekken ontstaan er meer gradiënten en meer gelaagdheid in het bos met verschillende stadia van zand, heide en struweel. Hierdoor nemen de natuurwaarden toe. Bovendien ontstaat daarmee een gevarieerd landschapsbeeld dat aantrekkelijk is voor recreatief gebruik. De open plekken worden vooral in het midden van het bos aangelegd, zodat er voldoende groenbuffer blijft naar de aanliggende wegen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0024.jpg"

Door het veranderen van het beheer van de bossen kan er een natuurbos ontstaan

Naast meer natuur wordt ook de cultuurhistorie gebruikt om de groene kwaliteiten in het bosgebied te ontwikkelen. Dit wordt gedaan door aan te sluiten bij oude structuren en grondgebruik. Zo zal op enkele plekken de kenmerkende strepenverkaveling weer terug worden gebracht. Een deel van het bosgebied bestond vroeger uit eikenwallen met hiertussen kleine akkers. Deze kleinschalige akkers zijn een terreintype die hier vroeger veel te vinden was en er nu bijna niet meer is. Binnen de oorspronkelijke eikenwallen worden de dennen verwijderd en zullen extensieve akkers worden teruggebracht. Met het aanleggen van houtwallen worden de perceelsgrenzen van vroeger weer zichtbaar gemaakt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0025.jpg"

Werkzaamheden ten behoeve van natuurontwikkeling

4.1.2.1.2 Nieuwe natuur

De gronden in het plangebied met een agrarische bestemming worden omgevormd naar natuur en zullen ook als zodanig bestemd worden. Het gaat om gronden ten westen van de Vliertwijksestraat (oost) en om een agrarisch perceel aan de Waterleidingstraat. De open plek achter het klooster wordt eveneens ingezet om nieuwe natuur te maken.

De nieuwe natuur aan de Vliertwijksestraat zal bestaan uit bos, houtwallen en natuurakkers. Behalve een natuurfunctie fungeren de nieuwe groengebieden ook als een landschappelijk raamwerk voor de nieuwe bebouwingsclusters. De drie kleine percelen tussen de bebouwingsclusters krijgen een passende inrichting die een buffer vormen rond de bebouwing. Het meest noordelijke perceel zal worden aangeplant met bosplantsoen. Voor de andere percelen wordt een uitwerking gemaakt met natuurakkers, halfopen beplanting bloemrijk grasland en solitaire bomen. De kenmerkende houtwallenstructuur van de Hooge Heide wordt versterkt door de bestaande houtwal achter de nieuwe bebouwingsclusters te verstevigen en door het toevoegen van nieuwe houtwallen aan weerszijden van de bebouwingsclusters. Hierdoor wordt het voormalige kleinschalige karakter van het gebied hersteld. Daarnaast is met de houtwallen een goede landschappelijke inpassing van de woonbebouwing gegarandeerd. Het resultaat is een stevige groene basis waarin de nieuwe boerenerven zijn opgenomen.

Het agrarische perceel aan de Waterleidingstraat wordt inmiddels beheerd als een natuurakker met een beperkte agrarische functie. Over het perceel is een pad aangelegd. Langs de perceelsranden en aan weerszijden van het pad is een drie meter brede strook bloemrijke akkerrand aangelegd. De twee overblijvende kernen worden gebruikt voor de extensieve teelt van tarwe.

Het open verwilderde terrein achter het klooster zal worden gebruikt om nieuwe natuur te maken. Het idee is om de vijver die nu nog bij de klooster ligt op termijn te dempen ten behoeve van de nieuwbouw en in het bestaande open gebied een nieuwe waterpartij aan te leggen. Hiermee blijft het gebied geschikt voor soorten die afhankelijk zijn van water als foerageergebied. Dit biedt de kans om de nieuwe vijver zo vorm te geven dat deze beter geschikt wordt voor andere soorten zoals amfibieën en libellen. Ook het omliggende terrein kan zodanig worden beheerd dat hier een grotere natuurwaarde ontstaat door een schrale vegetatie te ontwikkelen met voldoende bezonning.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0026.png"

Bloemrijke akker

4.1.2.1.3 Recreatie

Het streven is om het gebied ook te optimaliseren voor recreatief gebruik door het aanleggen van nieuwe routes en verbindingen met de aanliggende natuur- en landbouw gebieden. Vooral een verbinding met het Sparrenburgbos en het terrein van Mariaoord is gewenst. Het open agrarische gebied en de Vliertwijksestraat vormen nu nog een barrière. Door het aanleggen van bos in deze zone (ter hoogte van de nieuwe clusters aan de Vliertwijksestraat) kan de onderlinge samenhang worden gemaakt. Hoewel de verbinding nu wel aanwezig is voor wandelaars is deze niet optimaal. Het wensbeeld is om in de toekomst nog een vrijliggende wandelverbinding te maken met het bos aan de andere zijde van de Vliertwijksestraat.

4.1.2.2 Rode ontwikkeling
4.1.2.2.1 Vliertwijksestraat

De Vliertwijksestraat is een historische route waaraan van oudsher bebouwing heeft gelegen in de vorm van boerderijen. In de huidige situatie liggen er aan de Vliertwijksestraat (oost) twee clusters met bebouwing. Het plan voor nieuwe rode ontwikkelingen borduurt voort op dit principe: er worden twee nieuwe 'erven' van elk vier woningen toegevoegd die in maat en schaal vergelijkbaar zijn met de bestaande bebouwingsclusters aan de Vliertwijksestraat. De nieuwe erven worden daarbij ingebed in een (nieuw) groen kader, zoals dit in de bovenstaande paragraaf is beschreven.

De bebouwingsclusters krijgen qua ligging, situering van bebouwing en verschijningsvorm het karakter van een boerenerf. Dit betekent dat de woningen op de kavels vrijstaand worden gepositioneerd, waarbij de kaprichtingen ten opzichte van elkaar variëren: loodrecht en parallel aan de Vliertwijksestraat. De bebouwing krijgt de uitstraling van een boerderij of boerenschuur in één bouwlaag met een kap. De oppervlakte van de hoofdbebouwing bedraagt maximaal 200 m².

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0027.jpg" Boerderijtypologie

De situering op de kavel is zodanig dat er nog een open ruimte ontstaat tussen de hoofdbebouwing en het landschap in de vorm van privétuinen, waardoor er een groene overgang ontstaat naar het landschap. Elk erf krijgt één gezamenlijke entree vanaf de Vliertwijksestraat. Bij de situering van de entree is rekening gehouden met de bestaande bomenlaan langs de Vliertwijksetraat, zodat er geen bomen gekapt hoeven te worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0028.jpg"

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0029.jpg"

Impressie nieuwe erven aan de Vliertwijksestraat (bij de uiteindelijke realisatie kan de ligging en grootte van de woningen afwijken van de impressie)

4.1.2.2.2 Kloosterterrein

De tweede rode ontwikkeling is de nieuwbouw achter het bestaande kloostergebouw. Omdat het totaal aan groene ontwikkelingen niet los gezien kan worden van het totaal aan rode ontwikkelingen, zijn in dit bestemmingsplan de kaders aangegeven waarbinnen de toekomstige nieuwbouw zich mag ontwikkelen. Daarbij is de landschappelijke eenheid 'ontginningsbos met historische complexen' het uitgangpunt geweest.

De bestaande landschappelijke kwaliteiten van het gebied achter het klooster zijn het uitgangspunt geweest voor de bepaling van de contour waarbinnen de nieuwbouw gesitueerd kan worden. Dit heeft geleid tot een model waarbij de nieuwbouw zich concentreert in het gebied direct achter het bestaande klooster op de relatief open plekken nabij de bestaande vijver. Op de bestemmingsplankaart is dit gebied aangeduid met de bestemming "Wonen- Uit te werken" (W-U) Dit gebied was vroeger de tuin van het klooster en valt bijna volledig buiten de EHS. Door het concentreren van de bebouwing achter het klooster wordt het mogelijk een aaneengesloten natuurgebied te realiseren: het bos (en de ecologische hoofdstructuur) omringt de plek met de nieuwbouw.

In de bestemmingsregels zijn de precieze kaders opgenomen waaraan de nieuwbouw moet voldoen. Er mag in totaal maximaal 1800 m² bebouwing worden gerealiseerd in maximaal 3 bouwlagen, zonder kap. Het is ook mogelijk om dit te realiseren in 2 bouwlagen met een kap. De nieuwbouw mag zowel in een grondgebonden typologie als in de vorm van appartementen gerealiseerd worden. Daarnaast mogen er nog 3 grondgebonden woningen worden gerealiseerd of een villa met maximaal 5 appartmenten in maximaal 1,5 bouwlaag met kap. Het parkeren zal op het eigen terrein (binnen het gebied Wonen - Uit te werken) worden opgelost.

Ruimtelijk zijn er verschillende scenario's denkbaar voor de situering van de bebouwing direkt achter het klooster. In het geval van appartementen kan de bebouwing een ensemble vormen met het bestaande klooster, waarbij het klooster herkenbaar blijft als belangrijkste ruimtelijke element. Door de nieuwbouw in de vorm van een carré rond het klooster te groeperen ontstaat er een compact cluster in het bos waarbij er binnen in het carré een gezamenlijke binnentuin kan worden gerealiseerd. Indien er grondgebonden woningen worden gerealiseerd is het eveneens mogelijk om dit in de vorm van een carré te doen. Er is echter ook nog een ander scenario denkbaar, waarbij de bebouwing in een lossere setting in het gebied wordt gesitueerd. Daarbij valt te denken aan woningen zonder tuin, waarbij de woningen letterlijk met hun voeten in het bos staan:het zogenaamde 'boswonen'. Hiermee kan er een zeer speciaal woonmilieu ontstaan en kan er heel precies ingespeeld worden op de landschappelijke onderlegger.

In alle varianten wordt het bestaande klooster behouden en zal deze gerestaureerd moeten worden. Het klooster heeft de status gemeentelijke monument. Bij restauratie en verbouwing van het klooster dient rekening gehouden te worden met de monumentale status van het pand.

Het klooster heeft de bestemming "Gemengd" gekregen. Binnen deze bestemming komen functies voor, welke niet onder één hoofdbestemming te categoriseren zijn, zoals maatschappelijke voorzieningen en culturele instellingen.

Bij de toekomstige ontwikkeling zal er getoetst worden aan het bomenbeleidsplan van de gemeente. Daarom is er een bomeninventarisatie gemaakt en is er beoordeeld waar de meest waardevolle bomen staan. De laanbomen in het gebied zijn veruit de meest waardevolle bomen en kunnen niet worden gekapt. Deze staan in het bomenbeleidsplan als waardevolle structuur aangegeven. Het gaat hierbij om een plaatselijk dubbele rij langs de Vliertwijksestraat (oost) en om een haaks hierop staande laanstructuur die bij de zuidelijke ingang van het bos richting het oosten loopt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002135-1401_0030.jpg"

Waardevolle laanstructuur

Andere waardevolle bomen zijn de monumentale beuken die nabij de Mariaburghoeve staan. Deze bomen kunnen niet worden gekapt. In de planvorming zijn deze meest waardevolle bomen niet in het geding. De bomen achter het klooster zijn wel in het geding. Het bomenbestand achter het klooster heeft een realtief groot aandeel loofbomen. Gedeeltelijk zal hier zijn aangeplant, maar er is ook spontane opslag aanwezig. De waarde van de bomen wordt hier bepaald door de grootte, de soort en de kwaliteit. Daarnaast is het van belang of de bomen in bosverband staat (dit is bij de meeste bomen het geval) of als solitair. Op basis van een bomeninventarisatie is een aantal bomen en boomgroepen aangewezen die behouden moeten blijven vanwege hun waarde. Bij de planontwikkeling zal hier rekening mee gehouden moeten worden. Bij de uitvoering van de bouwopgave zullen er echter altijd bomen gekapt moeten worden. Omdat een verkaveling ontbreekt kan dit nu nog niet precies in beeld worden gebracht. Bij de toekomstige ontwikkeling zal in ieder geval een zorgvuldige afweging moeten plaatsvinden, waarbij de meest waardevolle bomen gehandhaafd kunnen blijven. Daarnaast moet er een inrichtingsplan worden uitgewerkt waarbij voldoende nieuwe bomen worden aangeplant om het bosrijke karakter naar de toekomst toe te garanderen.

Het dempen van de vijverpartij ten behoeve de ontwikkeling is getoetst aan de natuurwetgeving. Omdat de vijver zeer beperkte natuurwaarden heeft is het goed mogelijk juist deze plek te bebouwen. Ten aanzien van bestaande bomen en natuurwaarden is dit een betere optie dan het benutten van de andere open plekken welke niet tot de EHS behoren.