direct naar inhoud van 4.2 Ruimtelijke structuur
Plan: Omgevingsvergunning Orthen-Links, fase Nul - 50 appartementen
Status: vastgesteld
Plantype: projectbesluit
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002197-1401

4.2 Ruimtelijke structuur

4.2.1 Stedenbouwkundige opzet

Het herstructureringsplan Nieuw Orthen-links kent een heldere opzet. De basis ervan wordt gevormd door een aantal ruimtelijke elementen, zoals het realiseren van een nieuwe entree tot de wijk, het vergroten en opwaarderen van de centraal gelegen Orthense Donk en het intensiveren van de groenstructuur aan de westzijde van de huidige woningen aan de Adelheidstraat. Deze groene corridor, die het groen van begraafplaats Orthen met het buitengebied Diezemonding verbindt, vormt het decor voor “Fase Nul - 50 appartementen”. Het appartementenblok waar het hier om gaat, is op een wijze gesitueerd dat de continuïteit van deze groenzone van noord naar zuid zo min mogelijk wordt aangetast en onderbroken. Beter gezegd, de situering van het appartementencomplex biedt maximaal ruimte aan het groen op deze plek. Het buurthuis dat momenteel op deze plek staat zal hiertoe worden gesloopt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002197-1401_0003.jpg"

Het nieuwe appartementenblok ligt parallel aan het spoor. Het bestaat uit twee delen die licht gebogen ten opzichte van elkaar zijn geplaatst. Het gebouw reageert daarmee op de (nieuwe) woningen aan de Adelheidstraat, die hier eveneens een 'knik' vormen. Het appartementenblok is opgebouwd uit een vijftal woonlagen. Op de begane grond worden 6 appartementen gerealiseerd en op de eerste t/m de vierde verdieping in totaal 44 appartementen. De 50 bergingen worden in het noordelijk deel op de begane grond gerealiseerd.
Door het aanwezige hoogteverschil in het plangebied ligt het gebouw enkele meters lager dan de overige bebouwing in (Nieuw) Orthen-links. De schaalsprong tussen de grondgebonden woningen en het appartementenblok is daarmee minder nadrukkelijk in het straatbeeld aanwezig.

De appartementen kennen een oostwest-oriëntatie. Door de geluidsbelasting van het spoorverkeer zijn de woonkamer en buitenruimtes aan de oostkant gesitueerd. Het parkeren vindt aan de westzijde van de appartementen plaats. De parkeerplaatsen worden door het gebouw aan het zicht van het bestaande en nieuwe herstructeringsgebied onttrokken. Door ze aan de achterzijde van de appartementen te situeren kan er een kwalitatief hoogwaardige entree van het gebied ontstaan. Aan de oostzijde is het groengebied alleen toegankelijk voor voetgangers en fietsers.

De welstandcommissie heeft een principe-akkoord afgegeven voor het plan.

4.2.2 Verkeer en parkeren

Fase Nul - 50 appartementen

De maximale toename van de verkeersintensiteiten, uitgaande van nieuw toe te voegen functie, is zeer beperkt (maximaal 150 motorvoertuigen per etmaal). De verkeerstoename is zo minimaal dat deze zonder problemen kan worden opgevangen binnen de ter plaatse aanwezige bestaande infrastructuur, te weten via de Adelheidstraat en de Margarethalaan.

In de gemeentelijke 'Nota Parkeernormen' uit 2003 zijn parkeernormen opgenomen voor de realisatie van nieuwe functies. Voor eengezinswoningen in de sociale sector met een bruto vloeroppervlak vanaf 80 m2 geldt een norm van 1,3 parkeerplaats per woning (GSB-gebied). De parkeernormen zijn inclusief parkeerruimte voor bezoekers. Uit onderzoek blijkt dat de maximale parkeerbehoefte voor bezoekers uit 0,3 parkeerplaats per woning bestaat. Daarom moet altijd minimaal 0,3 parkeerplaats per woning in de openbare ruimte of in een openbaar toegankelijk gebied worden gerealiseerd.

In het plan worden in totaal 50 woningen gerealiseerd met een bruto vloeroppervlak vanaf 80 m2. De totale parkeerbehoefte bedraagt 65 parkeerplaatsen. Voor de bewoners geldt dat er in de openbare ruimte 50 x 1 = 50 parkeerplaatsen aangelegd dienen te worden, voor de bezoekers zijn dit er 15. In de Nota van Uitgangspunten wordt uitgegaan van gebouwde parkeervoorzieningen bij appartementen. Om de financiële haalbaarheid van het plan te vergroten, wordt in het Herstructureringsplan voorgesteld om alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte te realiseren.

De parkeerplaatsen ten behoeve van deze 50 appartementen zullen dan ook allemaal in de openbare ruimte worden aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden uitgevoerd als haaksparkeerplaatsen aan de nieuw aan te leggen weg aan de achterzijde van het appartementencomplex. Uit het conceptinrichtingsplan blijkt dat fysiek voldoende ruimte is deze parkeerplaatsen in het openbaar gebied aan te leggen. De exacte situering van deze parkeerplaatsen zal definitief worden bepaald bij het opstellen van een inrichtingsplan. Het openbare parkeerterrein zal worden ontsloten op de Adelheidstraat. Met de aanleg van de 65 parkeerplaatsen aan de achterzijde wordt in voldoende mate voorzien in parkeren ten behoeve van de nieuwe appartementen. Er ontstaat geen extra druk op het thans bestaande openbare gebied. Het bestaande woongebied wordt dan ook niet belast.

Het fietsparkeren zal plaatsvinden in de bergingen onder de nieuw te bouwen woningen.

 afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002197-1401_0004.jpg"

Conceptinrichtingsplan Fase Nul - 50 appartementen

Toekomstbeeld gehele wijk

Het onderhavige plan staat niet op zichzelf, het maakt onderdeel uit van de totale herstructurering van Orthen-Links. Er vindt een integrale afweging voor de verkeerssituatie plaats voor het gehele gebied. Met het oog hierop volgt een doorkijk naar de verkeerskundige situatie in de toekomst. Hieruit blijkt dat het appartementencomplex en de ontsluiting voldaan aan de uitgangspunten voor het totale herstructureringsgebied.

Het uitgangspunt voor het verkeer in Orthen-Links is een autoluwe woonwijk, zodat het woonklimaat ten opzichte van de huidige situatie zal verbeteren. Het huidige stratenpatroon is daarbij niet bepalend voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur. De interne ontsluiting van de wijk is op een dergelijke wijze ingericht dat er in de wijk geen doorgaande routes ontstaan voor autoverkeer.

De ontsluiting voor het autoverkeer op het omliggende wegennet zal gaan plaatsvinden via de Margarethalaan en de Adelheidstraat. De hoofdontsluiting van Orthen-Links zal plaatsvinden aan de oostzijde van de wijk, net als in de huidige situatie, aan de Orthenseweg.

De huidige entree tot de wijk dient verbeterd te worden, zodat het ruimtelijke isolement van Orthen-Links kan afnemen. Daarom is ervoor gekozen om de Margarethalaan te verplaatsen, zodat de entree van Orthen-Links direct aansluit op de bestaande kruising Orthenseweg-Hambakenweg-Het Wielsem. Hierdoor ontstaat er een directe en herkenbare verbinding van de wijk naar de Hambakenweg en Orthenseweg.

De ontsluiting aan de zuidzijde van Orthen-Links vindt plaats via de Adelheidstraat, net als in de huidige situatie, op de parallelweg van de Orthenseweg en de Zandzuigerstraat. Aan deze ontsluiting is geen aanpassing nodig.

Voor het langzaamverkeer geldt dat men de gelegenheid moet krijgen om zich snel te kunnen verplaatsen in de wijk. Hiervoor is het van belang dat er goede aansluitingen zijn op het omringende fietsroute netwerk en dat bestaande wandel- en fietsroutes ingepast worden in het nieuwe Orthen-Links.

Voor de gehele herstructureringswijk geldt dat aan de Nota Parkeernormen uit 2003 voldaan moet worden.

Tijdelijke parkeerplaatsen

In het plangebied zullen aan de Adelheidstraat een vijftal tijdelijke parkeerplaatsen worden aangelegd (zie conceptinrichtingsplan). Deze zijn noodzakelijk ter compensatie van parkeerplaatsen tijdens de bouw voor de realisatie van 10 tot 12 grondgebonden woningen aan de Adelheidstraat. Deze zullen tijdens de aanpak van fase 1 en 2 van het bestaande woongebied worden verlegd, vanwege het dan opschuiven van het noordelijk deel van de Adelheidstraat.

4.2.3 Inpassing

Het nieuwe appartementencomplex ligt in een glooiend graslandschap. Het bestaande hoogteverschil tussen de Adelheidstraat en de lager gelegen groenzone richting het spoor blijft gehandhaafd. Hierdoor komt het gebouw komt ca. 2.00 meter lager te liggen ten opzichte van de Adelheidstraat.

De inrichting aan de voorzijde van het nieuwe gebouw bestaat uit gras met bomen (zie conceptinrichtingsplan 4.2.2). De entree aan de voorzijde zal bereikbaar zijn middels een voetpad. Aan de achterzijde van het gebouw worden de benodigde parkeerplaatsen ingepast tussen hagen. Deze parkeerplaatsen zijn via een helling aan de noordzijde van het gebouw met de auto te bereiken. Tussen het gebouw en parkeerplaatsen staat een brede blokhaag als afscherming tussen de geparkeerde auto's en de galerij.

Een houtwal met struiken en boomvormers, aan de westzijde van de parkeerplaatsen, werkt als buffer tussen het spoor en het gebouw. Dit beeld is reeds aanwezig en dient behouden te blijven. Het bestaande struweel wordt dan ook zoveel als mogelijk behouden en daar waar nodig terug aangeplant. Deze groene wand werkt als achtergrond voor het nieuw te plaatsen appartementencomplex en zal tegelijkertijd ook als foerageergebied en schuilplaats voor huismussen fungeren (zie 5.9).

Aan de zuid-westzijde van het gebouw ligt een bestaande watergang die met flauwe hellingen aansluit en zal gaan sluiten op het glooiende landschap aan de voorzijde van het gebouw.

Er staan diverse, niet-kapvergunningsplichtige bomen in het plangebied. De bestaande bomen zullen zoveel als mogelijk worden ingepast. Een aantal bomen zullen gezien de slechte kwaliteit verwijderd moeten worden. Daarnaast kunnen een aantal bomen verplaatst worden.