direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Pompen en Verlouw
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002227-1201

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Pompen & Verlouw is een gebouwencomplex tussen de Vughterstraat en de Parklaan. Het is een voormalige garage met daarboven - aan de straatkanten - kantoren en woningen. Het gebouwencomplex ontleent zijn naam aan de vroegere directeuren van de autogarage die - aan de kant van de Parklaan - boven de garage woonden.

Gemeente 's-Hertogenbosch is eigenaar van het grootste deel van het gebouwencomplex. Het complex bestaat uit twee hallen: een hal uit de jaren '30 en een hal uit de jaren '50. De jaren '30-hal is een rijksmonument. Beide hallen hebben aan de kant van de Vughterstraat winkel- en kantoorruimte met daarboven woningen. Aan de kant van de Parklaan zijn boven de hallen ook woningen. De jaren '30-hal diende tot enige jaren geleden voor de stalling voor auto's, de jaren '50-hal was tot in 2014 in gebruik door een kringloopwinkel.

Recent is de jaren '30-hal gerenoveerd. Gemeente 's-Hertogenbosch vindt het belangrijk dat dit karakteristieke pand voor het publiek toegankelijk blijft en streeft daarom naar een (commerciële) publieksfunctie. Ze heeft een inschrijving gestart voor de verhuur van het hele gebouwencomplex. Bison Beheer B.V., een exploitant van bowlingbanen in Haarlem, Utrecht en Nijmegen, gaat het complex huren. Deze initiatiefnemer wil:

  • een bowlingcentrum met 10 bowlingbanen in de jaren '50-hal;
  • een parkeerdek boven de bowlingbanen dat tevens kan dienen voor de geluidisolatie van de bowlingbanen;
  • een restaurant, lunchroom voor maximaal 120 personen voor feesten, vergaderingen en een bar met uitzicht op de bowlingbanen;
  • parkeerruimte en/of detailhandel in de jaren '30-hal, ontsloten aan de kant van de Parklaan;
  • appartementen op de verdieping aan de kant van de Vughterstraat.

Dit initiatief heeft uitsluitend betrekking op het deel van het gebouwencomplex dat in eigendom is van de gemeente. Andere delen van het complex, zoals de voormalige directiewoningen boven de jaren '30-hal en de verpleegstersflat aan de Parklaan, zijn in eigendom van woningcorporatie BrabantWonen. Zowel het eigendom van de gemeente 's-Hertogenbosch als dat van woningcorporatie BrabantWonen maken deel uit van dit bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0001.jpg"

gemeentelijk eigendom in blauw; eigendom BrabantWonen in geel; van links naar rechts kelder, begane grond, eerste, tweede en derde verdieping

1.2 Doel

Het bestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' maakt een flexibele invulling van het monument mogelijk alsook het initiatief van Bison Beheer B.V. In het bestemmingsplan 'Binnenstad' is een groot deel van het gebouwencomplex nu uitsluitend bestemd voor bedrijven die passen in gemengd gebied en voor een garagebedrijf (zie paragraaf 1.4). In het bestemmingsplan 'Pompen en Verlouw' is gekozen voor een ruimere bestemmingsregeling die vergelijkbaar is met de bestemming Centrum die al aan de straatkanten geldt en ook in de andere delen van de binnenstad. Binnen deze bestemming wil de gemeente naar aanleiding van het initiatief van Bison Beheer B.V. de bijzondere functies van dit initiatief - bowling en horeca - specifiek toestaan. De nieuwe bestemmingsregeling biedt enerzijds ruimte voor een flexibele invulling van het monument en voor het initiatief van Bison Beheer B.V. en ze biedt anderzijds rechtszekerheid voor omwonenden, eigenaren en bedrijven in de omgeving.

1.3 Plangebied

Bestemmingsplan Pompen en Verlouw heeft betrekking op de kadastrale percelen G7732 (het gebouwencomplex) en G7803 (een deel van de Parklaan met daarboven de erkers van de oude directiewoningen).

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0002.jpg"

ligging plangebied in de stad

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0003.jpg" ligging plangebied

1.4 Geldende bestemmingsplan

Op 23 april 2013 heeft de gemeente van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan 'Binnenstad' vastgesteld. Het bestemmingsplan beoogt een actuele juridisch-planologische regeling, met inachtneming van de bestaande juridisch-planologische situatie, actuele wet- en regelgeving en nieuw beleid. Het bestemmingsplan biedt ook het juridisch-planologisch kader voor het ruimtelijk beheer van de binnenstad op grond van de Ontwikkelingsvisie Stadscentrum (paragraaf 3.3.1). In bestemmingsplan 'Binnenstad' is de kant aan de Parklaan bestemd als Wonen, de kant aan de Vughterstraat als Centrum, de monumentale hal uit de jaren '30 als Bedrijf en de naastgelegen hal uit de jaren '50 als Wonen, zonder bouwvlak. In dit bestemmingsplan wordt het hele gebouwencomplex als Centrum bestemd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0004.jpg"

uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Binnenstad'

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis Pompen & Verlouw

In 1932 ontwierp architect Jos van Kaathoven voor het garagebedrijf Pompen & Verlouw een lichttorengebouw met daarin een kantoor, een showroom in de vorm van een etalage met ruimte voor twee auto's en met daarboven een magazijn en een dienstwoning aan de kant van de Vughterstraat, een werkplaats in de vorm van een hal met ranke stalen spanten op het binnenterrein en twee directiewoningen aan de kant van de Parklaan. Deze delen van het complex zijn nu een rijksmonument (zie paragraaf 5.2.2). De linkerwoning werd betrokken door de familie Pompen, de rechterwoning door de familie Verlouw.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0005.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0006.jpg"

lichttorengebouw lichttorengebouw vanaf het Wilhelminaplein

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0007.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0008.jpg"

rechts de directiewoning van de familie Pompen de directiewoningen nu

In 1950 werd de werkplaats uitgebreid met de huidige jaren '50-hal, ontworpen door architectenbureau K.C. Suyling & Zonen. Er werden weer ranke stalen spanten toegepast maar in plaats van houten dakbeschot werden nu betonnen cassettepanelen gebruikt. In deze hal zijn de bowlingbanen geprojecteerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0009.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0010.jpg"\

jaren '30-hal jaren '50-hal

Vervolgens bleek ook de opslagruimte te klein en werd in 1956 een magazijn met een benzineverkooppunt aan de Vughterstraat gebouwd op de plek van een café dat in de oorlog was vernietigd. Deze uitbreiding werd opnieuw ontworpen door architect Jos van Kaathoven maar nu in een jaren '50-stijl, zonder ramen met een fijnmazige roedeverdeling of ambachtelijk metselwerk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0011.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0012.jpg"

van rechts naar links benzineverkoopstation, lichttorengebouw, Vughterstraat 272, showroom

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0013.jpg"

showroom

In 1960 werd een nieuwe showroom gebouwd tussen de Vughterstraat en de jaren '50-hal. In deze showroom was tot voor kort een kringloopwinkel gevestigd en is nu het horecagedeelte geprojecteerd. Boven de showroom zijn woningen gerealiseerd.

Aan de andere kant van de jaren '50-hal werd in 1966 een flat gebouwd voor de verpleegsters van het tegenovergelegen ziekenhuis. Op de begane grond kwam een servicestation met in de kelder een installatieruimte.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0014.jpg"

In 1980 is het garagebedrijf gestopt. Daarna deden de hallen dienst voor de stalling van auto's, ten behoeve van omwonenden en de gemeente 's-Hertogenbosch. Vanaf 2008 is het monumentale deel uit de jaren '30 grondig gerenoveerd en geschikt gemaakt voor hergebruik.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0015.jpg" afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0016.jpg"

2.2 Parklaan, Vughterstraat en Wilhelminaplein

De Parklaan aan de zuidkant van het complex is een onderdeel van de binnenstadsring en heeft een doorgaande verkeersfunctie. Aan de zuidzijde ligt het natuurgebied Bossche Broek, aan de noordzijde zijn na het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw ruime vrijstaande woningen gebouwd.

De Vughterstraat aan de noordkant van het complex is samen met de Hinthamerstraat en de Orthenstraat/Hooge Steenweg één van de drie belangrijke aanloopstraten naar de binnenstad. De aanloopstraten maken deel uit van de binnenstedelijke ruggengraat van het stadscentrum dat bestaat uit de binnenstad, 't Zand en het Paleiskwartier. Pompen & Verlouw ligt vrijwel vooraan in de Vughterstraat en markeert zo het begin van de aanloopstraat naar het hart van de binnenstad. De Vughterstraat is, althans voor gemotoriseerd verkeer, niet meer de hoofdtoegangsweg vanuit het zuiden naar de Markt. De toegankelijkheid van de straat blijft niettemin van belang voor bewoners en bedrijven en voor fietsers en openbaar vervoer, in het bijzonder de transferiumbus.

De Vughterstraat kenmerkt zich door een menging van woningen en uiteenlopende vormen van bedrijvigheid (bedrijfjes, ateliers, winkels, cafés en restaurants). Dichtbij de Markt overheerst de winkelfunctie maar hoe verder van de Markt, des te meer variatie in functies. De Vughterstraat is zo'n 15 jaar geleden heringericht. Vervolgens hebben eigenaren en gebruikers van de panden geïnvesteerd in het onroerend goed. De verbetering van de straat trok nieuwe bedrijvigheid aan, vooral in de sfeer van wonen, woninginrichting en lifestyle. Er ontwikkelde zich een duidelijk thematisch accent: speciaalzaken drukken hun stempel en zorgen voor onderscheidend vermogen - couleur locale - ten opzichte van de filiaal- en grootwinkelbedrijven in het kernwinkelgebied die men in elke (binnen)stad tegenkomt.

Met de Paleisbrug neemt het belang van de Vughterstraat voor fietsers en voetgangers toe. De nieuwe brug verkleint de afstand tussen 's-Hertogenbosch West en de binnenstad en versterkt dit onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat (paragraaf 3.3.1). Er ontstaat een route van het hart van de binnenstad naar de voorzieningen in Paleiskwartier-Zuid. Publiekgerichte functies (winkels, horeca, dienstverlening) langs de Vughterstraat vormen op deze route een 'stepping stone'.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu het vaststellingsbesluit zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) ondertekend. Het rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Een van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Zo moet de ruimte zorgvuldig worden benut en moet overprogrammering worden voorkomen (paragraaf 4.1). Er is in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een ladder voor duurzame verstedelijking als motiveringsvereiste opgenomen:

  • a. er moet worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  • b. indien uit die beschrijving blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
  • c. indien uit die beschrijving vervolgens blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

3.2 Provinciaal beleid

Op 1 oktober 2010 stelden provinciale staten van Noord-Brabant de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vast. De structuurvisie trad op 1 januari 2011 in werking. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Op 7 februari 2014 hebben provinciale staten de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. Deze is op 19 maart 2014 in werking getreden. De Verordening Ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie Noord-Brabant om haar doelen te realiseren (paragraaf 4.1).

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ontwikkelingsvisie Stadscentrum

Op 20 mei 2003 stelde de gemeenteraad de Ontwikkelingsvisie voor het stadscentrum vast, voor een periode van circa 20 jaar. Uitgangspunt van de ontwikkelingsvisie is dat alle kansen om tot kwaliteitsverbetering te komen en om de identiteit van het stadscentrum te versterken moeten worden benut. De historische binnenstad heeft een lokaal en regionaal verzorgingsgebied en is ook een cultuurhistorisch centrum van landelijke betekenis. Vergroting en intensivering van het stadscentrum, langs de radialen en in het gebied van het Groot Ziekengasthuis, maken een evenwichtige groei van winkels, cultuur en toerisme en wonen mogelijk en leiden tot een stadscentrum met een grote verscheidenheid aan sferen, met aandacht voor het cultuurhistorisch karakter van de binnenstad.

De Ontwikkelingsvisie Stadscentrum formuleert voor het stadscentrum als geheel en voor een aantal deelgebieden een gewenst (gedifferentieerd) sfeerbeeld. De deelgebieden worden daarbij onderscheiden naar hun structuurbepalend karakter (de binnenstedelijke ruggengraat), het dominante bezoekmotief en naar de wenselijke samenhang. De gebieden rondom de Markt (Uilenburg, Tolbrugkwartier en Museumkwartier) zijn van overwegend belang voor winkel-, horeca-, toeristisch en cultuur(historisch) bezoek aan de binnenstad, de flankgebieden bevatten langs de binnenstedelijke ruggengraat belangrijke stedelijke centrumfuncties en daarbuiten de grotere woonwerkgebieden. De Vughterstraat is onderdeel van de westflank dat ook een groot deel van 't Zand en het Paleiskwartier omvat. Met de nieuwe Paleisbrug wordt het Paleiskwartier, in het bijzonder Paleiskwartier-Zuid, een voelbaar onderdeel van het stadscentrum. De ontwikkelingsvisie beoogt een nieuw uitgaansmilieu en een binnenstadssfeer in Paleiskwartier-Zuid, met onder meer een bioscoop, een hotel en congresruimte en meer kleinschalige horecagelegenheden (restaurants, bars).

De binnenstedelijke ruggengraat speelt als verzameling van hoofdaders een centrale rol in het functioneren van het stadscentrum en wordt dan ook grotendeels gekenmerkt door relatief intensieve voetgangersstromen overdag en deels ook 's avonds. Er is in het algemeen sprake van een sterke interactie tussen straat en straatwand door een stedelijk plint met een aaneenschakeling van vooral kleinschalige publieksgerichte functies. De Onderwijsboulevard en de zuidelijke verbindingas van het Paleiskwartier met de oude binnenstad hebben als nieuwe onderdelen van de binnenstedelijke ruggengraat een meer boulevardachtig karakter. De zuidelijke verbindingsas loopt van de Hofvijver in het Paleiskwartier, met zijn recreatieve functies (terrassen, restaurants (Eet.nl), cafés), naar de Paleisbrug over het spoorwegemplacement, naar het Willemsplein en het Wilhelminaplein en vervolgens via de Vughterstraat naar de oude binnenstad (paragraaf 4.1). Langs deze zuidelijke verbindingsas is zo sprake van een aaneenschakeling van verschillende sferen.

3.3.2 Nota detailhandel

Op 11 oktober 2011 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota detailhandel 's-Hertogenbosch 2011 vast. In deze nota blijven de uitgangspunten van het detailhandelsbeleid dat door de gemeenteraad op 14 februari 2006 werd vastgesteld, dezelfde. Dit beleid is restrictief ten aanzien van perifere, grootschalige detailhandelsvestigingen om overaanbod te voorkomen en om het goed functioneren van de binnenstad te waarborgen maar het is ook restrictief in het verlenen van medewerking aan (grootschalige) uitbreiding van winkelcentra ter bescherming van de fijnmazige winkelstructuur. De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid zijn de volgende:

  • 1. binnenstad: het primaat voor vestiging van grootschalige non-foodwinkelformules met niet-volumineuze artikelen (megastores) ligt bij de binnenstad.
  • 2. periferie: streven naar clustering in winkelgebieden. Solitaire winkelvestiging en verspreide bewinkeling doen daaraan afbreuk.
  • 3. winkelcentra in wijken: de fijnmazige, hiërarchische winkelstructuur voor de dagelijkse boodschappen moet in stand blijven; megasupermarkten verstoren die structuur.

Deze indeling volgt de lijnen van het drieslagmodel, gebaseerd op koopgedrag en koopmotief van de consument: recreatief winkelen (binnenstad; paragraaf 4.1), doelgericht winkelen (periferie), boodschappen doen (woonwijken).

3.3.3 Beleidsplan horeca

Gemeente 's-Hertogenbosch wil de horecastructuur in de stad kwalitatief versterken, onder meer omdat horeca bijdraagt aan het imago van 's-Hertogenbosch als 'ontmoetingsstad'. In 1993 werd het geldende Beleidsplan horeca vastgesteld: buiten de binnenstad voert de gemeente een consolidatiebeleid en beperkt ze de mogelijkheden voor uitbreiding van het horeca-aanbod; binnen de binnenstad wordt steeds afgewogen of toevoeging van horeca in een specifiek geval wenselijk en van meerwaarde is (paragraaf 4.1). De gemeente zet in de binnenstad in op het realiseren van een gedifferentieerd horeca-aanbod voor verschillende doelgroepen, met een verzorgde presentatie en daarmee een kwalitatieve verbetering van de (binnen)stad. Verder is samenwerking binnen de horecabranche van belang evenals afstemming met andere functies, zoals detailhandel, cultuur en evenementen.

3.3.4 Koersnota Hoofdinfrastructuur

In het verlengde van de nota ‘s-Hertogenbosch Bereikbaar uit maart 2000 sprak de gemeenteraad zich op 21 mei 2008 uit over ambities en wensen ter bevordering van de bereikbaarheid van stad, wijken en regio. Op 13 mei 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het 'Uitwerkingsplan Koersnota Hoofdinfrastructuur' vast met daarin een analyse van en oplossingsrichtingen voor bestaande en toekomstige knelpunten. De ambitie van de Koersnota Hoofdinfrastructuur is om het autogebruik terug te dringen ten gunste van het openbaar vervoer en de fiets. Het uiteindelijke doel is om het aandeel van de auto in de verplaatsingen terug te brengen van 70% naar 60%, ten gunste van het aandeel van het openbaar vervoer en de fiets die tot 2015 toenemen van 7% naar 10% respectievelijk van 23% naar 30%. De doelen van de Koersnota Hoofdinfrastructuur zijn als volgt:

  • 1. ontvlechten van hoofdinfrastructuur voor auto en openbaar vervoer/fiets;
  • 2. optimaal benutten van de ruit van 's-Hertogenbosch;
  • 3. bundelen van verkeer op doorstroomassen met daartussen verkeersluwe verblijfsgebieden;
  • 4. versterken van het verblijfsklimaat in de kom Rosmalen;
  • 5. ontmoedigen van verkeer zonder herkomst of bestemming in de binnenstad op de binnenstadsring.

Op 22 januari 2013 stelde de gemeenteraad het 'Uitwerkingsplan parkeren binnenstad en transferia' vast als één van de bouwstenen van de autoluwe binnenstad, naast het stimuleren van openbaar vervoer en fiets en het herinrichten van de binnenstadsring. De gemeenteraad kiest ervoor om het parkeren steeds meer aan de rand van de binnenstad (parkeergarages) en aan de rand van de stad (transferia) te concentreren. Verder wil de gemeenteraad zoekverkeer door en om de binnenstad ontmoedigen met de voorgenomen herinrichting van de binnenstadsring. Zo zal de Parklaan als onderdeel van de binnenstadsring straks een 30 km/h-regime hebben. Om het economisch functioneren van de binnenstad te borgen wordt voor de lange termijn, uitgaande van een maximale ruimtelijke ontwikkeling van de binnenstad, uitgegaan van een uitbreiding van de parkeercapaciteit voor bezoekers van de binnenstad tot maximaal circa 6.500 parkeerplaatsen.

3.3.5 Nota Parkeernormen

Op 9 december 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de 'Nota Parkeernormen, inclusief een methode voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen met behulp van de parkeerbalans' vast. Het doel van deze nota is het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de hele gemeente toegepast kunnen worden, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans (paragraaf 4.2).

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Ruimtelijke en functionele invulling

Economische versterking Wilhelminaplein, Vughterstraat en de route van de Markt naar het Paleiskwartier

Een nieuwe publiekaantrekkende functie in Pompen & Verlouw voegt een bijzondere dimensie toe aan het Wilhelminaplein dat recent opnieuw is ingericht. Zo kan een uitgaansfunctie, samen met een markante stadsentree, het gebied rond het Wilhelminaplein verlevendigen. Ook voor de bedrijven rond het Wilhelminaplein (Essent, Brand Loyalty et cetera) is een functie als een lunchroom, restaurant et cetera interessant.

In de tweede plaats vergroot een publiekaantrekkende functie in Pompen & Verlouw de aantrekkingskracht van de Vughterstraat. De afgelopen 15 jaar is het uiterlijk van de Vughterstraat sterk verbeterd: de straat is heringericht, eigenaren en gebruikers hebben geïnvesteerd in hun vastgoed. De nieuwe uitstraling van de Vughterstraat heeft bijzondere winkels aangetrokken, vooral in de sfeer van wonen, woninginrichting en lifestyle. Deze winkels drukken nu hun stempel op de Vughterstraat die zich daarmee duidelijk onderscheidt van het kernwinkelgebied met de meer gebruikelijk filiaal- en grootwinkelbedrijven (paragraaf 2.2). Ondanks dit onderscheidend vermogen neemt de leegstand van winkelpanden ook toe aan de Vughterstraat, hoewel de leegstand in vergelijking met andere gemeenten relatief gering is. Aan de ene kant vergroot een sterk concept (speciaalzaken, bijzondere horeca, ateliers, ambachtelijk bedrijvigheid) in een grotere ruimte als het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw de aantrekkingskracht van dit gebied voor bewoners en bezoekers van de binnenstad, vanuit de Markt. Aan de andere kant zijn de winkels, restaurants et cetera die verder van de Markt liggen sterk afhankelijk van doelgericht bezoek, zo ook Pompen & Verlouw. Een eigenstandige aantrekkingskracht van publiekgerichte functies is hier dan ook belangrijk. De bijzondere winkels in de Vughterstraat kunnen zulk doelgericht bezoek vervolgens verleiden om richting de Markt te gaan.

Daarmee tenslotte is Pompen & Verlouw een stepping stone tussen de oude binnenstad en het Paleiskwartier, aan het begin van de Vughterstraat als één van de drie belangrijke aanloopstraten naar de binnenstad en aan de zuidelijke verbindingsas via de Paleisbrug naar het zuidelijk deel van Paleiskwartier. Dit deel van het Paleiskwartier ontwikkelt zich tot een nieuw onderdeel van het stadscentrum: rond de Hofvijver ontstaat een hoogdynamisch, stedelijk milieu met ruimte voor winkels, restaurants en cafés, terrassen et cetera onder kantoren en woningen. Een sterke publiekaantrekkende, stedelijke centrumfunctie in Pompen & Verlouw stimuleert de passantenstromen tussen beide delen van het stadscentrum en versterkt de binnenstedelijke ruggengraat (paragraaf 3.3.1): de nieuwe Paleisbrug kan de bezoekers van Pompen & Verlouw ook richting het meer moderne, dynamische Paleiskwartier lokken en andersom.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002227-1201_0017.jpg"

zuidelijke verbindingsas

Met de noodzakelijke economische versterking van het Wilhelminaplein, de Vughterstraat en de zuidelijke verbindingsas als onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat is de actuele behoefte gegeven van de verruiming van de gebruiksmogelijkheden van het gebouwencomplex Pompen & Verlouw (paragraaf 3.1). Met de herbestemming van het voormalige garagebedrijf wordt bovendien leegstaand cultureel erfgoed ingevuld. De herbestemming gebeurt in bestaand stedelijk gebied, i.h.b. stedelijk concentratiegebied, conform de Verordening Ruimte 2014 die bepaalt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling in beginsel uitsluitend zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied (paragraaf 3.2).

Flexibele, brede bestemming voor een sterk concept

Voor de komst van een sterk concept in beide hallen is voldoende flexibiliteit vereist. De bestemming Centrum die al aan de straatkanten geldt en ook in de andere delen van de binnenstad biedt voldoende flexibiliteit: op de begane grond detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening, lichte bedrijvigheid en woningen, op de verdiepingen woningen maar ook parkeervoorzieningen. De bestemming Centrum uit het bestemmingsplan 'Binnenstad' is op maat gemaakt voor het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw (paragraaf 8.3).

De mogelijkheid van een bijzondere detailhandelvestiging, ook in de hallen achter de plinten die al voor Centrum zijn bestemd en eventueel in combinatie met publiekverzorgend ambacht en dienstverlening, een kantoor et cetera, draagt bij aan de aantrekkingskracht van de Vughterstraat en versterkt de zuidelijke verbindingas van de oude binnenstad naar het Paleiskwartier als onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat. Conform de Nota detailhandel (paragraaf 3.3.2) is hier een relatief grootschalige non-foodwinkelformule mogelijk met niet-volumineuze artikelen mogelijk; dit vergroot de aantrekkelijkheid van de Vughterstraat en de zuidelijk verbindingsas voor recreatief winkelen.

Evenals bestemmingsplan Binnenstad hanteert onderhavig bestemmingsplan de uitgangspunten van het Beleidsplan horeca (paragraaf 3.3.3): als zich in de binnenstad een nieuwe ontwikkeling aandient, moet worden afgewogen of toevoeging van horeca in dat specifieke geval wenselijk en van meerwaarde is. Verder onderscheidt dit bestemmingsplan voor Pompen & Verlouw overeenkomstig bestemmingsplan 'Binnenstad' reguliere horeca van functieondersteunende horeca. Er is sprake van functieondersteunende horeca als men in een zaak of instelling die niet voor horeca is bestemd of aangeduid iets kan consumeren en daarvoor moet betalen. Het gaat hier alleen om het bedrijfsmatig, dus tegen betaling verstrekken van niet-alcoholische drank en etenswaren voor gebruik ter plaatse; het gaat niet om een 'gratis kopje koffie'. De verlevendiging en de economisch versterking van het Wilhelminaplein, de Vughterstraat en de route van de Markt naar het Paleiskwartier rechtvaardigen de toevoeging van zelfstandige horeca op deze plek. Daarnaast is, net als in de rest van de binnenstad, bij een detailhandelsvestiging, bijvoorbeeld in de jaren '30-hal, functieondersteunende horeca toegestaan.

Bowling en horeca als een sterk concept

Omwille van het initiatief van Bison Beheer B.V. is aan de bestemmingsomschrijving toegevoegd dat binnen een zekere aanduiding bowlingbanen zijn toegestaan evenals horeca van categorie 2 en/of 3. Categorie 2 betreft het verstrekken van maaltijden voor gebruik ter plaatse (restaurantbedrijf, waaronder ook worden verstaan lunchrooms, eethuizen, bistro's, automaten, broodjeszaken en dergelijke), categorie 3 een bedrijf dat is gericht op het ter plaatse verstrekken van dranken, waaronder feestzalen. De bowlingbanen in de jaren '50-hal, de bijbehorende restaurant-bar aan de kant van de Vughterstraat en een toekomstige, bijpassende functionele invulling van de jaren '30-hal vormen een sterk concept dat het gebied rond het Wilhelminaplein, de Vughterstraat en de zuidelijke verbindingsas als onderdeel van de binnenstedelijke ruggengraat economisch versterkt en dat past in de directe omgeving.

Aan de buitenkant verandert alleen de bouwhoogte van de jaren '50-hal. Ten behoeve van het parkeerdek boven de bowlingbanen dat tevens kan dienen voor de geluidisolatie van de bowlingbanen moet het dak van de jaren '50-hal tot 2,50 meter worden opgehoogd. De bestaande bouw- en goothoogte die in bestemmingsplan 'Binnenstad' gelden worden hieraan aangepast.

4.2 Parkeerbalans

Voor de parkeerbalans is gebruik gemaakt van de de parkeernormen uit de Nota parkeernormen (paragraaf 3.3.5) en is gekozen voor de binnenstadbenadering die ook bij de herontwikkeling van het GZG-terrein wordt gehanteerd. De binnenstadbenadering gaat naast de parkeernormen en de aanwezigheidspercentages van de Nota parkeernormen uit van:

  • een reductie van 15% vanwege de ambitie uit de Koersnota (paragraaf 3.3.4) voor minder autoverkeer en voor een toename van het gebruik van fiets en openbaar vervoer;
  • een reductie van 50% omdat een deel van de bezoekers (50%) gebruik kan maken van de (in de toekomst uitgebreide) Bossche transferia en P+R-locaties, conform het Uitwerkingsplan parkeren binnenstad en transferia (paragraaf 3.3.4);
  • de realisatie van het restant op eigen terrein, waarbij de koopavond het maatgevend moment is omdat dan alle functies 100% aanwezig zijn;
  • de huidige bestemming conform bestemmingsplan Binnenstad genereert al een bepaalde parkeerbehoefte die vanwege deze herziening van het bestemmingsplan niet wordt meegenomen;
  • in de jaren '50-hal worden horeca en bowling gerealiseerd. Hoewel het initiatief uitgaat van parkeren in de jaren '30-hal, is hier detailhandel als meest verkeersaantrekkende functie mogelijk;
  • de bestaande, reeds bestemde woningen aan de Vughterstraat en de Parklaan hebben geen eigen parkeerplaatsen en voorzien elders in hun parkeerbehoefte.

De parkeerbehoefte van de bowlingbanen in de jaren '50-hal en het restaurant aan de kant van de Vughterstraat is als volgt berekend:

  • De bestaande detailhandel (SOS Rommelmarkt) vereist (circa 500 m2 bvo x 4,25 pp/100 m2 bvo =) 21,25 parkeerplaatsen en na 15% respectievelijk 50% reductie nog 9 parkeerplaatsen.
  • De nieuwe functies bowling en horeca vereisen (10 banen x 2,0 pp/baan + 500 m2 bvo x 4,25 pp/100 m2 bvo =) 41,25 parkeerplaatsen en na 15% respectievelijk 50% reductie nog 18 parkeerplaatsen.
  • Extra benodigd vanwege de toegevoegde functies bowling en horeca zijn aldus (18-9=) 9 parkeerplaatsen.

Een toekomstige, bijpassende functionele invulling van de jaren '30-hal, bijvoorbeeld met detailhandel, heeft de volgende parkeerbehoefte:

  • de huidige bestemming van de jaren '30-hal vereist (circa 1000 m2 bvo x 3,2/100 m2 bvo =) 32,0 parkeerplaatsen. (Aan de kant van de Vughterstraat is binnen de bestemming Centrum detailhandel toegestaan, wat een grotere bestaande parkeerbehoefte zou betekenen. Voor de overzichtelijkheid gaat deze berekening echter alleen uit van 'handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven' in de hele jaren '30-hal.) Na 15% respectievelijk 50% reductie gaat het nog om 13,6 parkeerplaatsen.
  • de nieuwe functie detailhandel vereist (circa 1000 m2 bvo x 4,25 pp/100 m2 bvo =) 42,5 parkeerplaatsen en na 15% respectievelijk 50% reductie nog 18 parkeerplaatsen.
  • extra benodigd vanwege de toegevoegde functie detailhandel zijn (18-13,6=) 4,4 parkeerplaatsen.

Uit bovenstaande parkeerbalans volgt dat (9 + 4,4 =) 14 parkeerplaatsen op eigen terrein nodig zijn als, naast bowling en horeca in de jaren '50-hal, de jaren '30-hal met detailhandel wordt ingevuld. In dat geval kan het parkeerdek in de jaren '50-hal voor circa 22 parkeerplaatsen worden aangewend. Er resten op dat parkeerdek dan nog zo'n 8 parkeerplaatsen voor de aanliggende woningen die nu geen eigen parkeerplaats hebben. Zolang de jaren '30-hal nog niet functioneel is ingevuld, biedt ook deze hal ruim voldoende parkeerruimte.

Hoofdstuk 5 Cultuurhistorische aspecten

5.1 Archeologie

Op 8 oktober 2002 stelde gemeenteraad de archeologische verwachtingskaart voor de binnenstad vast. De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht, de zogenaamde verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische waarden hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van de meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens, zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk kunnen worden begrensd.

Op 15 juni 2010 is voor de hele gemeente, inclusief de binnenstad, een archeologische beleidskaart vastgesteld. De archeologische verwachtingskaart is hierin met nieuwe categorie-aanduidingen verwerkt. Bij gelegenheid van bestemmingsplan 'Binnenstad' is de beleidskaart op een aantal punten verbeterd en geactualiseerd, voor een eenduidigere systematiek in de binnenstad. Voor het plangebied zijn de volgende categorieën van belang:

  • Categorie 4A: delen van de stadskern van hoge archeologische waarde op de plaatsen van bijzondere gebouwen (categorie 2 en 4 op de voormalige archeologische verwachtingskaart van de binnenstad).
  • Categorie 4B: delen van de stadskern van hoge archeologische waarde binnen de middeleeuwse hoofdstructuur (categorie 5 op de voormalige archeologische verwachtingskaart van de binnenstad).

Voor beide categorieën geldt één regime dat is gevat in de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie'. Voor de terreinen met deze dubbelbestemming geldt dat voor alle ingrepen groter dan 1 m² en dieper dan 50 cm beneden maaiveld een omgevingsvergunning is vereist voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden of voor het slopen van een bouwwerk. Het betreft resten van belangrijke gebouwen die zeldzaam zijn of resten van de middeleeuwse hoofdstructuur van de stad. De resten zijn zeer geconcentreerd en vanaf geringe diepte onder het maaiveld aanwezig. Een zeer klein oppervlak kan reeds veel informatie bevatten. In principe is behoud in situ van archeologische resten voor deze terreinen het uitgangspunt. Vanwege dit bestemmingsplan c.q. het initiatief van Bison Beheer B.V. worden geen werken of werkzaamheden verwacht die vanwege de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' vergunningplichtig zijn.

5.2 Cultuurhistorie

5.2.1 Rijksbeschermd stadsgezicht 's-Hertogenbosch

De binnenstad van 's-Hertogenbosch is in zijn geheel aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht, samen met het ten zuiden van de stad gelegen open natuurgebied en voormalige inundatiegebied Bossche Broek. Ter bescherming van dit rijksbeschermd stadsgezicht heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan 'Binnenstad' vastgesteld (zie paragraaf 1.4). Bij de afweging van de cultuurhistorische belangen die in bestemmingsplan 'Binnenstad' worden beschermd zijn de volgende stappen gezet:

  • 1. bepalen van de belangrijkste structurele cultuurhistorische waarden. Voor een afweging van de (bovengrondse) cultuurhistorische belangen zijn in het kader van bestemmingsplan 'Binnenstad' eerst de belangrijkste structurele culttuurhistorische waarden in het stadsgezicht bepaald. De (laat-)middeleeuwse hoofdstructuur en de nog bestaande historische bouwdelen vormen de kern van de waarde van het stadsgezicht.
  • 2. bepalen van het gemeentelijk cultuurhistorisch beleid in de binnenstad. Het cultuurhistorisch beleid is erop gericht de waarde van de (laat-)middeleeuwse hoofdstructuur en de nog bestaande historische bouwdelen zoveel mogelijk te behouden. Daarbij is van belang dat het bestemmingsplan instrumenten voor behoud maar ook de nodige flexibliteit kent.
  • 3. opnemen van een cultuurhistorische zone. Het gebied waarin - op grond van de bouwhistorische waardenkaart, die op 31 januari 2006 door burgemeester en wethouders is vastgesteld - de stedenbouwkundige structuur en verschijningsvom door hun ouderdom en uniciteit cultuurhistorisch waardevol zijn, is in bestemmingsplan 'Binnenstad' aangeduid als 'cultuurhistorische zone'.
  • 4. bouw- en gebruiksregels in het kader van cultuurhistorisch beleid. Bestemmingsplan 'Binnenstad' stelt in de eerste plaats bouwregels ter bescherming van de stedenbouwbouwkundige structuur en bouwhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht (maximale bouw- en goothoogte, behoud van bestaande kappen et cetera). Voor de 'cultuurhistorische zone' zijn een sloopverbod opgenomen en specifieke regels ter bescherming van de oude achtergevelrooilijn.

In dit bestemmingsplan is het plangebied overeenkomstig bestemmingsplan 'Binnenstad' ook bestemd voor bescherming en behoud van de historische ruimtelijke structuur en de waarden van het beschermd stadsgezicht. Voor zover relevant voor het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw zijn ook de bouwregels overgenomen ter bescherming van de stedenbouwbouwkundige structuur en bouwhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht.

5.2.2 Rijksmonument Pompen & Verlouw

Het garagebedrijf (de jaren '30-hal en de bijbehorende kantoren en woningen) zijn als rijksmonument aangewezen. Het heeft cultuurhistorische waarde als bijzondere uitdrukking van een typologische ontwikkeling. Het object vormt een vroeg voorbeeld van een garagebedrijf, met kantoortjes en achtergelegen garagehal. Het bezit architectuurhistorische waarde vanwege de stijl, een voorbeeld van de Nieuwe Zakelijkheid, met elementen van de Late Amsterdamse School, met name de lichttoren - die fungeerde als blikvanger en reclameobject - en vanwege het bijzondere materiaalgebruik. Het object is van belang vanwege de gaafheid van exterieur en interieur. Tot slot is het object als gaaf voorbeeld van een garagebedrijf uit de jaren '30 van de 20e eeuw van belang vanwege typologische en functionele zeldzaamheid.

Hoofdstuk 6 Milieuaspecten

6.1 Bedrijven en milieuzonering

Bij de bestemming van bedrijfsactiviteiten moet rekening worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (VNG, 2009) die per bedrijfssoort aangeeft van welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) kan worden uitgegaan en met welke indicatieve (richt)afstand tussen een bedrijf en een rustige woonwijk rekening moet worden gehouden. In haar algemene richtafstandenlijst vermeldt de brochure de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied' kunnen de afstanden uit de richtafstandenlijst met een afstandstrap worden verminderd. De brochure reikt een staat van bedrijfsactiviteiten aan waarin is vermeld welke bedrijfsactiviteiten uit het oogpunt van hinder en gevaar goed inpasbaar zijn in gebieden met functiemenging (stadscentra, winkelcentra, woonwerkgebieden met kleinschalige vooral ambachtelijke bedrijvigheid, gebieden langs stadstoegangswegen met meerdere functies), mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

De binnenstad van 's-Hertogenbosch en, daarbinnen, de omgeving van het plangebied zijn een 'gemengd gebied' in de zin van de VNG-brochure. De functies die de bestemming Centrum in dit bestemmingsplan toelaat, sluiten aan op de activiteiten die de VNG-brochure noemt in haar lijst van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging: detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, publiekverzorgende ambacht (zoals nagelstudio's en kapsalons). Bij de functie 'bedrijven' verwijzen de planregels naar de 'staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging' die is gebaseerd op de lijst van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging uit de VNG-brochure en worden nadere regels ten aanzien van de toelaatbaarheid gesteld:

  • a. het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, voor zover in de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging niet reeds een maximale grootte is aangegeven;
  • b. productie en/of laad- en loswerkzaamheden mag alleen in de dagperiode plaatsvinden;
  • c. de activiteiten moet hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden, voor zover dit niet reeds in de Staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging is aangegeven.

Naast deze algemene nadere regels onderscheidt de VNG-brochure drie categorieën bedrijven die in een 'gemengd gebied' toelaatbaar zijn:

  • 1. categorie A betreft activiteiten die zo weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn dat deze aanpandig aan woningen kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend;
  • 2. categorie B betreft activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden;
  • 3. categorie C betreft activiteiten zoals genoemd onder b waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

De specifieke functies 'bowlingbaan' en 'horeca in categorie 2 en/of 3' vallen onder categorie B van de lijst van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging en zijn op grond van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' in beginsel toelaatbaar in dit gemengd gebied. Niettemin is nader onderzocht of beide functies, nu deze direct grenzend aan woningen worden gerealiseerd, niet leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat voor omwonenden. In de lijst van bedrijfsactiviteiten van functiemenging van de VNG-brochure is voor beide functies geluid het maatgevende aspect. Ook het aspect geurhinder is vanwege de functie 'horeca in categorie 2 en/of 3' relevant. Beide functies moeten voldoen aan de geluidnormen (zie paragraaf 6.2) en geurnormen (zie paragraaf 6.3) uit het Activiteitenbesluit (Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, afgekort: Barim).

6.2 Geluidhinder

Ten aanzien van geluidhinder is onderzocht welke maatregelen en voorzieningen nodig zijn en is in beginsel uitgegaan van een representatieve invulling van hetgeen dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden van het gebouw is onderzocht welke geluidisolerende maatregelen en voorzieningen nodig zijn om het horecabedrijf en de bowlingbanen te laten voldoen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit. Hiertoe is de representatieve bedrijfssituatie in de jaren '50-hal onderzocht, waar vooraan het horecabedrijf en middenin de bowlingbanen zullen worden geëxploiteerd. Het onderzoek is uitgevoerd door het (akoestisch) adviesbureau Peutz ('Bowlingbaan Den Bosch: principe advies geluidisolatie/akoestiek', rapportnummer L 445-1-RA-001, 3 december 2013). Het heeft geleid tot een principeadvies dat de benodigde geluidreducerende maatregelen en isolatievoorzieningen inzichtelijk maakt en dat mede dient voor een nader haalbaarheidsonderzoek / nadere kostenraming van de initiatiefnemer. In vervolg op het principeadvies is dan ook een kostenraming gemaakt van de benodigde maatregelen en voorzieningen door Bouwbedrijf Hazenberg BV, d.d. 11-12-2013.

De representatieve invulling van hetgeen dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt, gaat uit van een bowlingbaan c.q. een horecabedrijf met zogenaamd 'discobowlen', ook na 23.00 uur 's avonds. Ook een inpandige parkeervoorziening voor motorvoertuigen in de jaren '50-hal is uitgangspunt. De parkeervoorziening in de jaren '30-hal is reeds toegestaan en is niet nader onderzocht.

Op basis van het principeadvies wordt ervan uitgegaan dat het horecabedrijf en de bowlingbanen aan de geluidnormen uit het Activiteitenbesluit kunnen voldoen en reëel inpasbaar zijn. Uiteindelijk is de keuze van maatregelen - en de bijbehorende kosten - mede afhankelijk van de daadwerkelijke exploitatiewijze en de bijbehorende geluidproductie door de initiatiefnemer. Zo zijn voor een rustig bowlingcenter zonder discobowlen minder geluidisolerende voorzieningen nodig dan voor bowlingbanen waarop na 23.00 uur 's avonds 'discobowlen' plaatsvindt. Voordat het horecabedrijf en de bowlingbanen in bedrijf worden genomen, moet - bij (de aanvraag om) een omgevingsvergunning - een melding worden gedaan in het kader van het Activiteitenbesluit. Bij die gelegenheid worden beide functies getoetst aan de normen in dat besluit en moet bij de aanvraag een definitief geluidonderzoek worden overlegd waaruit de benodigde maatregelen en voorzieningen en de bijbehorende kosten inzichtelijk zijn. Overigens moet daarbij rekening worden gehouden met de monumentale status van (een deel van) het pand. Hetzelfde geldt ten aanzien van een bijpassende functionele invulling van de jaren '30-hal in plaats van een parkeervoorziening of een andere invulling van de jaren '50-hal op basis van de bestemming Centrum: zo'n invulling moet steeds aan de (geluid)normen uit het Activiteitenbesluit voldoen. Met een horecabedrijf en bowlingbanen is nu echter een representatieve invulling van hetgeen dit bestemmingsplan maximaal mogelijk maakt, nader onderzocht.

Peutz adviseert de initiatiefnemer om, alvorens hij zijn voorzieningen definitief dimensioneert, een referentiemeting te laten verrichten tijdens discobowlen in een vergelijkbare situatie alsook een referentiemeting in de bestaande hal van de lucht- en contactgeluidisolatie naar de aanpandige woningen en van de geluidreductie tussen de hal en gevels van de maatgevende omliggende woningen. Op grond van deze resultaten kan een definitieve streefwaarde voor de te realiseren verbetering worden vastgelegd.

Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat de geluidreductie vanuit de hal naar de aanpandige woningen verbeterd dient te worden met tenminste 25-30 dB(A) tot een waarde van Ddop=75 à 80 dB(A) om respectievelijk 90 à 95 dB(A) bij discobowlen mogelijk te maken. Het principeadvies gaat vooralsnog uit van - onder meer - de volgende voorzieningen:

  • de ruimte voor het (disco)bowlen uitvoeren als een doos-in-doosconstructie;
  • een verend opgelegde betonvloer van tenminste 100 mm dik op een spouw van tenminste 100 mm op de bestaande betonvloer, met daarop de wand- en dakconstructie van de 'doos';
  • de betonvloer van het parkeerdek kan eventueel als dakje van de 'doos' fungeren;
  • een maximaal absorberend plafond in het horecagedeelte;
  • vrijstaande voorzetwanden met gelaagd glas voor de gevel van het horecagedeelte.

In de bijlagen bij het principeadvies zijn de voorgestelde maatregelen en voorzieningen in het schetsplan aangegeven.

Nota bene: dit bestemmingsplan maakt geen nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zin van de Wet geluidhinder mogelijk, zoals woningen. Een toets aan de voorkeurswaarden uit deze wet ten aanzien van het wegverkeerslawaai is dan ook niet aan de orde.

6.3 Geurhinder

Ook geurhinder is een relevant milieuaspect, omdat bij het horecabedrijf bereiding van maaltijden kan plaatsvinden. Overeenkomstig het aspect geluidhinder wordt ten aanzien van het aspect geurhinder voorop gesteld dat een horecabedrijf in categorie 2 en/of 3 in beginsel toelaatbaar is in dit gemengd gebied. Ook ten aanzien van geurhinder noemt het Activiteitenbesluit welke maatregelen verplicht zijn om een goed woon- en leefklimaat voor omwonenden te waarborgen. De inrichting moet worden voorzien van:

  • een afvoerpijp van tenminste 2 meter boven de hoogste daklijn van de binnen 25 meter van de uitmonding gelegen gebouwen of
  • een doelmatige ontgeuringsinstallatie.

Ook ten aanzien van geurhinder geldt dat - bij (de aanvraag om) een omgevingsvergunning - moet worden aangetoond dat de vereisten uit het Activiteitenbesluit wordt voldaan.

6.4 Luchtkwaliteit

Ten aanzien van luchtkwaliteit gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreinigende stoffen als gevolg van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen - waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer van toepassing zijn - en anderzijds om de zorg voor kwetsbare functies uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Kleine ruimtelijke ontwikkelingen waarvan op voorhand duidelijk is dat deze door geen of slechts een beperkte toename aan verkeer niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden die de Wet milieubeheer stelt ten aanzien van luchtkwaliteit. Conform het bijbehorende Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) ligt de grens voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 vanaf 1 augustus 2009 op een toename van 1,2 µg/m3. Uit de NIBM-rekentool blijkt dat deze grens pas wordt overschreden bij meer dan 1.400 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

Hoewel de herziening van de bestemming mogelijk enige invloed heeft op het verkeer van en naar het plangebied, kan worden gesteld dat - gelet op de grens van 1.400 motorvoertuigbewegingen - de herziening niet in betekenende mate zal bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Het plan hoeft daarom wettelijk niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is wel de plaatselijke luchtkwaliteit beschouwd. Ter plaatse van het plangebied liggen de concentraties voor zowel PM10 als NO2 met minder dan 35 µg/m3 (jaargemiddeld) ruim onder de geldende grenswaarden van 40 µg/m3. Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn er voor dit plan dan ook geen belemmeringen.

6.5 Bodemkwaliteit

De bodemkwaliteitskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch deelt de gemeente op in een aantal zones met een milieuhygiënisch vergelijkbare bodemkwaliteit, aan de hand van de ontwikkelingsgeschiedenis van een gebied en de resultaten van de reeds verrichte bodemonderzoeken. Het plangebied ligt binnen de zone 'Wonen voor 1920 centrum 's-Hertogenbosch'. De bodem is hier door de eeuwen heen opgehoogd met afvalproducten van de inwoners van 's-Hertogenbosch ('binnenstadsgrond'). In deze zone komen in de grond tot ongeveer 4 m diep sterk verhoogde concentraties van zware metalen (lood, koper) voor. De verspreiding van deze verontreinigingen is zeer heterogeen. In het grondwater is over het algemeen alleen sprake van een zeer lichte verontreiniging met zware metalen, vluchtige organische chloriden en aromaten.

In het plangebied waren tot 1980 een werkplaats, een showroom en een tankstation in uitvoering. De opslag van brandstoffen bevond zich in een groot aantal ondergrondse tanks. Zowel aan de kant van de Vughterstraat als aan de kant van de Parklaan bevond zich een afleverplaats voor brandstoffen. Op de locatie zijn de volgende bodemonderzoeken uitgevoerd:

  • 1. Verkennend bodemonderzoek Vughterstraat 267-278, Geofox, 24 september 1998;
  • 2. Nader bodemonderzoek Vughterstraat 267-278, Geofox, 28 april 1999;
  • 3. Actualiserend en afperkend bodemonderzoek, Geofox-Lexmond, 4 april 2005;
  • 4. Aanvullend bodemonderzoek , Geofox-Lexmond, 20 september 2005;
  • 5. Aanvullend bodemonderzoek vrijkomende grond t.p.v. toekomstige parkeergarage, Geofox-Lexmond, 18 november 2009;
  • 6. Afperkend bodemonderzoek minerale olie deellocatie E, Geofox-Lexmond, 4 november 2010.

Uit deze onderzoeken is gebleken dat in het plangebied sprake is van een ernstige grond- en grondwaterverontreiniging met minerale olie en aromaten. De grond is op zes plaatsen verontreinigd en het grondwater op twee plaatsen. Naast de zes deellocaties met een sterke olieverontreiniging is de grond van deze locatie licht verontreinigd met zware metalen en/of minerale olie. In totaal is ongeveer 260 m3 grond en ongeveer 355 m3 grondwater sterk verontreinigd. Onder het gebouw zelf liggen negentien tanks, direct naast het gebouw onder de Parklaan liggen nog eens twee tanks. In deze ondergrondse tanks zijn in het verleden diverse brandstoffen of andere milieugevaarlijke stoffen opgeslagen. De verontreinigingen zijn ontstaan door lekkages uit een aantal van deze ondergrondse tanks en/of morsverliezen tijdens het tanken. Dit laatste geldt met name voor het voormalige pompstation aan de Parklaan. In 2005 zijn alle ondergrondse tanks onder het gebouw gereinigd. Tijdens renovatiewerkzaamheden in 2012 en 2013 zijn dertien van deze gereinigde tanks, gelegen onder de jaren '30-hal, afgevuld met stampbeton om te voorkomen dat er verzakkingen gaan optreden.

Uit de risico-evaluatie is gebleken dat er geen spoedeisende humane, ecologische of verspreidingsrisico's zijn. Uit een beschikking d.d. 16 oktober 2008 volgt dat in het plangebied sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging zonder onaanvaardbare risico's, waardoor geen spoedige sanering noodzakelijk is voor het gebruik ten tijde van de beschikking, dat wil zeggen: een gebruik met volledige bebouwing en verharding. Een wijziging van dit gebruik in een ten aanzien van bodemkwaliteit gevoeliger gebruik - bijvoorbeeld wonen met tuin of extensief gebruikt openbaar groen - kan mogelijk tot andere conclusies leiden maar is i.c. niet aan de orde.

Het plangebied is geschikt voor een gebruik met volledige bebouwing en verharding. Deze gebruiksvorm verandert door de herziening van de bestemming niet. Ten aanzien van bodemkwaliteit zijn er voor dit plan dan ook geen belemmeringen.

Bij eventuele toekomstige werkzaamheden waarbij de bodem wordt geroerd, is het op grond van het Activiteitenbesluit verplicht om de ondergrondse tanks te verwijderen. Als verwijdering technisch of financieel niet verantwoord is, kan het bevoegd gezag hiervoor gemotiveerd vrijstelling verlenen. Dit is gebeurd voor de dertien tanks die zijn afgevuld met stampbeton. Als (graaf)werkzaamheden in de verontreinigde grond plaatsvinden, moet hiervoor een BUS-melding (Besluit uniforme saneringen) worden ingediend. Bij eventuele afvoer van grond is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. Mocht op of nabij de locatie bronnering gewenst zijn dan moet rekening worden gehouden met de aanwezige grondwaterverontreiniging.

6.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag, de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Als (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan moet op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en op grond van de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in een ruimtelijk plan worden ingegaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder meer woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels en grote restaurants. Binnen het plangebied wordt een horecabedrijf mogelijk gemaakt, maar er bevinden zich binnen of nabij het plangebied geen bedrijven (inrichtingen) waarbij activiteiten of handelingen plaatsvinden met gevaarlijke stoffen die uit het oogpunt van externe veiligheid relevant zijn. Ook zijn in de nabijheid geen transportroutes van gevaarlijke stoffen. Uit het oogpunt van externe veiligheid zijn er dan ook geen belemmeringen voor dit plan.

Hoofdstuk 7 Waterparagraaf

7.1 Beleidskader

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeenteraad op 14 juli 2009 vastgesteld in de nota Waterstad 's-Hertogenbosch. Het is een visiedocument dat is onderschreven door de verschillende actoren op het gebied van water in en rondom de stad. De nota beschrijft de wijze waarop 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem zal houden, nu en in de toekomst. In het Waterstructuurplan uit 2012 is dit nader uitgewerkt en is het hemelwaterbeleid vastgelegd en zijn het watersysteem en de uitgangspunten per wijk beschreven.

Deze waterparagraaf is tot stand gekomen via het digitale watertoetspakket van waterschap Aa en Maas, aangevuld met het hemelwaterbeleid in het Waterstructuurplan. De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

  • 1. gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
  • 2. voorkomen van vervuiling van water;
  • 3. voor schoon hemelwater gelden de afwegingsstappen: hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer;
  • 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO) zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang, zowel binnen als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en reeds bestemde toekomstige functies. Concreet betekent dit dat:
    • a. de afvoer uit een gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
    • b. de grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
    • c. grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven of verbeteren voor de huidige en reeds bestemde toekomstige functies;
    • d. (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
    • e. het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast kan water als kans worden gezien voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water. Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem.

7.2 Watertoets

Het oppervlak van het plangebied is circa 2800 m2 en is in de bestaande situatie geheel verhard. In de nieuwe situatie blijft het verhard oppervlak ongewijzigd: de herziening van het bestemmingsplan betreft alleen een functiewijziging. Omdat het totaal verhard oppervlak gelijk blijft, ontstaat geen wateropgave.

Met de wijziging van het gebruik, zal het aanbod van rioolwater (DWA) aanzienlijk toenemen. De bestaande riolering van het gebouwencomplex betreft een gemengd riool. Ook het hemelwater van het gebouwencomplex is daar nu op aangesloten. De extra belasting van het gemengde riool wordt gecompenseerd door het hemelwater gescheiden af te voeren naar het hemelwaterriool in de Parklaan in plaats van naar het gemengde riool in het Wilhelminaplein. Dit laatste rioolstelsel wordt daarmee ontlast. Het rioolwater van het gebouwencomplex blijft wel aangesloten op het gemengde riool in het Wilhelminaplein. Het hemelwaterriool aan de Parklaan ligt aan de oostzijde van de weg. Om de werkzaamheden te beperken kan het hemelwater worden aangesloten op een hemelwaterput aan de westzijde van de Parklaan. Naar verwachting heeft deze put voldoende afvoercapaciteit.

Hoofdstuk 8 Juridisch-bestuurlijke aspecten

8.1 Opzet en methodiek

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De regels zijn als volgt ingedeeld:

  • 1. Inleidende regels. De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd;
  • 2. Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 en 4) bevatten voor elke bestemming een omschrijving van de doeleinden, bouwregels en nadere gebruiksregels;
  • 3. Algemene regels. De algemene regels (artikel 5 tot en met 7) bevatten algemene - voor alle of meerdere bestemmingen geldende - regels, zoals algemene bouwregels en algemene aanduidingsregels;
  • 4. Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen (artikel 8 en 9) betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

8.2 Inleidende regels

Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen, nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten.

8.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum

Uitgangspunt van de bestemmingsregeling voor Pompen & Verlouw is de bestemming Centrum in het bestemmingsplan 'Binnenstad'. De regels die niet relevant zijn voor Pompen & Verlouw zijn niet opgenomen. De bestemming Centrum maakt onderscheid in de functies die op de begane grond en in de kelder zijn toegestaan en functies die op de verdieping zijn toegestaan. Ongeacht de bouwlaag is het complex bestemd voor 'bescherming en behoud van de historische ruimtelijke structuur en de waarden van het beschermd stadsgezicht'.

Begane grond en kelder

Op de begane grond en in de kelder zijn in elk geval toegestaan: detailhandel; dienstverlening; kantoren; maatschappelijke voorzieningen; publiekverzorgend ambacht en dienstverlening; parkeervoorzieningen; bedrijven in categorie A, B en C van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging, gebaseerd op de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'; wonen.

Ook is functieondersteunende horeca mogelijk, mits beperkt tot 20% van het netto-vloeroppervlak van de hoofdfunctie. De openingstijden zijn gekoppeld aan de openingstijden van de hoofdfunctie, er is geen aparte toegang en de functieondersteunende horeca is niet fysiek gescheiden van de hoofdfunctie. Deze regeling is vergelijkbaar met de functieondersteunende horeca in grootwinkelvestigingen in het kernwinkelgebied (Hema, V&D). Ook het concept zoals beoogd in Pompen & Verlouw (paragraaf 4.1) moet een sterke aantrekkingskracht hebben, zodat eenzelfde regeling van functieondersteunende horeca gerechtvaardigd is.

Naast de functieondersteunende horeca is aan de kant van de Vughterstraat een deel van het bestemmingsvlak aangeduid voor 'horeca van categorie 3', specifiek voor de restaurant-bar bij de bowlingbanen. In de regels is aangegeven dat dit deel tevens bestemd is voor een horecabedrijf in categorie 2 en/of 3. De jaren '50-hal is specifiek aangeduid voor 'bowlingbaan'; hier is ruimte voor circa 10 bowlingbanen.

Verdieping

Op de verdiepingen, aan de Vughterstraat en aan de Parklaan, is in de eerste plaats wonen toegestaan. Vanwege het initiatief om bowling en horeca in het complex te vestigen met boven de bowlingbanen een inpandig parkeerdek zijn ook op de verdieping parkeervoorzieningen mogelijk.

Bouwregels

De bouwregels leggen de bestaande gebouwde situatie vast: de bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd tot een bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. Hoewel het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw geen kappen kent, stelt bestemmingsplan Binnenstad naast een maximale goothoogte voor de onderscheiden onderdelen ook een maximale bouw- c.q. nokhoogte. Dit houdt verband met de meer algemene bouwregel in dat bestemmingsplan op grond waarvan op een plat dak een kap mag worden gebouwd. Echter, de bouw van een kap is in geval van het gebouwencomplex van Pompen & Verlouw niet aan de orde. Daarom is in dit bestemmingsplan voor de onderscheiden onderdelen één maximale (bouw)hoogte vastgelegd, nader bepaald op grond van de bestaande situatie. Dit, met uitzondering van de bouwhoogte van de jaren '50-hal: om hierin een parkeerdek mogelijk te maken is de maximale bouwhoogte van dit deel van het complex vergroot met 2,50 meter.

In beginsel zijn alleen dakterrassen toegestaan die bestaan op het moment van inwerkingtreding van dit plan. In afwijking daarvan zijn ook dakterrassen toegestaan die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg met een open transparante afscheiding tot 1 m hoog en die de cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantast.

Gebruiksregels

Zowel bij publiekverzorgend ambacht (een ambachtelijk c.q. dienstverlenend bedrijf dat zijn goederen en diensten rechtstreeks levert aan de consument, zoals een goudsmid, schoenmaker, kapper) als bij een bedrijf in categorie A, B en C van de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging gaat het om bedrijven die passend zijn in een gebied met functiemenging, zoals de binnenstad. In de gebruiksregels is daartoe bepaald dat, in geval van een bedrijf in categorie A, B en C van de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging, het gaat om een kleinschalig, meest ambachtelijk bedrijf, productie- en/of laad- en loswerkzaamheden alleen in de dagperiode plaatsvinden en de activiteiten hoofdzakelijk inpandig plaatsvinden. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken voor bedrijven die naar hun aard en hun invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met bedrijven in categorie A, B of C van de staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging.

De bestemmingsomschrijving staat ook de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit (zie lid 1.3) in een woning toe, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Aan de uitoefening zijn in de specifieke gebruiksregels dan ook nadere voorwaarden verbonden. Hooguit 35% van de vloeroppervlakte, tot ten hoogste 50 m², mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit. Detailhandel en activiteiten die ingevolge de Wet milieubeheer vergunningplichtig of meldingplichtig zijn, zijn niet toegestaan. Tot slot moet degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitvoert tevens de bewoner van de woning te zijn. Van deze regels kan worden afgeweken voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis (zie lid 1.29), waaronder beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en in verband met de activiteit. De voorwaarden voor afwijking zijn voor een groot deel dezelfde als die voor een reguliere aan huis verbonden bedrijfs- of beroepsactiviteit. Daarnaast moet echter ook worden getoetst of het gebruik niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de verkeers- en parkeersituatie ter plaatse en of de activiteit qua aard, omvang en uitstraling in de omgeving past.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van (te verwachten) archeologische waarden is aan het plangebied een dubbelbestemming Waarde-Archeologie toegekend. In deze dubbelbestemming is een verbod opgenomen om - over meer dan 1 m2 en dieper dan 50 cm - zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden te verrichten. Het gaat om alle bodemverstorende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden die de (te verwachten) archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

De aanvrager van de omgevingsvergunning moet een rapport overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Zo'n rapport is niet noodzakelijk als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie al voldoende is vastgesteld. Vervolgens verleent het bevoegd gezag alleen een omgevingsvergunning als geen onevenredige aantasting van de (te verwachten) archeologische waarden plaatsvindt. Als blijkt dat de archeologische waarden zullen worden verstoord, kan zij voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: het treffen van technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, het doen van afgravingen of het laten begeleiden van de werken en/of werkzaamheden door een erkend archeoloog.

8.4 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

Naast de bouwregels in de bestemmingen gelden algemene bouwregels met betrekking tot ondergeschikte bouwdelen. Zo mogen overstekende daken, overbouwingen en luifels de voorgevelrooilijn met 50 cm overschrijden.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking de karakteristieke met de historische ontwikkeling samenhangende ruimtelijke structuur en stedenbouwkundige kwaliteit van het beschermde stadsgezicht, de cultuurhistorische en archeologische waarden, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

8.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 8 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht opgenomen. De tekst ervan is wettelijk voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 9 Slotregel

In dit artikel is de slotregel opgenomen. Hierin is formeel bepaald dat in andere bestemmingsplannen en/of in andere juridisch-planologische besluiten (de regels van) het bestemmingsplan 'Regels van het bestemmingsplan Pompen en Verlouw' worden genoemd.

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

De onderhavige locatie is gemeentelijk eigendom en wordt verhuurd. Hierover hebben gemeente 's-Hertogenbosch en Bison Beheer B.V. een intentieverklaring gesloten. In de nog te sluiten huurovereenkomst worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal (exploitatiebijdrage) en worden locatie-eisen opgenomen c.q. verdisconteerd.  Planrealisering geschiedt voor rekening en risico van de huurder. Op basis van voormeld afsprakenkader is het plan economisch uitvoerbaar. Ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan behoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Hoofdstuk 10 Inspraak en vooroverleg

PM