direct naar inhoud van Toelichting
Plan: 3 woningen Maliskampsestraat 61
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002248-1201

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door Van Aarle BV en de heer Van Aarle, eigenaar van het perceel met de opstallen aan Maliskampsestraat 61 te Rosmalen, is initiatief genomen om de bestemming van zijn perceel te wijzigen.

1.2 Planlocatie

De planlocatie is gelegen aan de Maliskampsestraat 61 te Rosmalen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0001.jpg"

1.3 Doel van het plan

Op het plangebied is nu een bedrijventerrein gevestigd met circa 1400 m2 bedrijfsgebouwen.

Bij de bedrijfsbebouwing staat een bedrijfswoning aan de Maliskampsestraat 61.

Doel is om de bedrijfsbestemming te beëindigen en deze om te zetten naar een voor de omgeving minder milieubelastende bestemming. In het bedrijfsgebouw is lange tijd een verffabriek gevestigd geweest en soortgelijke bestemmingen zijn nog steeds mogelijk.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0002.jpg"

1.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Buitengebied dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2010. Voor de locatie geldt de bestemming Bedrijf, specifieke vorm van bedrijf verffabriek.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0003.jpg"

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Bebouwingsstructuur omgeving Maliskampsestraat

Het plangebied ligt in de overgangszone van woongebied naar agrarisch gebied.

De structuur van de bebouwing wordt gekenmerkt door boerenerven. Er is sprake van een informele, organische, niet planmatige ordening. Kavels variëren in afmeting en vorm en liggen vaak verdraaid ten opzichte van de bochtige weg. Enkele van deze oorspronkelijke boerenerven zijn niet meer agrarisch in gebruik en zijn omgevormd tot woonbestemming met behoud van de ruimtelijke kenmerken.

Belangrijkste kenmerk van alle bebouwing in de directe omgeving is de orthogonale benadering van woning en bijbehorende schuren/stallen en agrarische constructies als kuilvoersilo's. De bebouwingen staan in alle gevallen evenwijdig aan, en haaks op de boerderij/hoofdwoning. Één van de schuren aan Maliskampsestraat 61 onttrekt zich aan dit kenmerk (zie onderstaande figuur 1).

De planlocatie is gelegen in een bebouwingslint, in een kleinschalig agrarisch gebied. Binnen het bebouwingslint zijn diverse functies aanwezig; agrarische, bedrijven- en woonfuncties.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0004.jpg"

2.2 Functionele structuur

De planlocatie is gelegen in een bebouwingslint, in een kleinschalig agrarisch gebied. Binnen het bebouwingslint zijn diverse functies aanwezig; agrarische, bedrijven- en woonfuncties.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Provinciaal beleid

Op 7 februari 2014 hebben Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening - partiële herziening 2014 vastgesteld. De provincie kiest in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkeling stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten.

In de provinciale Verordening ruimte 2014 is het plangebied aangeduid als Integratie stad land. Dit houdt in dat woningbouwontwikkelingen zoals in dit plan mogelijk zijn mits rekening gehouden wordt met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren in het gebied. Op dit aspect wordt hieronder nader ingegaan in paragraaf 3.2 gemeentelijk beleid en hoofdstuk 4 planbeschrijving.

Daarnaast stelt artikel 3 van de Verordening regels met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Op dit aspect wordt nader in gegaan in paragraaf 4.3. landschapsinvesteringsregeling.

3.2 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke Structuurvisie

In samenhang met het provinciale beleid heeft de gemeente haar planologisch beleid voor de nabije toekomst vastgelegd in de Actualisatie Ruimtelijke Structuurvisie van december 2013.

De ruimtelijke structuurvisie betreft het gehele gemeentelijke grondgebied, zoals ook bedoeld in de Wet Ruimtelijke Ordening. De ruimtelijke structuurvisie omvat de uitgangspunten en ambities van de gemeente voor het - door haar te voeren - ruimtelijk beleid in de komende 10 jaar, met een doorkijk naar 15 a 20 jaar. Het is het toetsingskader dat een onderlegger vormt voor de actualisering van bestemmingsplannen en projectprocedures, alsook een inspiratie- en ontwikkelingsopgave voor integrale gebiedsaanpak en projecten.

Onderdeel van de ruimtelijke structuurvisie is het concept de 'Groene Delta'. Hiermee wordt ingezet op de realisatie van een robuuste en samenhangende groenblauwe structuur in en rond de stad 's-Hertogenbosch. Hiermee wordt een goed evenwicht tussen (rode) stedelijke ontwikkelingen en (groene) kwaliteit van het ommeland verzekerd. De Groene Delta is opgebouwd uit 'groengebieden' en 'verbindingen'. De groengebieden hebben verschillende accenten gekregen. Dit zijn 'consolidatie', 'transformatie' en 'landschappelijk waardevolle gebieden'.

Het plangebied Maliskampsestraat 61 ligt in het 'groene transformatiegebied'. Hier is het beleid gericht op het realiseren van nieuwe natuur- en landschapswaarden. Maatregelen die daarbij horen zijn bijvoorbeeld omvorming van landbouw naar natuur en rood voor groen op de schaal van het landschap. Daarnaast ligt het in een 'kleinschalig waardevol landschap'. Zij vormen belangrijke dragers van het groene Brabantse Mozaïeklandschap. Een voorbeeld binnen 's-Hertogenbosch is de Hooge Heide, waar ook het plangebied in ligt.

De huidige bedrijfsbestemming is een functie die niet past binnen het beeld van een kleinschalig waardevol landschap. Met de omvorming van de bedrijfsbestemming naar een kleinschalige woonbestemming met natuur, wordt dit beeld hersteld en ontstaan er nieuwe natuurwaarden passend binnen de doelstelling van de groene transformatiegebieden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0005.png"

Structuurvisie 's-Hertogenbosch 'Stad tussen Stromen, onderste laag

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Ligging planlocatie ten opzichte van de omgeving

De planlocatie is kadastraal bekend: gemeente Rosmalen, sectie D nummers 2655, 2656 en 2724. De locatie heeft een grootte van 12261 m². Onderstaande figuur geeft een uitsnede van de kadastrale kaart waarop de planlocatie is aangeduid. 

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0006.jpg"

Kadastrale gegevens

Het plangebied ligt tussen de Maliskampsestraat en De Grote Wetering. Het plangebied ligt met de achterzijde tegen één van de twee 'stapstenen' in de ecologische verbindingszone van De Grote Wetering die het natuurgebied Maashorst verbindt met het stroomdal van de Aa. De 'stapsteen' is ingericht met poelen, ruigtes, beplanting en een aangelegde heuvel die als dassenburcht dient.

De EVZ is afgestemd op bepaalde diersoorten zoals de kamsalamander (poelen) kleine zoogdieren en vogels en schraalgrasland voor bloemen, vlinders en andere insecten.

Het IVN gebruikt deze plaats voor studie- en educatiedoeleinden.

Een 2e kenmerk van de groene omgeving is dat er door nieuwe bomenaanplant sterke lijnen haaks op de Maliskampsestraat ontstaan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0007.png"

4.2 Stedenbouwkundig en landschapsplan

4.2.1 Stedenbouwkundige aspecten

Het ontwerpplan gaat uit van de verwijdering van de bedrijfsbestemming en de volledige sloop van de bedrijfsgebouwen. Hiervoor in de plaats ontstaat een nieuw boerenerf achter de bestaande woning. Het nieuwe erf sluit aan bij de structuur van de boerenerven in de directe omgeving.

Aan de Maliskampsestraat komt een inrit (op de plaats van de huidige inrit) evenwijdig aan de bestaande boerderij. De inrit komt uit op een compact boerenerf met schuren. Kenmerk van het boerenerf is dat dit erf omsloten is door bebouwing met kleine doorzichten naar het landschap. De clustering van de gebouwen rond het erf is geheel functioneel en praktisch. In de schuren worden woningen gevestigd.

Kenmerkend voor een bebouwing met schuren zijn langgerekte massa's met grote dakvlakken. De daken van de nieuwe bebouwing zijn prominent aanwezig, meer dan de gevels die vaak verdwijnen achter hagen en erfafscheidingen. Goten zijn over het algemeen niet hoger dan 3,0 meter. De nokhoogte is maximaal 8,5 meter. De massa's dienen het volume van een schuur te kunnen herbergen. Aan- en bijgebouwen zijn onderdeel van het hoofdvolume. De inhoud van de nieuwe woningen wordt daarmee maximaal vastgelegd op 1000 m3.

Voor de woning aan de westzijde van het erf wordt een uitzondering gemaakt qua goothoogte. Dit wordt een veldschuurtype met een hoge goothoogte (tot 5,5 meter) aan de zijde van het erf en een lage goothoogte aan de zijde van het landschap.

Het erf wordt gemaakt in één type bestrating met duurzame uitstraling (geen betonklinkers) en loopt tot tegen de erfbebouwing. Het is niet toegestaan om voortuintjes te maken bij de erfwoningen.

De schuurwoningen krijgen uiterlijke kenmerken van schuren of stallen. Afleesbare stramienen en/of gelaagde gevelopbouw. Kleurstellingen van de nieuwe woningen zullen gebaseerd zijn op aardetinten.

Daken zullen donker van kleur zijn. De toe te passen materialen zullen duurzaam zijn.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0008.jpg"

Vogelvluchtimpressie van het planontwerp

4.2.2 Bestaande bedrijfswoning

De bestaande woning verliest zijn functie als bedrijfswoning en wordt een normale burgerwoning.

De huidige woning wordt op de plaats van de verbinding met de huidige bedrijfsgebouwen aangepast met een nieuwe gevel en een gedeelte nieuw dak dat aansluit bij de huidige kenmerken van de woning.

4.2.3 Parkeren

Het parkeren van auto's wordt geheel op het erf gerealiseerd. Per woning zijn er minimaal 2 parkeerplaatsen op het erf aanwezig. Aan het erf wordt een gebouwde voorziening gemaakt met 3 carports zodat er vanaf de buitenzijde van het erf geen auto's zichtbaar zijn. Per woning wordt minimaal 1 bezoekersparkeeerplaats op het erf gerealiseerd. In de volumes van de woningen wordt een garage of carport gerealiseerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0009.jpg"

Het ontwerpplan

4.2.4 Landschappelijke inpassing

Het ontwerpplan gaat tevens uit van een versteviging van de groenstructuur en aansluiting bij de gewenste inrichting van de 'stapsteen', ten zuiden van het erf, gelegen tegen de huidige stapsteen. In samenspraak met IVN en de gemeentelijke ecoloog wordt in deze natuurzone een nadere inrichting opgesteld. Onderdeel van deze inrichting betreft de verplaatsing van de bestaande waterberging/vijver in de richting van de 'stapsteen' en het aanbrengen van nieuw groen. De nieuwe waterberging/poel krijgt kanten van verschillende schuinte om biodiversiteit te bevorderen. Voorafgaand aan de verplaatsing zullen op aangeven van een ecoloog en het IVN stappen ondernomen worden zodat dieren, amfibieën en andere waterbeestjes de gelegenheid krijgen om van de huidige vijver naar de nieuwe waterberging te verhuizen. Met deze aanwijzingen is direct aangevangen omdat het een langstrekkend geleidelijk proces is.

Met het IVN is overeengekomen dat de initiatiefnemer een stroomvoorziening aanlegt tot in de huidige 'stapsteen' zodat de vlinderwerkgroep hier gebruik van kan maken.

Rondom de bestaande woning zal een versteviging van (hoog) opgaand groen gerealiseerd worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0010.jpg"

De natuurzone met de plaats van de nieuwe poel. op de achtergrond de 'stapsteen' aan de Grote Wetering.

Van het aanwezige groen is een bomeninventarisatie gemaakt. Op deze kaart zijn alle bomen en belangrijke onderbeplanting aangegeven. Tevens is aangegeven welk groen verplaatst gaat worden. De initiatiefnemer hecht grote waarde aan het verplanten/overplaatsen van enkele grote inheemse solitaire bomen uit de bestaande tuin naar de natuurzone of de entree naar het erf. Deze bomen staan met nummers aangegeven op de kaart.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0011.jpg"

Inventarisatiekaart bestaande bomen en groenstructuren

4.3 Landschapsinvesteringsregeling

Zoals boven reeds aangegeven zal met het verdwijnen van het onaantrekkelijke bedrijfsgebouw en het bouwen van 3 woningen in een verbeterde groenstructuur, een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ontstaan. Om dit nader te onderbouwen zal er per te realiseren woning een op € 155.000,-- waardeerbare investering gedaan moeten worden (in totaliteit derhalve € 465.000,00). Initiatiefnemer zal moeten aantonen dat de investering die hij pleegt c.q. de kosten die hij in het kader van bedoelde kwaliteitsverbetering maakt, tenminste gelijkwaardig zijn aan het hiervoor genoemd bedrag van € 465.000,--. Daarbij kan een relatie worden gelegd met de landschappelijke meerwaarde van beëindiging van het bedrijf, sloop van de opstallen, de wijze van inpassing in het landschap en -zo nodig- de betaling van een bedrag aan de gemeente. Zoals blijk uit als bijlage bijgevoegde rapport van Van der Vleuten Raadgevers dient met het beëindigen en slopen van het bedrijf rekening te worden gehouden met een schadeloosstelling van €649.000,--. Op deze wijze wordt voldaan aan het vereiste van de kwaliteitsverbetering zoals bedoeld in artikel 3 van de provinciale Verordening ruimte 2014.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden. In dit hoofdstuk wordt de milieuafweging verwoord met betrekking tot de nieuwe ontwikkeling van woningen.

5.1 Natuur

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden beoordeeld hoe de ontwikkeling zich verhoudt tot de geldende natuurwetgeving.

5.1.1 Natura 2000 gebieden

De effecten van het plan hebben geen effecten op Natura 2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde gebied is de Gement en het Bossche Broek op 6 km afstand.

5.1.2 Ecologische hoofdstructuur

De Ecologisch Hoofdstructuur is een ruimtelijke structuur die is vastgelegd in de verordening Ruimte van de provincie. De gemeente vertaalt dit in haar bestemmingsplannen.

Het plangebied ligt aangrenzend aan een stapsteen welke deel uitmaakt van de ecologische hoofdstructuur. Langs de Groote Wetering ligt namelijk een Ecologische Verbindingszone (EVZ). Deze EVZ is uitgevoerd met een smalle moerasstrook langs de dijk en stapstenen met ruigtes, bosjes, poelen en dergelijke. Het plan sluit met zijn inrichting aan bij de Stapsteen. De inrichting van het achterperceel wordt ook voor een groot deel als stapsteen aangelegd. In het contract zal ook worden vastgelegd welk beheer en gebruik dit perceel zal krijgen. De bestemming natuur sluit het beste aan bij de functie van dit perceel. Gezien de natuurlijke inrichting van het aangrenzende perceel is wordt een negatieve invloed voorkomen. Juist door uitbreiding van het areaal aangrenzende natuur zal het effect positief zijn. Nader onderzoek hiervoor is verder niet nodig.

5.1.3 Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet beschermd soorten planten en dieren die in het wild leven. Beschermde soorten zijn aangewezen. Om de effecten op beschermde soorten te beoordelen is door middel van een terreinbezoek en een bureauonderzoek beoordeeld of hier beschermde soorten (kunnen) voorkomen en zoja wat het effect is op deze soorten en of hier een ontheffing voor kan worden verkregen.

Vogels

Tijdens het broedseizoen zijn bijna alle vogelsoorten beschermd. Een effect kan worden voorkomen door buiten het broedseizoen te werken. Sommige nestplaatsen zijn jaarrond beschermd. Van de soorten waarvan het nest jaarrond beschermd wordt komt in ieder geval de huismus voor in het plangebied. Daarnaast komt in de omgeving de steenuil en mogelijk ook de kerkuil voor. Ook zijn er mogelijk de huiszwaluw of de gierzwaluw aanwezig in het plangebied als broedvogel.

Op basis van een nader onderzoek in het broedseizoen wordt vastgesteld welke soorten er gebruik maken van het plangebied en wat de effecten zijn van de sloop van de bedrijfsbebouwing. Ingeschat wordt dat de effecten gering zijn omdat de bedrijfsbebouwing niet erg geschikt is als broedlocatie. Eventuele nestplaatsen kunnen gemakkelijk gemitigeerd worden. In de nieuwe bebouwing worden nestgelegenheden gerealiseerd voor de huismus.

Vleermuizen

Mogelijk komen er vleermuizen voor in het plangebied. Verblijfsplaatsen zijn ook mogelijk aanwezig. Hier vindt nog nader onderzoek naar plaats. De geschiktheid van de te slopen bebouwing voor vleermuizen lijkt echter beperkt. Eventuele negatieve effecten kunnen goed gemitigeerd worden.

Zoogdieren

Van de zoogdieren buiten de vleermuizen komt mogelijk de das en de steenmarter in de omgeving voor. Voor de das is de ontwikkeling neutraal. De burcht zit niet in de directe omgeving van het plangebied. Mogelijk gebruik te das het plangebied als foerageergebied. Dit kan onveranderd doorgaan. De steenmarter kan gebruik maken van de bebouwing. Hierop zal in het nadere onderzoek naar gekeken worden. De bebouwing is niet direct geschikt voor de steenmarter vanwege het ontbreken van openingen.

Amfibieën. 

Mogelijk komen in het gebied beschermde amfibieën voor. De huidige tuin bevat een grote vijver / poel waar amfibieën in voorkomen. De huidige poel wordt gedempt en er wordt een nieuwe aangelegd achter op het terrein. De beschermde kamsalamander komt ook in de omgeving voor. De soort wordt echter niet verwacht omdat in nabijgelegen poelen ook nog geen kamsalamander is waargenomen bij onderzoek. Wel vindt controle plaats. Indien de soort er wel blijkt te zitten zal er een ontheffing nodig zijn om de poel te dempen. Door verplaatsing van de soort naar de nieuw te graven poel kan de soort hier toch behouden blijven op deze plek. Verwacht wordt dat een ontheffing dan verleend wordt.

Vissen 

In een nader onderzoek zal de vijver gecontroleerd worden op beschermde soorten vissen. Deze worden hier gezien de geïsoleerde ligging niet verwacht. Worden deze toch gevonden is een ontheffing nodig voor het dempen van de vijver. De vissen kunnen dan overgezet worden naar ander water.

Flora

Beschermde flora komt op het terrein niet voor. Het plangebied bestaat uit intensief onderhouden tuin en gebouwen. Hier zijn geen beschermde soorten aangetroffen en zijn ook geen beschermde soorten te verwachten.

Insecten e.d.

Vanwege het ontbreken van geschikte waardplanten worden hier geen beschermde insecten verwacht.

Conclusie

De Natuurwetgeving staat de uitvoering van het plan niet in de weg. Mogelijk is er een effect op beschermde soorten. Dit effect is echter beperkt, want de geschiktheid van het terrein blijft gelijk of wordt groter. Voor het slopen van de bedrijfsbebouwing is het mogelijk dat verblijfplaatsen gemitigeerd moeten worden en hiervoor een ontheffing nodig is. Deze ontheffing kan worden verkregen. Voor het dempen van de huidige vijver is alleen een ontheffing nodig als er beschermde soorten in zitten. Dit wordt niet verwacht. Mochten hier de beschermde kamsalamander of beschermde vissoorten worden aangetroffen kunnnen deze met een ontheffing worden verplaatst naar de nieuwe poel achterin het terrein of ander water voor eventueel aangetroffen vissen als de kleine modderkruiper. Het plan wordt als haalbaar beoordeeld.

5.2 Bedrijven

Vanuit milieuoogpunt kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand dient dan om ter plaatse van kwetsbare objecten, zoals woningen, een aanvaardbaar geur-, geluid- of veiligheidsniveau te realiseren. De nieuwe ontwikkeling mag niet worden gehinderd door bestaande functies, maar ook mogen deze functies niet worden beperkt door de beoogde ontwikkeling.

Nabij het plangebied is een agrarische bedrijf gelegen aan de Maliskampsestraat 63a: veehouderijbedrijf (o.a. vleesstieren en vleesstierkalveren), niet intensief. Wordt verder beschreven onder geurhinder en geluid.

Er zijn geen intensieve veehouderijbedrijven in de directe omgeving van het plangebied gelegen die een stankcirkel hebben. Verder is er geen bedrijvigheid in de omgeving aanwezig. De kwaliteit van de leefomgeving zal dus niet bovenmatig worden verstoord.

5.3 Geurhinder

Uitgangspunt is dat een nieuwe woonlocatie, of anderszins gevoelige bestemming, op een zodanige afstand wordt gepland van stankbronnen – en andersom – dat geen of hooguit een acceptabele mate van hinder te verwachten is. Indicaties voor aan te houden afstanden zijn onder andere te ontlenen uit de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering”, stankwetgeving en gegevens uit vergunningen of meldingen van het betreffende bedrijf dat stank veroorzaakt.

Bij burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch is op 11 januari 2012 een aanvraag ingediend(met aanvraagnummer 297511), door de heer P. van Helvoort om een revisievergunning art. 2.6 van de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht. De aanvraag is gedaan voor de rundveehouderij op de locatie Maliskampsestraat 63A te Rosmalen.

De activiteiten waarvoor om vergunning wordt verzocht betreffen het houden van zoogkoeien, jongvee, vleesvarkens, vleesstieren, vleeskalveren en een fokstier. Er is opslag van ruwvoer in een sleufsilo en mengvoeder in silo's.

Voorgrondbelasting

Volgens het gemeentelijk vastgesteld geurbeleid voor agrarische bedrijven geldt voor de locatie een geurnorm van 10 odourunits/m3 op de gevel van de nieuwe woningen.

De geuremissie op de nieuwe woningen afkomstig van het bedrijf Maliskampsestraat 63a is apart berekend. Uit de berekeningen volgt dat op geen enkel punt van de locatie Maliskampsestraat 61 de norm van 10 odourunits/m3 wordt overgeschreden. Zelfs de norm voor een bebouwde kom (stedelijk gebied van 1,0 odourunits/m3) wordt niet overschreden. Deze voorgrondbelasting is zeer gering en zorgt voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de te ontwikkelen locatie.

Achtergrondbelasting

Uit uitgevoerde geurberekeningen die onderdeel uitmaakte van de 'voorstudie' van het gemeentelijk vastgestelde geurbeleid, is gebleken dat ter plaatse van de locatie Maliskampsestraat 61 een achtergrondbelasting aanwezig is van 0 - 1 odourunits/m3. Dit is (zeer) gering en betekent dat er een goed woon- en leefklimaat aanwezig is.

Omdat zowel de voorgrondbelasting als de achtergrondbelasting klein zijn, is hier niet te zeggen welke van de twee maatgevend is. Dit is in deze situatie ook niet relevant, immers beiden geven aan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Vanuit geur zijn er dan ook geen belemmeringen t.o.v. de nieuw te bouwen woningen aan de Maliskampsestraat 61. Ook de bedrijfsvoering van Maliskampsestraat 63A wordt niet onevenredig in zijn belangen geschaad.

5.4 Geluid

Wegverkeer

Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. In de Wet geluidhinder (Wgh) worden daarom eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen binnen de zone langs de weg. Deze wettelijke zonebreedtes zijn zodanig bepaald dat er buiten de zone in het algemeen geen geluidniveaus voorkomen van meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Ten gevolge van het verkeerslawaai van de Maliskampsestraat bedraagt de maximale geluidsbelasting op 25 meter vanaf de as van de weg 48 dB. De nieuw te bouwen woningen staat op een afstand van 50 meter t.o.v. deze Maliskampsestraat. De maximale geluidbelasting blijft dus onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder (Wgh).

Maliskampsestraat 63A

Voor de bedrijfsactiviteiten van het agrarisch bedrijf is onderzoek uitgevoerd ter plaatse van geluidgevoelige bestemmingen en een aantal referentiepunten.(Greten Raadgevende Ingenieurs, 14-02-2012). Referentiepunt 8 is maatgevend voor de herontwikkeling. De berekende waarde liggen op het referentiepunt in de dagperiode op 39 dB(A), in de avondperiode op 15 dB(A) en in de nachtperiode op 33 dB(A). Het plangebied ligt nog eens 100 meter van dit referentiepunt af. Hierdoor zal de geluidbelasting nog verder afnemen t.o.v. de berekende waarde. De voorgenomen herontwikkeling zal het bedrijf niet in zijn belangen schaden. Daarnaast zal in het plangebied sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat.

5.5 Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan de eisen die vanuit de Wet milieubeheer gelden. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgestelde grenswaarden en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren.

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 als PM10 niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 ìg/m3. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet aannemelijk worden gemaakt dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM10 en NO2 niet met meer dan 1,2 ìg/m3 toenemen. De nieuwbouw van woningen heeft verwaarloosbare gevolgen voor de verkeersaantrekkende werking. Met behulp van de nibm-tool is bepaald of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen. Hierbij gaat de nibm-tool uit van de worstcasesituatie (maximale bijdrage ontwikkeling). Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage van de ontwikkeling aan de concentratie stikstofdioxide 0,03 ìg/m³ bedraagt en fijn stof 0,01 ìg/m³.

Daarnaast zijn in de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) categorieën van gevallen aangewezen die per definitie niet in betekenende mate bijdragen. Voor deze categorieën van gevallen hoeft geen onderzoek plaats te vinden of hoeft niet aannemelijk gemaakt te worden dat ze niet in betekenende mate bijdragen. Eén van deze categorieën betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van dit plan ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Daarmee is aannemelijk gemaakt dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt.

Ondanks dat het plan zelf niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dient voor wat betreft het verplichte 'goede ruimtelijke ordening' wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om de functie gemengde doeleinden op deze locatie te realiseren. Dit wordt in de toelichting van het 'Besluit Niet in Betekenende Mate' benadrukt. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een belangrijke rol.

Hiervoor is een beschouwing gedaan van de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat:

  • voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 21 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 15 ìg/m3.
  • voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3: Momenteel ligt de waarde op 22 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 19 ìg/m3.

Er worden voor het gebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.6 Bodemkwaliteit

Maliskamp is gelegen in een voormalig poldergebied. Geologisch behoren de gronden tot jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Uit de historische kaart van 1850 blijkt dat het verkavelingspatroon in het nu nog landelijke gebied vrijwel onveranderd is gebleven er is nog steeds sprake van blokverkaveling, vrijwel loodrecht op het oude wegenpatroon. Omstreeks de 17e en de 18e eeuw werd er in de buurt veel turf en leem gestoken.

Voor deze ruimtelijke ontwikkeling zal onderbouwd moeten worden dat deze ten aanzien van het aspect bodem uitvoerbaar is. Ter plaatse van het plangebied vinden geen 'verdachte' activiteiten meer plaats welke van invloed zijn op de bodemkwaliteit. Voor zover bekend is op de onderzoekslocatie 1 ondergrondse tanks aanwezig geweest. Deze tank is in 1996 gereinigd en verwijderd. Er hebben zich geen calamiteiten voorgedaan die een mogelijke bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Ter plaatse is een bodemonderzoek uitgevoerd: Verkennend bodemonderzoek Maliskampsestraat 61 te Rosmalen door Van Oord Bodemonderzoek BV d.d. 3 maart 2014. Uit dit onderzoek blijkt dat in de grond geen overschrijdingen zijn gemeten. In het grondwater zijn ook geen overschrijdingen gemeten. De locatie is hiermee geschikt voor woningbouw.

Wettelijke regelingen

Grondverzet en –afvoer zal overeenkomstig het gestelde in het besluit Bodemkwaliteit moeten geschieden. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Waterwet meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

5.7 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Transport over weg, spoor en water:

De gemeente heeft onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Doel van het onderzoek is zorg te dragen voor het feit dat de toekomstige bewoners geen onnodig hoge risico's lopen. Naar voren is gekomen dat gevaarlijk transport over de weg, het water en het spoor niet relevant is voor het plangebied.

Inrichtingen:

Daarnaast is in het onderzoek ook gekeken naar externe veiligheid als gevolg van inrichtingen. Ook externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is niet relevant voor het plangebied.

Ondergrondse transportleiding:

Op een afstand van circa 185 meter is een ondergrondse leiding aanwezig, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Deze leiding ligt parallel aan de watergang Grote Wetering, op grondgebied van de gemeente St. Michielsgestel. Gezien de afstand tussen het plangebied en de leiding zijn er geen belemmeringen en hoeft geen rekening te worden gehouden met een aanvullend onderzoek voor wat betreft het Groepsrisico. De toename van de personendichtheid in het gebied door de ontwikkeling is zo beperkt dat geen relevante toename van het Groepsrisico zal optreden.

5.8 Duurzaam bouwen en energie

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling.

Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur.

'Voor duurzaam bouwen is door de gemeente besloten om drie speerpunten te hanteren: 25% CO2-besparing, afkoppelen van hemelwater en toepassing van hout uit goed beheerde bossen.

Energie

Energie is één van de speerpunten van het gemeentelijke milieubeleid. Voor nieuwbouw wordt gestreefd naar minimaal 25% energiebesparing gerealiseerd ten opzichte van de wettelijke normen uit het bouwbesluit op het moment van de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen.

Integraal waterbeheer

Hemelwaterafvoer dient te gebeuren middels infiltratie naar de bodem of oppervlakkige afvoering naar het oppervlaktewater, of via een gescheiden rioolstelsel. Voor het bepalen van de mogelijkheden op de betreffende locatie is de watertoets het uitgangspunt.

Als infiltratie of afvoer naar het oppervlaktewater gezien de locatie niet mogelijk is en er geen gescheiden rioolstelsel is, wordt er een dubbel rioolstelsel tot aan de controleput aangelegd worden, zodat bij aanleg van een gescheiden rioolstelsel er eenvoudig alsnog hierop aangesloten kan worden.

Om verontreiniging van het oppervlakte water en/of het grondwater te voorkomen, worden alleen materialen toegepast die geen schadelijke emissie naar het regenwater hebben.

Hout uit duurzaam beheerde bossen

Om duurzaam bosbeheer te waarborgen en roofbouw en illegale kap te voorkomen wordt hout uit duurzaam beheerde bossen toegepast. Dit wordt gewaarborgd met het FSC-certificaat of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS. Dat betekent dat materialen wordt betrokken bij deze gecertificeerde toeleveranciers.

Hoofdstuk 6 Water

6.1 Beleid

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het plangebied is gelegen in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten:

  • 1. wateroverlastvrij bestemmen;
  • 2. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
  • 3. doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer);
  • 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen;
  • 5. water als kans;
  • 6. meervoudig ruimtegebruik;
  • 7. voorkomen van vervuiling;
  • 8. waterschapsbelangen.

6.2 Watersysteem

Het plangebied ligt op de hoge zandgronden. Het stedelijk gebied is voorzien van een gemengd rioolstelsel waarin naast het huishoudelijk afvalwater ook afstromend regenwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering van het waterschap Aa en Maas.

De waterstand in de zuidelijk grenzende waterloop, genaamd de Groote Wetering, kan oplopen tot 5.00 m + NAP en hoger. Langs de dijk ligt een kwelsloot. Het streefpeil van de buurt bedraagt 3,60 m + NAP, in minder natte perioden 3,50 m + NAP en in natte perioden kan het peil in de waterlopen oplopen tot 3.80 m + NAP. Het waterpeil in de noordelijke bermsloot van de Groote Wetering wordt op peil gehouden door een stuw. De kruinhoogte van de dijken langs de Groote Wetering bedraagt 6,25 m + NAP.

In het gebied Maliskamp kan water ingelaten worden vanuit de Kleine Wetering. Langs het Torenstraatje bevindt zich het gemaal Kleine wetering. Het waterpeil in de Kleine wetering heeft een winterpeil van 3.40 m + NAP en een zomerpeil van 3.80 m + NAP. De stromingsrichting van het freatische grondwater is noordwestelijk gericht. De grondwaterstand in de buurt was in 1995 circa 1.35 m – maaiveld. Het gehele gebied valt voor het waterbeheer onder waterschap Aa en Maas.

6.3 Huidige en toekomstige situatie

De huidige situatie is dat hemelwater dat op daken en bestrating valt afgevoerd wordt op het omringende terrein. In de nieuwe situatie zal dit tevens zo blijven. Alle water zal zo dicht mogelijk op de plaats waar dit valt geïnfiltreerd worden in de bodem. Er zal sprake zijn van een hydrologische neutrale situatie. Met behulp van het toetsingsinstrumentarium Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen (HNO-tool) zal een berekening voor de compenserende berging voor het nieuw verwachte verhard gebied worden uitgevoerd. . Hier geldt een waterbergingsopgave van 15 mm per m2 oppervlak verharding dat wordt vervangen, oftewel 150 m3/ ha verhard gebied. Deze waterbergingsopgave geldt voor het gehele verharde oppervlak dat men vervangt of renoveert. Voor toename van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen. Dit uitgangspunt houdt in dat circa 40 mm waterberging per m2 verhardingstoename wordt gerealiseerd.

De initiatiefnemer voert het hemelwater en huishoudelijk afvalwater gescheiden af. Het afvalwater voert hij af naar het riool. Voor het hemelwater geldt de waterbergingsopgave. Daarom eist de gemeente dat de initiatiefnemer het afvalwater aan de perceelgrens gescheiden aanlevert.

In het plangebied wordt tevens een nieuwe poel aangelegd die in directe verbinding staat met het infiltratieriool. Deze poel dient als overloopvoorziening voor het overtollige hemelwater.

6.4 Waterkwaliteit

Om de kwaliteit van het hemelwater te garanderen dienen onderdelen welke met regenwater in aanraking kunnen komen, te worden vervaardigd of te bestaan uit niet-uitloogbare bouwmaterialen zoals kunststoffen of gecoat staal of aluminium . Door het gebruik van niet-uitlogende materialen komen geen verhoogde concentraties verontreinigende stoffen voor in het te infiltreren water.

In de nieuwe situatie wordt alleen het huishoudelijk afvalwater geloosd op de bestaande riolering.

Het schoon hemelwater wordt afgekoppeld op een nieuw aan te leggen aansluiting op een schoonwater infiltratieriool en wordt daardoor geïnfiltreerd in de bodem. Enkel schoon regenwater mag worden geïnfiltreerd. Infiltratie van afgekoppelde verhardingen zoals opritten, parkeerplaatsen en terrassen mag niet verontreinigd zijn met chemische bestrijdingsmiddelen, olie, agressieve reinigingsmiddelen of andere verontreinigende stoffen.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

Juridische toelichting met betrekking tot de woningtypologieën van de bestemming Wonen:

Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Hiermee kan sturing worden gegeven aan de ruimtelijke impact van verschillende woningtypologieën op de omgeving. Deze ruimtelijke impact komt tot uiting in de bouwmassa (hoogte en situering), maar ook in het aantal woningen. De woningdichtheid is van invloed op de parkeerbehoefte en daarmee op de parkeerdruk en de leefbaarheid in de omgeving.

Voor het realiseren van erfbebouwing op zijerven van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat hoekpercelen met de daarop aanwezige hoofdbebouwing zeer (beeld)bepalend kunnen zijn voor de bebouwingskarakteristiek van de aanwezige stedenbouwkundige opzet. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat de percelen overhoekst (van twee zijden) waarneembaar zijn en de bebouwing bijzonder van aard kan zijn. Verder geldt dat vanuit verkeersveiligheid erfbebouwing op hoekpercelen niet wenselijk kan zijn.

Onder een zijerf wordt verstaan een gedeelte van een perceel gelegen naast een woning en aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002248-1201_0012.png"

Voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen:

  • de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
  • de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
  • de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
  • de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
  • de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden voor de afwijkingsmogelijkheid:

  • de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
  • de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
  • de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

De realisering van dit plan komt geheel ten laste van de initiatiefnemer. Voor de verrekening van plankosten, de aansprakelijkheid vanwege planschade en andere aspecten is reeds een intentieovereenkomst afgesloten. Voor dat het bestemmingsplan wordt vastgesteld wordt een anterieure overeenkomst gesloten.

Hoofdstuk 9 Inspraak en vooroverleg

Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan wordt, overeenkomstig de gemeentelijke Inspraak verordening, gelegenheid tot inspraak geboden.

Ook zal in deze fase het overleg ex artikel 3.1.1. Bro met diensten van het Rijk en de Provincie en met betrokken maatschappelijke organisaties plaatsvinden.

De resultaten van zowel het Overleg als de Inspraak zullen in het bestemmingsplan worden verwerkt.