direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Sprokkelboschstraat 7
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002309-1301

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemers hebben het voornemen om in de bestaande boerderij aan de Sprokkelboschstraat 7 te Rosmalen te gaan wonen en er op termijn een tweede woning te realiseren. Daarnaast willen zij kleinschalige, aan de woonfunctie ondergeschikte, dagrecreatieve activiteiten gaan aanbieden, zoals natuureducatie.

De gronden van deze locatie hebben volgens het vigerende bestemmingsplan "Buitengebied noord en Kloosterstraat" deels de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' en deels 'Agrarisch met waarden'. Het vigerende bestemmingsplan bevat een wijzigingsbevoegdheid die het mogelijk maakt om de agrarische bedrijfsbestemming om te zetten in een woonbestemming en de bestaande boerderij te splitsen in twee woningen. Voor wat betreft publieksaantrekkende activiteiten en de landschappelijke inpassing zijn aanvullende regels en bestemmingen noodzakelijk. Om deze reden wordt een bestemmingsplanprocedure gevolgd. De plannen worden wel getoetst aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft op 9 maart 2015 schriftelijk kenbaar gemaakt dat zij bereid is medewerking te verlenen aan het initiatief.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0001.jpg"

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding toont de kadastrale situatie. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0002.jpg"

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Rosmalen, sectie F. Onderstaande tabel bevat de perceelnummers, oppervlakten en eigenaren.

perceel   oppervlakte   eigenaar  
5019   5.516   m²   Fam. Martens  
5020   2.930   m²   Fam. Martens  
5021   192   m²   Fam. Van Uden  

De totale oppervlakte van het plangebied bedraagt 8.628 m².

Deze oppervlakte is gemeten op basis van de digitale kadastrale kaart en kan afwijken van de oppervlakte zoals deze is opgenomen in het formele kadastrale bericht. De oppervlakte in het kadastrale bericht is leidend, maar om praktische redenen is in dit plan de meetbare oppervlakte van de digitale kadastrale kaart aangehouden.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Buitengebied noord en Kloosterstraat", vastgesteld door de gemeenteraad op 25 juni 2013.

Op onderstaande afbeelding staat een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0003.jpg"

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Ter plaatse van het plangebied vigeren de volgende bestemmingen:

  • 1. Agrarisch - Agrarisch bedrijf;
  • 2. Agrarisch met waarden;
  • 3. Waarde - Archeologie 3 (dubbelbestemming).

Tevens ligt het plangebied binnen de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'.

Voorliggend initiatief is niet toegestaan op grond van de vigerende bestemmingen.

1.4 Wijzigingsbevoegdheid

Het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' in de bestemming 'Wonen' en het splitsen van de boerderij in twee woningen zijn mogelijk op grond van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 4.5.3 van het vigerende bestemmingsplan. Hieronder is dit artikel integraal overgenomen, waarna het plan aan deze voorwaarden wordt getoetst.

"4.5.3 Wonen

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' voor zover deze niet is gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'reconstructiewet zone - landbouwontwikkelingsgebied' wijzigen in de bestemming 'Wonen', onder de voorwaarden dat:

  • a. de agrarische bedrijfsvoering ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik niet langer plaatsvindt;
  • b. het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het aantal bestaande bedrijfswoningen;
  • c. bestaande bedrijfsgebouwen worden gesloopt, waarbij geldt dat 100 m2 als bijgebouw per woning is toegestaan. Indien de bestaande oppervlakte aan bedrijfsgebouwen meer bedraagt dan 100 m² mag:
    • 1. ten hoogste 20% van deze meerdere oppervlakte behouden of vervangen worden tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 250 m² per woning, of
    • 2. de woning per 100 m2 te slopen gebouwen met niet meer dan 50 m3 worden vergroot tot een maximum inhoud van 850 m3;
  • d. het bestemmingsvlak wordt verkleind tot de voormalige agrarische bedrijfswoning(en) met bijbehorende bouwwerken, tuinen, erven en verhardingen;
  • e. de vestiging van of de splitsing in meerdere wooneenheden in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, mits deze vestiging of splitsing mede is gericht op het behoud
  • f. de wijziging milieuhygiënisch uitvoerbaar is;
  • g. de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door middel van het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of het herstellen van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving en/of de sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen."

Toetsing plan aan de wijzigingsbevoegdheid

regel   toetsing / beoordeling  
ad a   De agrarische bedrijfsvoering is beëindigd.  
ad b   Er vigeert één bedrijfswoning. Met gebruikmaking van onderstaand lid e is gekozen voor boerderijsplitsing hetgeen resulteert in maximaal twee woningen.  
ad c   De oppervlakte aan bijgebouwen in de huidige situatie bedraagt 305 m2. In voorliggend plan bedraagt de maximale oppervlakte aan bijgebouwen, uitgaande van één woning: 100 + 20% (305 – 100) = 141 m2. De initiatiefnemers wensen echter 245 m2 aan bijgebouwen te realiseren. Dit is dus 245 – 141 = 104 m2 meer dan toegestaan. Deze extra oppervlakte wordt gecompenseerd met behulp van de regeling 'kwaliteitsverbetering van het landschap'. Zie verder paragraaf 4.3.4.  
ad d   Het bestaande agrarische bouwvlak heeft een omvang van 5.000 m². Dit wordt verkleind tot het bestemmingsvlak 'Wonen' met een oppervlakte van 2.110 m². De overige vierkante meters krijgen de bestemming 'Agrarisch met Waarden' en 'Groen'.  
ad e   De boerderij Sprokkelboschstraat 7 is een langgevelboerderij, gebouwd omstreeks 1915. Het pand is weliswaar geen rijksmonument of gemeentelijk monument, maar is wel aan te merken als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De boerderij bezit vanwege zijn verschijningsvorm, situering en oorspronkelijke karakter wel bouw- en cultuurhistorische waarden. Deze boerderij vormt het tastbare en herkenbare culturele erfgoed van het landelijk gebied ten oosten van Rosmalen (Kruisstraat, Sprokkelboschstraat, Hondsberg en Bruggen).
Bij de splitsing zullen de hoofdkenmerken van het gebouw (massa en gevelindeling aan de zijde van de openbare weg) behouden blijven. Bovendien zal de inrichting gebaseerd worden op de historische kenmerken van een boerenerf op de Brabantse zandgronden.  
ad f   Er zijn geen milieuhygiënische belemmeringen, zoals in hoofdstuk 5 wordt toegelicht.  
ad g   Het landschapsversterkingsplan is weergegeven op de als bijlage 2 bijgevoegde inrichtingstekening.  

1.5 Leeswijzer

Dit rapport is voorts als volgt opgebouwd.

  • Hoofdstuk 2 bevat een gebiedsanalyse van het plangebied en omgeving. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' aangevuld met specifieke gegevens voor het plangebied.
  • Daaropvolgend wordt in hoofdstuk 3 het feitelijke plan beschreven. Met name de bebouwing, de nieuwe inrichting van het erf en het landschapsversterkingsplan.
  • In hoofdstuk 4 wordt het plan getoetst aan het beleid waaraan het plan moet voldoen.
  • Hoofdstuk 5 vervolgt met de met het plan samenhangende uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water.
  • De financiële aspecten komen in hoofdstuk 6 aan bod.
  • Hoofdstuk 7 beschrijft de juridische aspecten.
  • Hoofdstuk 8 tenslotte bevat een verslag van de resultaten van de procedure.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk bevat een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0004.jpg"

LUCHTFOTO WIJDERE OMGEVING

2.1 Ontsluiting

Het boerderijgebouw heeft thans één algemene erfontsluiting aan de zijde van het achterhuis. Vanaf de voordeur loopt een rechtstreeks pad naar de Sprokkelboschstraat.

2.2 Omgeving

Direct ten westen en zuidwesten van het plangebied liggen woningen. Overigens wordt de locatie omringd door (onbebouwde) agrarische gronden. Op grotere afstand liggen verspreid nog woningen en agrarische bedrijven en een niet-agrarisch bedrijf.

2.3 Bebouwing en functies

De huidige situatie is afgebeeld op de kaart bestaande toestand, die als bijlage 1 is opgenomen. Hierop zijn de bestaande (te behouden én te slopen) bebouwing, het erf, de beplanting en het vigerende bouwblok weergegeven.

Het plangebied heeft nog herkenbare kenmerken van het oude boerenerf. De boerderij is een langgevelboerderij gebouwd omstreeks 1915 met een bebouwde oppervlakte van circa 225 m2. Het pand is weliswaar geen rijks- of gemeentelijk monument, maar is - vanwege zijn verschijningsvorm, situering, bouw- en cultuurhistorische waarden en oorspronkelijke karakter - wel aan te merken als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Deze boerderij draagt bij aan het tastbare en herkenbare culturele erfgoed van het oude buurtschap Sprokkelbosch.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0005.jpg"

BOERDERIJ

Aan de noord- en oostzijde van het boerderijgebouw is er direct zicht op de open velden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0006.jpg"

UITZICHT VELDEN

Aan de westzijde ligt een lintvormig bebouwingscluster. Het voorhuis staat dichtbij de bebouwing op het buurperceel. De kwaliteit van het groen wordt bepaald door de bomen en struiken langs de weg. Op het erf staat weinig beplanting.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0007.jpg"

ERF MET HALFOPEN SCHUUR

De totale oppervlakte van de bestaande bijgebouwen bedraagt 359 m². Drie bijgebouwen worden gesloopt en twee blijven behouden: de halfopen schuur en een (voormalige) stal.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0008.jpg"

STAL

2.4 Groen en water

De beplanting in de directe omgeving bestaat vooral uit de bomen en struiken langs de Sprokkelboschstraat en een bomensingel aan de zuidoostelijke rand van het plangebied. Binnen het plangebied is de beplanting beperkt tot een notenboom op de hoek van het achterhuis, enkele fruitbomen in de voortuin, struiken in de voor-/zijtuin en laag omhaagde perkjes bij de voordeur. Fraai is de landschappelijke zichtlijn over de weide tussen bomensingels en overgaat in aansluitende velden.

Langs de zuidzijde van het plangebied heeft van oudsher een sloot gelegen. Voor een deel is deze als droge greppel nog aanwezig.

2.5 Conclusies gebiedsanalyse

De gebiedsanalyse leidt tot de volgende relevante punten voor de planontwikkeling.

  • 1. In de directe omgeving van het plangebied liggen alleen woningen. Op grotere afstand liggen verspreid nog andere woningen en bedrijven.
  • 2. Het boerderijgebouw dateert uit 1915 en heeft zijn authentieke vorm en architectuur behouden. Een deel van de bijgebouwen wordt gesloopt.
  • 3. Binnen het plangebied komen noch waardevolle beplanting of begroeiing voor, noch waterstructuren.

Hoofdstuk 3 Plan

Na voorgaande inventarisatie en analyse volgt in dit hoofdstuk de beschrijving van het feitelijke plan.

De initiatiefnemers willen het plan in de komende jaren stapsgewijs realiseren. Als eerste wordt het voorhuis gereed gemaakt voor bewoning. Daarop volgen de landschappelijke inrichting, de aanpassing van de bijgebouwen en als afronding de herinrichting van het achterhuis voor zelfstandige bewoning. Het plan is zodanig opgezet dat splitsing van het boerderijgebouw in twee woningen mogelijk is.

3.1 Randvoorwaarden en uitgangspunten

In de in paragraaf 4.3.3 beschreven gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' staan de ontwikkelingsvoorwaarden, waaraan voorliggend initiatief moet voldoen:

  • elk initiatief moet bijdragen aan kwaliteitsverbetering (rood-met-groen-koppeling);
  • functieverandering en sloop + nieuwbouw op (agrarische) bedrijfspercelen zijn mogelijk;
  • nieuwe ontwikkelingen mogen de bestaande functies in het gebied niet belemmeren;
  • rode ontwikkelingen zijn alleen mogelijk op bestaande erven;
  • waardevolle doorzichten en afwisseling van openheid en geslotenheid behouden;
  • storende, grootschalige elementen verwijderen en/of landschappelijk inpassen;
  • relatie met Sprokkelbosch versterken, het nu relatief geïsoleerde Sprokkelbosch moet toegankelijker worden en meer onderdeel worden van het hele gebied.

Daarnaast gelden de volgende randvoorwaarden:

  • nieuwe functies mogen bestaande agrarische bedrijven niet belemmeren in hun activiteiten;
  • nieuwe functies worden overwogen als de haalbaarheid wordt aangetoond;
  • nieuwe functies mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben;
  • nieuwe functies zijn alleen mogelijk indien ook aan overige wettelijke vereisten wordt voldaan (geluid, milieucirkels agrarische bedrijven, Flora- en faunawet, enz.).

3.2 Erfstructuur

In de gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' staat beschreven op welke wijze de opzet van het erf, te weten het hoofdgebouw inclusief bijgebouwen en de erfbeplanting, verbeterd kan worden. Het doel is het kwalitatief en harmonieus inpassen van het erf in de oorspronkelijke en historisch waardevolle landschapsstructuur van de omgeving.

De erfstructuur van de locatie is op de volgende afbeelding weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0009.jpg"

STRUCTUUR HERSTEL ERF

De gekozen structuur wordt mede bepaald door het grondeigendom. De rode component bestaat uit de historische langgevelboerderij gelegen op ca. 7 meter van de verharde weg. De verschijningsvorm vanaf de weg zal zoveel mogelijk onveranderd blijven. Twee van de bijgebouwen op het achtererf blijven behouden, maar worden aangepast aan de nieuwe functies.

De groene component wordt allereerst bepaald door de historische Sprokkelboschstraat met de bomen langs de weg (volgens het voorpootrecht). Voorts is de bomensingel op de perceelgrens aan de zuidoostzijde van het eigendom c.q. plangebied van belang. Tussen de bomen langs de weg en de bomensingel in het veld ligt een weide in het verlengde van de as van het achtererf. Deze weide met een breedte van ca. 40 meter refereert aan het historische kampenlandschap en biedt potentieel een aantrekkelijke landschappelijke ruimte aansluitend op het achtererf. Het derde belangrijke onderdeel van de groene component is een klein veld, gelegen achter de bijgebouwen, waar een boomgaard is gedacht.

De blauwe component bestaat uit een nieuw gegraven sloot op de zuidgrens van het erf.

De sloot vormt de natte component in de structuur van het erf. Langs de bomensingel in het veld ligt een ondiepe greppel.

3.3 Inrichtingsschets

De inrichting van het erf is nader uitgewerkt op de inrichtingsschets, zie bijlage 2.

3.3.1 Bebouwing en functies

Het hoofdgebouw is een historische langgevelboerderij die in twee woningen gesplitst zal worden. De boerderij heeft geen monumentstatus maar is wel karakteristiek. Uitgangspunt daarbij is daarom dat de voorgevel van zowel het voorhuis als het achterhuis zoveel mogelijk het historische karakter behoudt. Bouwtechnische verbeteringen leiden evenwel tot het aanbrengen van een goot en dakramen op de zolderverdieping.

De achtergevel wordt aangepast aan de vernieuwde indeling van het boerderijgebouw ten behoeve van wonen anno 2015. De achtergevel is een zuidgevel en biedt alle kansen om zongericht te bouwen, met de voordelen van licht en natuurlijke ventilatie in het interieur, energieopwekking en het algemene comfort van zitgelegenheden in de zon. De veranderingen betreffen zowel het voorhuis als het achterhuis.

Drie bijgebouwen op het achtererf worden gesloopt en twee blijven behouden, zie inrichtingstekening in bijlage 2. De halfopen schuur wordt gebruikt als garage en opslagruimte. Het andere bijgebouw heeft een oppervlakte van 112 m². De initiatiefnemers zijn voornemens een orangerie met een oppervlakte van circa 35 m² aan de zuidzijde van dit gebouw te bouwen. De totale oppervlakte van de stal inclusief orangerie bedraagt dan 147 m². Daarvan zal 97 m² gebruikt worden als hobbyruimte voor privégebruik en 50 m² als bijeenkomstruimte voor educatie en recreatie. De activiteiten bestaan onder meer uit het ontvangen van groepen, het houden van kleinschalige exposities en leerbijeenkomsten, en het organiseren van natuurwandelingen in de omgeving. De activiteiten worden alleen in de dagperiode gehouden en er wordt geen versterkte muziek gespeeld.

De oppervlakte aan bijgebouwen in de huidige situatie bedraagt 359 m². Volgens artikel 4.5.3. onder c. van het vigerende bestemmingsplan is per woning 100 m² aan bijgebouwen toegestaan. Indien de bestaande oppervlakte aan bedrijfsgebouwen meer bedraagt dan 100 m² mag ten hoogste 20% van deze meerdere oppervlakte behouden of vervangen worden tot een maximale gezamenlijke oppervlakte van 250 m² per woning.

In voorliggend plan bedraagt de maximale toegestane oppervlakte aan bijgebouwen, uitgaande van één woning: 100 + 20% (359 - 100) = 151 m2. De initiatiefnemers wensen echter 275 m2 aan bijgebouwen te realiseren. Dit is dus 275 - 151 = 124 m2 meer dan toegestaan. Deze extra oppervlakte wordt gecompenseerd met behulp van de regeling 'kwaliteitsverbetering van het landschap', zie paragraaf 4.3.4.

3.3.2 Groen en water

Landelijk wonen als in onderhavig plan biedt de mogelijkheid om diverse sferen te creëren op en rond het erf, waardoor de historische verscheidenheid bijna geheel wordt teruggehaald.

  • de wegkant met aan de openbare ruimte de voorgevel/voordeuren en de toegangen tot het erf;
  • de misse achter het boerderijgebouw die juist heel privé is;
  • d'n hof (moestuin), waar bloemen en groenten groeien;
  • d'n bongerd (boomgaard) met eigen fruitbomen;
  • het binnenveld direct gekoppeld aan de misse voor klein vee en/of natuurweide. Deze zijn hierna aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0010.jpg"

SFEREN OP EN ROND HET ERF

De inrichting sluit aan op de sferen op en rond het erf.

  • Aan de wegkant komt een voortuin met een diepte van circa 5 meter omhaagd door de bestaande meidoornhaag. Direct langs de gevel ligt een voetpad van grint of steentjes. De tuinvakken worden ingevuld met traditionele bloemen. Leilinden zijn passend voor het voorhuis en langs de inrit van het achterhuis met de nieuwe woning.
  • De misse is deel van het dagelijkse wonen binnen/buiten en wordt geheel verhard. In geval van een serre kan de buitenverharding in de serre doorlopen. De verharding bestaat bij voorkeur uit klein formaat straatstenen (dikformaat of waalformaat). Traditiegetrouw staat er een notenboom op de misse; deze biedt schaduw en houdt vliegen weg. Voor het overige staan er in de zomer bloempotten.
  • D'n hof ligt tussen en achter de bijgebouwen. D'n hof krijgt een omhaging van beuken.
  • De inrichting van de boomgaard spreekt voor zich. De keuze voor het soort bomen hangt af van de smaak/wensen van de familie en de groeikwaliteiten van de grond.
  • De inrichting van het binnenveld zal in het bijzonder bijdragen aan een herstel c.q. versterking van het historische kampenlandschap van Sprokkelbosch. De kampen waren de kleine velden omgeven door houtsingels. De houtsingels boden geriefhout en waren biotoop voor een rijk flora- en faunaleven, in het bijzonder voor vogels. Op basis hiervan zullen rondom het binnenveld streekeigen struiken worden geplant, zoals sleedoorn, meidoorn, vlier, es en els op nattere stukken, etc. De weide zal extensief gebruikt worden en in hoge mate of geheel als natuurweide functioneren.
  • De nieuwe sloot langs de zuidrand van het plangebied zal gebruikt worden voor de opvang van het hemelwater. Langs de Sprokkelboschstraat ligt geen sloot.
3.3.3 Verkeer en parkeren

De verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte kunnen berekend worden met behulp van de ASVV 2012. Per functie (wonen, werken, etc.) zijn kencijfers gegeven.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar stedelijkheidsgraad en ligging in de stedelijke zone.

Huidige situatie

In de huidige situatie staan op de locatie één bedrijfswoning en een agrarisch bedrijf.

Een agrarisch bedrijf past het beste in de categorie ‘arbeidsextensief/bezoekersextensief bedrijf (loods, opslag, transportbedrijf)’ met een stedelijkheidsgraad ‘niet stedelijk’ gelegen in de stedelijke zone ‘buitengebied’. De maximale parkeerbehoefte van een dergelijk bedrijf bedraagt: 1,3 per 100 m2 bvo. De gemiddelde verkeersaantrekkende werking bedraagt (3,9 + 5,7) / 2 = 4,8 verkeersbewegingen per 100 m2 bvo (inclusief vrachtverkeer) op een gemiddelde weekdag.

De verkeersaantrekkende werking van een agrarisch bedrijf bedraagt dan, uitgaande van 305 m² bijgebouwen: 305 x 4,8 / 100 = 15 verkeersbewegingen per gemiddelde weekdag. Dat resulteert in een benodigd aantal parkeerplaatsen van: 305 x 1,3 / 100 = 4 parkeerplaatsen.

De verkeersaantrekkende werking van een woning, uitgaande van niet-stedelijk en buitengebied bedraagt: 7,8 verkeersbewegingen per gemiddelde weekdag. Het aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt 2,0 parkeerplaatsen per woning.

De totale verkeersaantrekkende werking in de huidige situatie bedraagt dus: 15 + 7,8 = 22,8 verkeersbewegingen. Het totale aantal benodigde parkeerplaatsen in de huidige situatie bedraagt 4 + 2 = 6 parkeerplaatsen.

Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie staan in het plangebied twee woningen en een recreatievoorziening met een oppervlakte van 50 m2.

De beoogde dagrecreatieve functie van natuureducatie is echter niet als zodanig opgenomen in de ASVV 2012. De verkeersaantrekkende werking moet daarom op een andere wijze worden bepaald.

In het (inmiddels vervallen) Bouwbesluit 2003 werd een rekenkundige bezettingsgraad van 7,5 m2 per persoon aangehouden voor een bijeenkomstruimte. De bezettingsgraad was de verwachte benodigde oppervlakte per persoon voor die functie. De oppervlakte van de recreatieve ruimte bedraagt 50 m2. Op basis van deze bezettingsgraad zouden er 50 / 7,5 = 6,7 personen in de ruimte verblijven. Dit is een te lage raming.
De initiatiefnemers gaan uit van groepen van circa 10 - 15 personen waarbij de helft van de bezoekers met de auto komt. De andere helft rijdt mee of komt met de fiets. Dit resulteert in 2 * 15 / 2 = 15 verkeersbewegingen. Het benodigde aantal parkeerplaatsen bedraagt (15 / 2 = 7,5) afgerond 8 parkeerplaatsen.

De verkeersaantrekkende werking van twee woningen - uitgaande van niet stedelijk en buitengebied - bedraagt: 2 x 7,8 = 15,6 verkeersbewegingen per gemiddelde weekdag. Het aantal benodigde parkeerplaatsen bedraagt 2 x 2,0 = 4,0 parkeerplaatsen per woning.

De totale verkeersaantrekkende werking in de nieuwe situatie bedraagt derhalve: 15 + 15,6 = 30,6 verkeersbewegingen. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen in de geplande situatie bedraagt 8 + 4 = 12 parkeerplaatsen.

De verkeersaantrekkende werking neemt toe met 30,6 - 22,8 = 7,8 voertuigbewegingen. De Sprokkelboschstraat kan deze toename van (afgerond) 8 verkeersbewegingen opvangen.

De parkeerbehoefte neemt toe met 12 - 6 = 6 parkeerplaatsen. Voor de woningen worden vijf parkeerplaatsen op het (verharde) erf gerealiseerd. Ook voor de bezoekers voor de recreatieve functie is voldoende parkeerruimte op het woonperceel zelf. Langs de stal achter de woning is een strook voor het bezoekersparkeren voorzien. Gezien de verwachte lage gebruiksfrequentie is het niet nodig - en landschappelijk gezien tevens minder gewenst - om deze parkeerplaatsen te verharden.

Hoofdstuk 4 Beleid

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante nationale, provinciale en gemeentelijke beleid.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het rijk voor minder nationale belangen en eenvoudige regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Deze belangen worden niet geschaad door voorliggend initiatief.

De ladder voor duurzame verstedelijking, die per 1 oktober 2012 ook als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen, is gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. De ladder moet worden toegepast indien sprake is van 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Dit begrip is niet nader toegelicht door de wetgever. Uit recente jurisprudentie (uitspraak Raad van State, 201405237/1/R2) volgt dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een ontwikkeling van 8 woningen niet als stedelijke ontwikkeling ziet. Voorliggend initiatief betreft het toevoegen van één woning en vormt derhalve geen nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is derhalve niet van toepassing.

Conclusie
Het plan voldoet aan het beleid in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet in een gebied waarop het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet rechtstreeks van toepassing op het plan.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

  • Structuurvisie Ruimtelijke Ordening;
  • Verordening ruimte 2014.

Het plan wordt aan deze twee nota's getoetst.

4.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010, partiële herziening 2014 bevat de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid van het provinciale bestuur op de ontwikkeling van Noord-Brabant. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. Het plangebied is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0011.jpg"

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE RUIMTELIJKE ORDENING

Analyse

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'zoekgebied verstedelijking' aansluitend op de kern Rosmalen die onderdeel vormt van het stedelijk concentratiegebied 's-Hertogenbosch.

Conform het structuurvisiebeleid wordt in het stedelijk concentratiegebied (met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking) het merendeel van de verstedelijkingsopgaven opgevangen. Daarbij is zuinig ruimtegebruik aan de orde: functiemenging, herstructurering en inbreiding vóór stedelijke uitbreidingen. Onderhavig plan is een vorm van herstructurering.

Conclusie

Het plan past binnen de kaders van de provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.

4.2.2 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen voor die aspecten waar provinciale of nationale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken.

De Verordening ruimte maakt onderscheid in structuren en aanduidingen. De structuren zijn provinciedekkend. Afhankelijk van de waarden in of kenmerken van een gebied gelden er één of meerdere aanduidingen.

Het plangebied ligt binnen volgende aanduidingen en structuren:

  • Gemengd landelijk gebied;
  • Integratie stad-land;
  • Beperking veehouderij;
  • Cultuurhistorisch vlak;
  • Beperking veehouderij.

Voor het plan zijn de volgende artikelen van toepassing:

  • Artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit;
  • Artikel 7.7 - Gemengd landelijk gebied;
  • Artikel 22 - Cultuurhistorisch vlak.

Artikel 3 - Bevordering ruimtelijke kwaliteit

Bij ontwikkelingen in het buitengebied eist artikel 3 van de Verordening ruimte dat een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit wordt geleverd. In het regionaal ruimtelijk overleg (RRO) zijn afspraken gemaakt over de manier waarop aan dit beleid invulling kan worden gegeven. Ruimtelijke ontwikkelingen worden in drie categorieën ingedeeld. Bij een categorie 1-ontwikkeling zijn er geen effecten op de omgeving en is geen bijdrage vereist. Bij een categorie 2-ontwikkeling zijn de effecten op de omgeving beperkt. In dit geval moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing. Een categorie 3-ontwikkeling is de zwaarste categorie. Bij deze categorie moet sprake zijn van een goede landschappelijke inpassing en moet een extra bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap worden geleverd. Deze extra bijdrage kan worden voldaan door het slopen van oude opstallen, het aanplanten van groen op de locatie zelf of door een (financiële) storting in een fonds. Voorliggend plan is een categorie 3-ontwikkeling. In paragraaf 4.3.4 is nader uitgewerkt hoe de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit in dit plan is vormgegeven.

Artikel 7.7 - Wonen

In artikel 7.7 lid 3b staat dat in het gemengd landelijk gebied "een bestemmingsplan kan voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing". In voorliggend plan is hier sprake van.

Artikel 22 - Cultuurhistorisch vlak

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'cultuurhistorisch vlak'. Een bestemmingsplan gelegen binnen deze aanduiding is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de aanwezige cultuurhistorische waarden en kenmerken. Paragraaf 5.2.2 bevat een beschrijving van de cultuurhistorische waarden. Door het toekennen van een nieuwe (woon)functie aan de agrarische opstallen is het mogelijk de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te behouden. Er is sprake van behoud door ontwikkeling.

Conclusie
Het plan voldoet aan de regels van de provinciale Verordening ruimte.

4.2.3 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Structuurvisie

Door de gemeente 's-Hertogenbosch is in 2003 de Ruimtelijke Structuurvisie (RSV) vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de plankaart. De ligging van het plangebied is aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0012.jpg"

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'kleinschalig waardevol landschap'. Dit gebied is nader uitgewerkt in de gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch'. Het plangebied Sprokkelboschstraat 7 is aangeduid.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0013.jpg"

UITSNEDE STREEFBEELD VISIEGEBIED

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'bestaande erven'. De straat ten westen van het plangebied is aangemerkt als recreatieve route. Op en rond het plangebied is geen nieuwe beplanting conform het kampenlandschap opgenomen.

Voor het hele gebied gelden met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden op het erf de volgende voorwaarden:

  • het realiseren van een landschappelijk streefbeeld zowel op het erf als in de omgeving;
  • geen nieuwe erven;
  • ontwikkelingen op bestaande erven.

Voorliggend plan behelst ontwikkelingen op een bestaand erf. De daarvoor geldende nadere voorwaarden zoals in de gebiedsvisie beschreven worden in acht genomen.

4.3.2 Nota Wonen 2012

Het gemeentelijke woningbouwbeleid is vastgelegd in de Nota Wonen 2012. Tot 2020 neemt de woningbehoefte toe met 5.840 woningen. De gemeente streeft naar een woningbouwproductie van 500 tot 800 woningen per jaar. Vanwege de crisis zijn deze aantallen niet gehaald. Voorliggend plan voorziet in de splitsing van een boerderijgebouw in maximaal twee woningen. Ter plaatse is vanouds een agrarische bedrijfswoning toegestaan. Per saldo voegt het plan dus één woning toe aan de woningvoorraad. Dit past binnen het gemeentelijk woningbouwbeleid.

4.3.3 Gebiedsvisie Hooge Heide Noord Sprokkelbosch

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft een visie opgesteld voor de omgeving van het plangebied: gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch'. Deze gebiedsvisie dient als toetsingskader voor ontwikkelingen in het gebied. Voorliggend plangebied ligt in het lint Sprokkelboschstraat, zoals weergegeven op onderstaande afbeelding. De langgevelboerderij linksonder op de afbeelding is de boerderij van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0014.jpg"

WIJDERE OMGEVING

De visie biedt mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen op het erf. De transformatie van erven op basis van deze visie biedt kansen om de ruimtelijke kwaliteit een zichtbare impuls te geven. De in de visie voorgestelde oplossingen voor de bestaande erven in het plangebied zorgen ervoor dat de erfinrichting optimaal aansluit op het gewenste landschappelijke beeld.

Het doel van de gebiedsvisie is om het lint te behouden en te herstellen. De kwaliteit manifesteert zich vooral in het ritme tussen bebouwing en landschap, in de doorzichten naar het omliggende landschap en in de waardevolle bebouwing, bijvoorbeeld in de vorm van langgevelboerderijen.

In de gebiedsvisie zijn randvoorwaarden en uitgangspunten opgenomen waaraan ontwikkelingen moeten voldoen, zie paragraaf 3.1. Bij het opstellen van voorliggend plan is hiermee rekening gehouden.

Conclusie

Het initiatief voldoet aan de randvoorwaarden en uitgangspunten van de gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch'.

4.3.4 Regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap

Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied eist de Verordening ruimte in bepaalde gevallen een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap, zie paragraaf 4.2.2. Deze paragraaf bevat een beschrijving van de wijze van kwaliteitsverbetering van het landschap. Aan de orde komen:

  • de benodigde investering;
  • de feitelijke tegenprestatie;
  • de zekerstelling van kwaliteitsverbetering.
4.3.4.1 Benodigde investering

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn in drie categorieën ingedeeld. Voorliggend initiatief is een zogenaamde categorie 3-ontwikkeling. De provincie eist bij een categorie 3-ontwikkeling dat sprake is van:

  • 1. een goede landschappelijke inpassing van het perceel (basisinspanning);
  • 2. een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap (extra inspanning).

De basisinspanning plus de extra inspanning moeten samen ten minste 20% van de waardevermeerdering van de grond bedragen. De benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap is berekend. Uit de berekening volgt dat de benodigde landschappelijke kwaliteitsverbetering 20% x € 245.863 = € 49.173,- bedraagt. Deze berekening is als bijlage opgenomen in de overeenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer, zie paragraaf 4.3.4.3.

4.3.4.2 Feitelijke tegenprestatie

De feitelijke tegenprestatie bestaat in voorliggend plan uit de volgende elementen:

  • 1. het verwijderen van een agrarisch bouwblok;
  • 2. het aanleggen en beheren van landschapselementen:
    • a. laanbomen (7 stuks);
    • b. bosplantsoen/struweel (775 stuks)
    • c. leilinden (9 stuks);
    • d. hagen (260 stuks);
    • e. boomgaard met hoogstam fruitbomen (9 stuks).

De hierboven beschreven landschapselementen zijn getekend op de inrichtingsschets, zie bijlage 2. De waarde van deze kwaliteitsverbetering van het landschap bedraagt € 50.096,- en is berekend aan de hand van:

  • de waardedaling van de grond;
  • de feitelijke aanleg van de fysieke prestatie;
  • de onderhoudskosten voor een periode van tien jaar.

De geplande investering (€ 50.096,-) is groter dan van de benodigde investering (€ 49.173,-). Hiermee is aangetoond dat wordt voldaan aan de voorwaarden van artikel 3 van de Verordening ruimte.

4.3.4.3 Zekerstelling kwaliteitsverbetering

De Verordening ruimte eist dat bij het vaststellen van een ruimtelijk besluit is aangetoond dat de kwaliteitsverbetering van het landschap financieel, juridisch en feitelijk is geborgd. De initiatiefnemers en de gemeente hebben daarom een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten waarin de aanleg en het beheer van de landschappelijke inpassing is vastgelegd. Daarnaast is ter plaatse van de landschappelijke inpassing een groenbestemming opgenomen op de verbeelding. Hiermee wordt voldaan aan de criteria van de Verordening ruimte.

4.3.5 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

4.4 Conclusies beleidskader

Het plan voldoet aan het provinciale en gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

  • 1. milieu;
  • 2. waarden;
  • 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

Formeel is sprake van een nieuwe bestemming, omdat de bestaande bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wordt gewijzigd in de nieuwe bestemmingen 'Agrarisch met waarden' en 'Wonen'.

5.1.1 Bodemkwaliteit
5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Het plan behelst de herinrichting van het agrarisch bouwvlak tot woonerf, alsmede een landschappelijke herinichting van de bijbehorende gronden. De woonfuncties worden ondergebracht in het bestaande boerderijgebouw. De bestaande bijgebouwen veranderen in principe niet en krijgen geen woon- of verblijfsfunctie.

Vanwege de bestemmingswijziging van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen' is een bodemonderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is uitgevoerd door Nipa milieutechniek b.v. Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 3. Uit het onderzoek volgt dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering
5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

  • de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
  • bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

5.1.2.2 Analyse

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een rustige woonwijk c.q. rustig buitengebied. In de omgeving is slechts van beperkte functiemenging sprake en er is weinig verstorend verkeer.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving. Voor het vigerende agrarische bouwvlak is geen milieuvergunning meer van kracht.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
In de wijdere omgeving van het plangebied liggen twee intensieve veehouderijen en een niet-agrarisch bedrijf. Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied.

adres   type bedrijf   SBI-code   cat.   richt-
afstand (m)  
werkelijke afstand (m)  
Hondsberg 18   varkenshouderij   0146   4.1   200   204  
Sprokkelboschstraat 9   rundvee- en pluimveehouderij   0141, 0142, 0147   4.1   200   300  
Kattenbosch 137b-139   constructiebedrijf   251, 331 1a   3.1   50   140  

Het nieuwe milieugevoelige object (woning) binnen het plangebied ligt buiten de richtafstanden van de rundvee- en pluimveehouderij aan de Sprokkelboschstraat 9 en het constructiebedrijf aan Kattenbosch 137b-139.

De richtafstand van de varkenshouderij Hondsberg 18 is niet vanaf de rand van het bouwblok gemeten maar vanaf de gevel van de dichtstbijzijnde stal tot aan de gevel van de woning en bedraagt 204 meter. De reden hiervoor is de volgende. Volgens het vigerende bestemmingsplan ligt deze veehouderij binnen de aanduiding 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'. Vergroting van de staloppervlakte is hier niet toegestaan. Als de veehouderij een stal richting het plangebied wil verplaatsen (zonder daarbij de totale staloppervlakte te vergroten), dan moet daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd worden. Hierin moet worden aangetoond dat de geurbelasting ter plaatse van de nabij gelegen woningen - de dichtstbijzijnde woning ligt op een afstand van circa 25 meter - aan de normen voldoet. Als dit het geval is, dan zal ter plaatse van het plangebied tevens aan de geurnormen voldaan worden, aangezien het plangebied op een bijna 10 maal zo grote afstand (204 meter) ligt.

In paragraaf 5.1.4 wordt het aspect geurhinder nader uitgewerkt.

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid
5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Bij ruimtelijke plannen heeft dit betrekking op het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen. Ook bedrijven of opslagplaatsen met gevaarlijke stoffen in de directe omgeving zijn hierbij van belang. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat er geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

5.1.3.2 Analyse

Het plan behelst een nieuwe bestemming voor wonen met maximaal twee woonheden. In de vigerende bestemming is één agrarische bedrijfswoning toegestaan. Formeel is sprake van een nieuwe gevoelige bestemming en is derhalve een nadere toetsing vereist.

De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten: inrichtingen, buisleidingen en transportroutes.

Inrichtingen

Uit de risicokaart volgt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven liggen.

Transportroutes

In de omgeving van het plangebied ligt één transportroute die is opgenomen in het Basisnet: de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen. De spoorlijn ligt op circa 250 meter van het plangebied.

Het spoortraject 's-Hertogenbosch - Nijmegen kent géén plaatsgebonden risico. (Dit volgt mede uit onderzoek dat in het kader van het uitwerkingsplan De Hoef Zuid is uitgevoerd). Het plaatsgebonden risico vormt derhalve geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Volgens de gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' heeft deze spoorlijn een invloedsgebied (groepsrisico) van 350 meter. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied, maar op een afstand van meer dan 200 meter tot de transportroute. Op grond van artikel 7 van het Besluit externe veiligheid transportroutes moet dan worden ingegaan op:

  • 1. de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp op die weg, spoorweg of dat binnenwater, en;
  • 2. voor zover dat plan of die vergunning betrekking heeft op nog niet aanwezige kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten: de mogelijkheden voor personen om zich in veiligheid te brengen indien zich op die weg, spoorweg of dat binnenwater een ramp voordoet.

Ad 1

Aan de noordzijde van de spoorlijn liggen agrarische gronden en geen wegen. Deze kant is derhalve minder goed bereikbaar voor hulpdiensten. De zuidzijde van de spoorlijn is goed bereikbaar. Een eventuele calamiteit op het spoor zelf kan derhalve goed bestreden worden.

Ad 2

Het initiatief betreft het splitsen van een bestaande boerderij (bedrijfswoning) in twee reguliere woningen. Het plangebied ligt op de kruising van de Sprokkelboschstraat en de Kattenboschstraat en is daardoor van drie kanten goed te benaderen voor hulpdiensten. De boerderij is een vrijstaande woning op een groot perceel. In geval van een calamiteit op het spoor hebben personen voldoende mogelijkheden om zich in veiligheid te brengen.

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zelf ook beleid vastgesteld in het 'Uitvoeringskader externe veiligheid'. Hieruit blijkt dat de nieuwe kwetsbare objecten binnen de zone tussen 30 en 325 meter vanaf het spoor liggen. Het groepsrisico ligt hier onder de oriënterende waarde. Zoals reeds beschreven is sprake van een goede beheersbaarheid en goede bereikbaarheid voor hulpdiensten. De voorgenomen ontwikkeling is derhalve toelaatbaar zonder extra maatregelen. De ontwikkeling is van een dusdanig beperkte omvang en grote afstand van het spoor dat dit geen significante gevolgen heeft voor de hoogte van het groepsrisico. Daarnaast is met de Veiligheidsregio afgesproken dat voor ruimtelijke ontwikkelingen van beperkte omvang op een afstand groter dan 200 meter van het spoor geen advies nodig is van de Veiligheidsregio.

Ook het groepsgebonden risico vormt derhalve geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Buisleidingen

In de omgeving van het plangebied liggen geen buisleidingen die een belemmering voor het plan zijn.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen
5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.4.2 Analyse

Voorliggend initiatief behelst de wijziging van een agrarische bestemming in een woonbestemming, waarbij tevens de bestaande bedrijfswoning wordt gesplitst in twee reguliere woningen. Binnen het plangebied worden derhalve twee geurgevoelige objecten gerealiseerd:

  • de bestaande bedrijfswoning, die een reguliere woning wordt;
  • een nieuwe (reguliere) woning.

In de omgeving van het plangebied liggen twee agrarische bedrijven:

  • Hondsberg 18, Rosmalen (varkenshouderij);
  • Sprokkelboschstraat 9, Rosmalen (melk- en pluimveehouderij).

Belangen veehouderijen

De varkenshouderij aan de Hondsberg 18 mag op grond van het vigerende bestemmingsplan, vanwege zijn ligging in het extensiveringsgebied, niet meer staloppervlakte realiseren dan er in de huidige situatie staat. Uit paragraaf 5.1.2 blijkt dat het plangebied buiten de richtafstand van de varkenshouderij ligt. Tevens liggen er twee woningen dichter bij de varkenshouderij dan onderhavig plangebied. Deze twee woningen zijn maatgevend voor de beoordeling of de veehouderij al dan niet mag uitbreiden. Voorliggend initiatief vormt derhalve geen belemmering voor de varkenshouderij.

De melk- en pluimveehouderij aan de Sprokkelboschstraat 9 mag op grond van het vigerende bestemmingsplan, vanwege zijn ligging in het extensiveringsgebied, (ook) niet meer staloppervlakte realiseren dan er in de huidige situatie staat. Uit paragraaf 5.1.2 blijkt dat het plangebied buiten de richtafstand van de melk- en pluimveehouderij ligt. Tevens ligt er een andere woning dichterbij dit agrarische bedrijf dan het plangebied. Deze woning is maatgevend voor de beoordeling of deze inrichting al dan niet mag uitbreiden. Voorliggend initiatief vormt derhalve geen belemmering voor de melk- en pluimveehouderij.

Goed woon- en leefklimaat

Onderstaande afbeelding is een uitsnede uit de gebiedsvisie 'Geurbelasting vanuit agrarische bedrijven in de gemeente 's-Hertogenbosch'. Hieruit volgt dat de achtergrondbelasting ter plaatse van het plangebied tussen de 1 en 2 Ou/m3 bedraagt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0015.jpg"

ACHTERGRONDBELASTING GEUR

In de gebiedsvisie wordt ter plaatse van het plangebied - de locatie ligt in het "Overig buitengebied" - als streefwaarde voor de achtergrondbelasting een geurbelasting van 10 Ou/m3 aangehouden. De werkelijke achtergrond ligt ter plaatse tussen de 2 - 5 Ou/m3. Hiermee is aangetoond dat sprake is van een redelijk goed woon- en leefklimaat.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid
5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Het plan behelst de omzetting van een agrarische bedrijfswoning in twee reguliere woningen, hetgeen juridisch betekent dat sprake is van nieuwe geluidgevoelige objecten. Een nadere beoordeling van het geluid is vereist.

Verkeerslawaai

Het plangebied ligt in de onderzoekszone van de Sprokkelboschstraat. Adviesbureau db/a heeft een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd: rapport "Akoestisch rapport geluidsbelasting woningsplitsing Sprokkelboschstraat 7 Rosmalen" (12 november 2015, nr. AR.10.307/1). Het rapport is opgenomen als bijlage 4. Uit de metingen van het onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting op de gevels (50 dB) hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Maatregelen ten behoeve van het terugbrengen van de geluidsbelasting zijn vanwege stedenbouwkundige en landschappelijke bezwaren redelijkerwijs niet mogelijk. Vanwege de overschrijding moet een hogere grenswaarde worden vastgesteld voor deze locatie.

Spoorweglawaai

Het plangebied ligt in de onderzoekszone van de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Nijmegen. Adviesbureau db/a heeft een akoestisch onderzoek spoorweglawaai uitgevoerd: rapport "Akoestisch rapport geluidsbelasting woningsplitsing Sprokkelboschstraat 7 Rosmalen" (12 november 2015, nr. AR.10.307/1). Het rapport is opgenomen als bijlage 4. Uit het onderzoek volgt dat de geluidsbelasting ten gevolge van het railverkeer van 55 dB voldoet aan de wettelijke voorkeurswaarde van 55 dB. Hiermee is aangetoond dat (ten aanzien van het spoorverkeer) aan de Wet geluidhinder wordt voldaan en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

Industrielawaai

Het plangebied ligt niet in een geluidszone van industrielawaai. Er is geen akoestisch onderzoek nodig.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan. Wel moet een ontheffing tot hogere waarden voor het wegverkeerslawaai worden aangevraagd.

5.1.6 Luchtkwaliteit
5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
In de "Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" zijn categorieën van gevallen genoemd die niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Zo is een project met maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg één van de genoemde gevallen. Onderhavig plan omvat maximaal twee nieuwe woningen en is derhalve een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van fijnstof in de buitenlucht. Er is geen nader onderzoek nodig.

Goed woon- en leefklimaat

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. In de Gebiedsvisie Hooge Heide Noord Sprokkelbosch wordt het volgende geconcludeerd ten aanzien van de luchtkwaliteit:

"De huidige achtergrondconcentraties voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) in dit gebied liggen (met voor NO2 circa 24 µg/m3 en PM10 circa 26 µg/m3) ruim onder de daarvoor geldende grenswaarden. Ten aanzien van luchtkwaliteit zijn er daarom in dit gebied geen belemmeringen te verwachten."

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Milieueffectrapportage
5.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

5.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D11.2. zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage.

code   activiteit   drempelwaarde  
woningbouw  
D11.2   De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.   In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:
1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.  

Omdat de omvang van het plan ruimschoots onder de drempelwaarde van de voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten ligt en gelet op de resultaten van de in hoofdstuk 5 uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie
5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

In het bestemmingsplan Buitengebied is aan het gehele plangebied de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' toegekend. Binnen deze bestemming is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek noodzakelijk indien de gronden over een oppervlakte van 200 m² of meer en met een diepte van 50 cm of meer, geroerd zullen worden. Voor onderhavig plan is dit niet het geval. Het plan betreft de functiewijziging van een bedrijfswoning in een (burger)woning. Er worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd. In dit plan blijft de bestemming 'Waarde - Archeologie 3' onveranderd van toepassing.

5.2.1.3 Conclusie

Voorliggend plan betreft geen werken of werkzaamheden waarbij de grond geroerd zal worden. De vigerende bestemming 'Waarde - Archeologie 3' blijft van kracht.

5.2.2 Cultuurhistorie
5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

Op de Cultuurhistorische waardenkaart Noord-Brabant zijn binnen het plangebied geen specifieke cultuurhistorische waarden aangeduid. De Sprokkelboschstraat is op de kaart aangeduid als 'Historische geografie (lijn)' met waarde redelijk hoog.

Voorliggend plan behelst de herinrichting van het 100 jaar oude boerenerf langs de historische weg, thans de Sprokkelboschstraat. De oude weg blijft onveranderd. Het plan heeft geen gevolgen voor de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor voorliggend plan.

5.2.3 Flora en fauna
5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

  • de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
  • de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.
5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (> 6,3 km) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek) kan er geen sprake zijn van negatieve effecten van het plan op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het plan betreft een gebruikswijziging van agrarisch naar wonen. Agrarisch gebruik van gronden en opstallen is doorgaans meer belastend voor de flora fauna dan wonen.

Daarbij zijn de bouwmogelijkheden voor de locatie in voorliggend bestemmingsplan aanzienlijk kleiner dan die in het vigerende bestemmingsplan, omdat de woonbestemming veel kleiner is dan het vigerende bouwblok. De nieuwe woningen worden gerealiseerd in de bestaande boerderij. Behoudens de bouw van een kleine serre, voorziet het initiatief niet in nieuwbouw. Het plan heeft dus geen negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige (beschermde) flora en fauna. In tegendeel, voorliggend initiatief is juist een verbetering voor de flora en fauna.

5.2.3.3 Conclusie

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de flora en fauna.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid.

5.3.2.1 Waterschap Aa en Maas

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het waterschap Aa en Maas. Derhalve is de beleidsnota ‘Uitgangspunten watertoets waterschap Aa en Maas’ van toepassing. Deze bevat acht uitgangspunten, die zijn gehanteerd bij het opstellen van voorliggend plan:

  • 1. Wateroverlastvrij bestemmen
  • 2. Hydrologisch neutraal ontwikkelen
  • 3. Voorkomen van vervuiling
  • 4. Gescheiden houden van schoon en vuil water
  • 5. Doorlopen van de afwegingsstappen: "hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer"
  • 6. Meervoudig ruimtegebruik
  • 7. Watervisie als kans
  • 8. Waterschapsbelangen
5.3.3 Watersysteem

De gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' bevat een beschrijving van het watersysteem. De volgende passages zijn relevant voor het plangebied.

"Het centrale deel van Hooge Heide Noord heeft een gemiddelde maaiveldhoogte tussen 3,30 en 3,65 m +NAP. Geologisch behoren de gronden van de buurt Kruisstraat tot de jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Dit pleistocene zand wordt op geringe diepte waargenomen. (tussen 40 cm en 120 cm diep). Bodemkundig noemen we de gronden kalkloze zandgronden. Er komen ijzeroerbanken voor in de ondergrond en veel ijzerinfiltratie in het freatische grondwater."

"Oppervlaktewater"

In het plangebied is relatief weinig oppervlaktewater aanwezig. De hierna volgende afbeelding toont de afwateringssloten in de omgeving van het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002309-1301_0016.jpg"

LEGGERWATERLOPEN

Deze sloten vallen veelal droog, doordat de zandige bodem goed infiltreert en het gebied afloopt vanaf de oude dijk naar het noorden. De overige watergangen in het plangebied vallen zomers doorgaans droog of het water stagneert."

Grondwater

Aan de zuid- en noordkant van het gebied vindt infiltratie plaats, terwijl in het centrale deel sprake is van een geringe ondiepe kwel (Bron: Kwelkaart TNO, uit Waterplan 1, 2001).

De GHG in het gebied ligt rond 3 m +NAP, wat voor het lager liggende deel overeenkomt met een de grondwatertrap van V tot VI. Dit betekent dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) dieper dan 40 cm onder maaiveld kan komen.

Daarmee is sprake van een relatief droog gebied, hetgeen in het bijzonder ook voor het plangebied geldt.

5.3.3.1 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals Keur, waterberging of waterwinning.

5.3.4 Hemelwater

In de gebiedsvisie 'Hooge Heide Noord Sprokkelbosch' is het volgende waterbeleid voor nieuwbouwplannen opgenomen:

"Bij nieuwe ontwikkelingen dienen de uitgangspunten van integraal waterbeheer van waterschap en gemeente te worden uitgevoerd. Bij veranderingen in verharding van het landoppervlak moet het hemelwater op eigen terrein worden verwerkt, het liefst door middel van infiltratie op eigen terrein. Het hemelwater kan niet op het gemengde rioolstelsel worden gezet wegens een beperkte capaciteit van het stelsel. Ook kan aan hergebruik van hemelwater gedacht worden (regentonnen, grijswatercircuit) en kan overtollig hemelwater geborgen worden in greppels of wadi-achtige structuren. Het vuile water kan op het gemengde drukriool worden aangesloten."

5.3.4.1 Verhard oppervlak

Onderstaande tabel geeft een overzicht van het verhard oppervlak (bebouwing en bestrating) in de huidige en nieuwe situatie.

omschrijving   bestaand   afname   toename   nieuw  
bebouwing   535   m²   60   m²   35   m²   510   m²  
bestrating   475   m²   0   m²   175   m²   650   m²  
totaal   1.010   m²   60   m²   210   m²   1.160   m²  

Er is sprake van een toename van het verhard oppervlak van (1.160 - 1.010) 150 m².

5.3.4.2 Berekening bergingscapaciteit

Volgens de nieuwe 'Brabantkeur' 2015 is bij een verhardingstoename van minder dan 2000 m² geen hemelwatercompensatie noodzakelijk.

Op 3 maart is de keur van het waterschap Aa en Maas gewijzigd. De 'oude' keur is daarbij vervangen door een nieuwe keur, die geldt voor drie Brabantse waterschappen. In deze keur zijn de regels beter op elkaar afgestemd en eenvoudiger gemaakt. Plannen met een verhardingstoename tot 2.000 m² zijn onder de nieuwe keur vrijgesteld van compensatie. Vanuit het watersysteem geredeneerd bestaat er geen aanleiding om onder deze oppervlaktemaat compenserende maatregelen te eisen.

De toename van het verhard oppervlak van voorliggend initiatief ligt ruimschoots onder deze drempelwaarde. Het realiseren van compensatie is voor het waterschap derhalve niet noodzakelijk.

5.3.4.3 Hemelwatervoorziening

Het hemelwater dat op de gebouwen en de erfverharding valt, infiltreert in het plangebied of stroomt - in geval van een extreme bui - weg over het maaiveld waar het vervolgens in de grond zakt, zoals dat al 100 jaar ter plaatse gebeurt. Het hemelwater dat wegstroomt veroorzaakt geen problemen bij belendende percelen. Aan de noord-, oost- en zuidzijde van het plangebied ligt agrarische grond; aan de westzijde staat een woning. Deze ligt zo hoog dat het wegstromende hemelwater hier geen overlast zal veroorzaken.

Daarbij wordt aan de zuidzijde van het plangebied een bestaande greppel verdiept en verbreed tot wadi, waardoor nog extra bergingscapaciteit wordt gerealiseerd.

5.3.5 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden. Het afvalwater zal op de bestaande riolering in de Sprokkelboschstraat geloosd worden.

5.3.6 Waterkwaliteit

Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

5.3.7 Conclusie

De volgende conclusies kunnen worden getrokken:

  • 1. Het watersysteem blijft onveranderd.
  • 2. Het hemelwater wordt ter plaatse geïnfiltreerd.
  • 3. Het afvalwater wordt afgevoerd via het bestaande gemeentelijke riool.
  • 4. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de waterkwaliteit.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan betreft een aantal aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen dat beoordeeld moet worden of alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief zijn gedekt.

6.1 Behoefte

De bestaande boerderij zal in twee woningen gesplitst worden: de bestaande woning in het voorhuis en een nieuwe woning in het stalgedeelte. De verbouwing wordt gefaseerd uitgevoerd. Eerst wordt het bestaande woonhuis opgeknapt, en later - over enkele jaren - wordt de nieuwe woning in het stalgedeelte gerealiseerd. De initiatiefnemers gaan in eerste instantie zelf in de bestaande woning wonen. Op termijn zullen zij waarschijnlijk verhuizen naar het stalgedeelte. Nadat ze verhuisd zijn, willen zij de mogelijkheid hebben de woning in het voorhuis te verkopen of te verhuren.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, planvoorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemers. De gemeentelijke grondexploitatie wordt niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

Kostenverhaal

Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet vereist.

6.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

  • de toelichting;
  • de planregels;
  • de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Voor dit bestemmingsplan zijn zoveel mogelijk de relevante regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied noord en Kloosterstraat' overgenomen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1 )
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2 )
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Agrarisch met waarden (artikel 3)

In dit artikel zijn de weidegronden ten oosten van de boerderij vervat. De gronden zijn onder meer bestemd voor agrarische doeleinden. Binnen deze bestemming mag niet gebouwd worden.

Groen (artikel 4)

De benodigde kwaliteitsverbetering van het landschap is geregeld in de bestemming 'Groen'. De houtwal/-singel, de struweelrand, de bomenrij en de boomgaard liggen allen binnen deze bestemming.

Wonen (artikel 5)

Binnen de bestemming 'Wonen' is de bestaande boerderij opgenomen. Deze kan gesplitst worden in maximaal twee burgerwoningen. In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen en gebruik.

Naast de reguliere aan huis verbonden beroepen en bedrijven zijn hier tevens publiekstrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteiten toegestaan.

Ook is in dit artikel een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Waarde - Archeologie 3 (artikel 6)

Om eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' opgenomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 7 )
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene bouwregels (artikel 8 )
Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende bestaande bebouwing en ondergeschikte bouwdelen. Dit artikel bevat tevens de verplichting tot het voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het relevante beleidsdocument.

Algemene gebruiksregels (artikel 9 )
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt, waaronder het gebruik van bouwwerken en terreinen zonder voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (artikel 10 )
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11 )
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is.

Slotregel (artikel 12 )
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure bestemmingsplan

Het voorontwerp bestemmingsplan heeft met ingang van 8 februari gedurende 6 weken ter inzage gelegen in het kader van de inspraakprocedure. Tevens is het voorontwerp voor advies aangemeld bij provincie en waterschap. Naar aanleiding van een opmerking van de provincie zijn ter waarborging van de cultuurhistorische waarde van het pand, aanvullende regels gesteld.