direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Heesterburgh
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0796.0002383-1301

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Tijdens de afgelopen jaren waarin de markt omstandigheden onvoldoende waren, is er voor gekozen om de ontwikkeling van De Haverleij tijdelijk stil te leggen. Beeckendael is het laatste kasteel dat is gerealiseerd. Dit is opgeleverd in 2010 - 2011. De omstandigheden daarna lieten het niet toe om de gewenste ambitie te realiseren. Nu zijn de woningmarktomstandigheden weer gunstig. Dat betekent dat De Haverleij B.V. de tijd rijp ziet om de ontwikkeling van Heesterburgh en Oeverhuyze voortvarend op te pakken. De plannen voor Heesterburgh en Oeverhuyze worden ontwikkeld binnen de gedachte en concept van De Haverleij, met de inzichten van nu. Het is belangrijk om in te spelen op de veranderde marktwensen. Dit alles met als doel twee onderscheidende woonmilieus tot stand te brengen op een unieke locatie aan de Maas.

Op 24 oktober 2017 is het Ruimtelijk en functioneel kader Haverleij, Heesterburgh en Oeverhuyze vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente 's-Hertogenbosch. Dit kader geeft vervolg aan de uitwerking van de laatste twee bouwlocaties in landgoed De Haverleij; Heesterburgh en Oeverhuyze. Het beschrijft de visie op de ontwikkelingen in dit gebied en de daaruit voortvloeiende kaders voor bebouwing, openbare ruimte, landschap en verkeer. De plannen voor de laatste twee kastelen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan. Het ruimtelijk functioneel kader dient als basis voor de ruimtelijke procedure. Er worden twee verschillende procedures voor Heesterburgh en Oeverhuyze gevoerd. Dit bestemmingsplan gaat in op de ontwikkeling van kasteel Heesterburgh.

1.2 Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken wordt aandacht besteed aan de verschillende aspecten van de toelichting. Hoofdstuk 2 geeft de huidige situatie weer. Het geldende beleid wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. Voor de planbeschrijving wordt verwezen naar hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de verschillende milieu aspecten. In hoofdstuk 6 wordt de juridische vertaling van de regels beschreven en in hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Ligging plangebied

Het plangebied beslaat de locatie Heesterburgh en is gesitueerd in het noordelijk gedeelte van De Haverleij en ligt ten noordwesten van 's-Hertogenbosch. In het noorden en oosten wordt het plangebied begrensd door de Bokhovense Maasdijk, langs de Maas en groen. In het westen ligt het toekomstige kasteel Oeverhuyze en in het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Omloop.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0001.jpg"

Ligging plangebied

2.2 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij', vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 19 maart 2013. De locaties voor het Slot en de in totaal negen kastelen in Haverleij zijn vastgelegd in het bestemmingsplan. De locatie Heesterburgh is als bouwlocatie opgenomen, dit geeft een rechtstreekse bouwtitel. Op basis van het bestemmingsplan kan op de locatie Heesterburgh binnen het bestemmingsvlak dat voor deze locatie is opgenomen gebouwd worden. Het kasteel Heesterburgh is een 'klein' kasteel volgens de omschrijving van het bestemmingsplan en er mogen minimaal 50 woningen en maximaal 70 woningen gebouwd worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0002.png"

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij'

De plannen voor Heesterburgh passen echter niet geheel meer binnen de kaders van het bestemmingsplan, aangezien de plannen zijn toegespitst op de huidige marktwensen en maatstaven. De plannen verschuiven enigszins buiten het bestemmingsvlak van het geldende bestemmingsplan. Om het plan toch mogelijk te maken dient de bestemming ter plaatse van het plangebied door middel van een bestemmingsplanprocedure te worden gewijzigd naar een bestemming waarbinnen het plan juridisch-planologisch wordt verankerd. Met deze procedure wordt afgeweken van de precieze ligging en van enige maatvoering van het oorspronkelijk bestemmingsplan, maar niet van het uitgangspunt van het bestemmingsplan dat het een woningbouwlocatie betreft.

2.3 Ontstaansgeschiedenis De Haverleij

De Haverleij is een uniek en gedurfd woonconcept van architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters en landschapsarchitect Paul van Beek. Landgoed De Haverleij is een uniek woon- en verblijfsgebied, waar de aanleg van natuur, bos, wandelpark en golfbaan wordt gecombineerd met een clustering van woningen in compacte woongebouwen met het uiterlijk van 'kastelen'. De kastelen zijn gesitueerd in een gerestaureerd landschap. Recreatie is door het nieuwe landschap heen verweven. Er zijn wandelpaadjes, fietspaden en er is een golfbaan, grasland en bos.

Haverleij is ontstaan door eerst een 'gebiedseigen' watersysteem aan te leggen. Daarna is er bos geplant. Er zijn drie landschapszones: een open rietzone, een dichte boszone en een halfopen parkzone. Zo ontstaat een binnenwereld loodrecht op de rivier met boomgaarden, oprijlanen, een notenallee en tuinen. Daar omheen ligt een buitenwereld met het open agrarisch landschap en ruimte voor nieuwe natuur. Binnen deze landschappelijke hoofdstructuur zijn de woongebouwen, op een grid, in het nieuwe landschap geplaatst. Hierdoor vormen ze een samenhangend geheel binnen de totale ruimtelijke opzet voor De Haverleij. Door variatie in het ontwerp van beplanting, water, open ruimte en reliëf in het landschap, krijgt ieder gebouw zijn unieke plaats binnen het gebied en een eigen woonomgeving. De woongebouwen liggen daarbij vrij in het landschap. In De Haverleij worden in totaal circa 1.000 woningen gerealiseerd op een oppervlakte van ongeveer 20 hectare. Het totale plan omvat circa 225 ha.

Er is sprake van een sterk ruimtelijk en functioneel contrast tussen de gebouwen (rood) en het landschap (groen). Dit ruimtelijke gegeven is als uitgangspunt gebruikt bij de opzet van De Haverleij. Het principe van een (landschappelijke) mal en (stedelijke) contramal is de basis van het ontwerp. De bebouwing is verdeeld over het Slot Haverleij en negen kastelen. Het Slot en zeven kastelen zijn inmiddels gebouwd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid:

  • 1. Een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
  • 2. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie;
  • 3. Ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
  • 4. Efficiënt gebruik van de ondergrond;
  • 5. Een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
  • 6. Betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
  • 7. Het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
  • 8. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
  • 9. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
  • 10. Ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
  • 11. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten;
  • 12. Ruimte voor militaire terreinen en activiteiten;
  • 13. Zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als proces vereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
  • 2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
  • 3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

Actuele regionale behoefte

De gemeente 's-Hertogenbosch moet voorzien in de groeiende woningbehoefte en veranderende woonwensen. Op 3 april 2017 heeft de gemeenteraad 's-Hertogenbosch de Woonagenda 2017-2018 vastgesteld. De Woonagenda formuleert een ambitie waar de stad komende jaren op in zet. De ambitie is vertaald in meerdere hoofdopgaven. Een van de opgaven is het versnellen van de woningproductie. Gemeente moet actief inzetten op vergroting van de woningproductie gericht op de toenemende vraag naar woningen. Gemeente gaat daarbij uit van een productie van 8.000 woningen tot en met 2025 om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2017 van de provincie Noord-Brabant (vastgesteld in mei 2017) onderstrepen deze woningbehoefte. De woningvoorraad in 's- Hertogenbosch moet van 70.255 groeien naar 78.110 in 2030 en 82.195 in 2040 in het lage scenario. In het hoge scenario moet de woningvoorraad zelfs groeien naar 79.345 in 2030 en 83.425 in 2040. In de Woonagenda is geconstateerd dat we tot 2020 voldoende potentiële woningbouwcapaciteit hebben, maar dat dit in de periode 2020 - 2023 al lastiger wordt. Voor de periode na 2023 moeten we zelfs op zoek naar extra locaties voor 1.500 tot 2.000 woningen. De gemeenteraad heeft dan ook met het vaststellen van de Woonagenda expliciet besloten om nieuwe woningbouwlocaties in de stad aan te gaan wijzen. Daarbij wordt ingezet op inbreiding, op transformatie én op uitbreiding. De woningbouw in De Haverleij hebben we, naast de ook al geplande woningbouw op locaties als Willemspoort, Paleiskwartier, Groote Wielen, GZG, kwantitatief nodig om aan de woningbehoefte te voldoen. De woningbouwlocaties Heesterburgh en Oeverhuyze zijn de afgelopen jaren ook consequent in de potentiële woningbouwcapaciteit van gemeente meegenomen. Daarnaast is de ontwikkeling van de laatste twee locaties in De Haverleij ook vanuit kwalitatief oogpunt gewenst. Deze ontwikkeling betreft een specifiek segment, namelijk stedelijk wonen in een natuurlijke omgeving. Dit vormt een waardevolle toevoeging op het overige woningaanbod in onze gemeente.

Het kasteel Heesterburgh is al bestemd in het bestemmingsplan 'Kom Engelen - Haverleij' als woningbouwlocatie en maakt al deel uit van de voorgenoemde harde plancapaciteit. Het huidige bestemmingsplan maakt voor de locatie Heesterburgh de bouw van minimaal 50 en maximaal 70 woningen mogelijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 74 woningen mogelijk. Er worden in totaal vier extra woningen mogelijk gemaakt ten opzichte van hoeveel er vanuit het huidige bestemmingsplan al zijn toegestaan. Deze capaciteit voorziet, gelet op die harde plancapaciteit in verhouding tot de woningbouwopgave tot 2040 en daarna, in een actuele lokale en regionale behoefte. Met dit bestemmingsplan wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.3 Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:

  • rijksvaarwegen;
  • project Mainportontwikkeling Rotterdam;
  • kustfundament;
  • grote rivieren;
  • waddenzee en waddengebied;
  • defensie;
  • hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
  • elektriciteitsvoorziening;
  • buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
  • ecologische hoofdstructuur;
  • primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
  • IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
  • erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied ligt niet in één van de bovengenoemde gebieden.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en Verordening Ruimte

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. Sinds de vaststelling in 2010 hebben de Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen: regionaal samenwerken; ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen; beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte; stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0003.png"

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0004.png"

Uitsnede structurenkaart 'Structuurvisie ruimtelijke ordening'

Op de Structurenkaart ligt het plangebied binnen het 'zoekgebied verstedelijking'. Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. De voorgenomen ontwikkelingen passen binnen de provinciale Structuurvisie Ruimtelijke Ordening. De uitwerking van het beleid ten aanzien van onderhavige ontwikkeling is opgenomen in de Verordening ruimte 2014. Deze verordening vormt de basis voor het dagelijks handelen van de Gedeputeerde Staten en dus voor de inzet van de instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

3.2.2 Verordening Ruimte Noord-Brabant

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. De verordening is een uitwerking van de provinciale Structuurvisie ruimtelijke ordening en bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

  • ruimtelijke kwaliteit;
  • stedelijke ontwikkelingen;
  • natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
  • agrarische ontwikkelingen;
  • overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0005.png"

Uitsnede themakaart stedelijke ontwikkeling Verordening Ruimte

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0006.png"

Uitsnede themakaart natuur en landschap Verordening Ruimte

Op de themakaart 'stedelijke ontwikkeling' van de Verordening Ruimte is de locatie Heesterburgh als 'stedelijk concentratiegebied' aangewezen. Het gebied rondom de locatie Heesterburgh heeft de aanduiding 'integratie stad-land'.

Op de themakaart 'Natuur en landschap' is te zien dat het gebied Haverleij ook meerdere functies heeft op het gebied van natuur, landschap en water. Zo maakt het gebied in Haverleij rondom de kastelen onderdeel uit van de groenblauwe mantel.

Ingevolge artikel 9.1 in de Verordening Ruimte (integratie stad-land) kan een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding integratie stad-land voorzien in een stedelijke ontwikkeling mits voldaan wordt aan de in dat artikel gestelde voorwaarden.

In dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in een totale nieuwe stedelijke ontwikkeling, aangezien ter plaatse van de locatie Heesterburgh al woningbouw is toegestaan en de locatie deels al aangeduid is als 'stedelijk concentratiegebied'. Er wordt met dit bestemmingsplan afgeweken van de precieze ligging en van enige maatvoering, maar niet van het uitgangspunt van het bestemmingsplan dat het een woningbouwlocatie betreft.

Verantwoording Verordening Ruimte

Hieronder is een verantwoording opgenomen op welke wijze voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 9.1 in de Verordening Ruimte. Per artikel dat van toepassing is op dit bestemmingsplan, wordt aangegeven of het initiatief voldoet aan de voorwaarden zoals gesteld.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land'
Lid 1. In afwijking van artikel 3.1, tweede lid, onder a (verbod op nieuwvestiging) en artikel 4.2 (stedelijke ontwikkeling) kan een bestemmingsplan, ter plaatse van de aanduiding 'integratie stad-land' voorzien in een stedelijke ontwikkeling mits:
a) deze in samenhang en in evenredigheid geschiedt met een groene en blauwe landschapsontwikkeling binnen de aanduiding 'integratie stad-land' of de naaste omgeving.  

Ontstaan landgoed De Haverleij

Met het ontwerp van landgoed De Haverleij is begonnen in 1990. De gemeente stelde zich destijds de volgende opgave: het ontwikkelen van een 'stadsregionaal uitloopgebied' waarin wonen, natuur en recreatie zijn verenigd in de nabijheid van de stad. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van inrichting en gebruik van het gebied stonden daarbij voorop. Verstedelijking in dit gebied sluit aan bij het streven naar een compacte stad en versterking van de bestaande voorzieningenstructuur. De Haverleij is nu een uniek woon- en verblijfsgebied, waarin de aanleg van natuur, bos, wandelpark en golfbaan wordt gecombineerd met een clustering van woningen in compacte woongebouwen met het uiterlijk van kastelen. De aanleg van Haverleij is begonnen met het maken van een 'gebiedseigen' watersysteem en daarna is er bos geplant.

Bij de hoofdopzet van het ontwerp voor Haverleij vormt de landschapsstructuur een belangrijk aanknopingspunt. Er zijn drie landschapszones: een open rietzone, een dichte boszone en een halfopen parkzone. Zo ontstaat een binnenwereld loodrecht op de rivier met boomgaarden, oprijlanen, notenallee's en tuinen. Daar omheen ligt een buitenwereld met het open agrarisch landschap en ruimte voor nieuwe natuur. Binnen deze landschappelijke hoofdstructuur zijn de woongebouwen, met behulp van een grid, in het nieuwe landschap geplaatst. Hierdoor vormen ze een samenhangend geheel binnen de totale ruimtelijke opzet voor De Haverleij. Door variatie in het ontwerp van beplanting, water, open ruimte en reliëf in het landschap, krijgt ieder gebouw zijn unieke plaats binnen het gebied en een eigen woonomgeving. De woongebouwen liggen daarbij vrij in het landschap.

Groene landschapsontwikkeling Haverleij  

De groenstructuur van het landgoed Haverleij bestaat uit de volgende elementen:

  • lanen; het landgoed wordt verankerd door middel van drie lange Lanen. De lindelaan van de Leunweg en de Langekamp sluit bajonetvorming op de platanen laan vanaf Holterveste tot aan Beeckendael. De eikenlaan vanaf Velderwoude tot aan de Maasdijk verankert dit kasteel aan de markeringsbomen langs de Maas, die langs de gehele rivier op regelmatige afstanden voorkomen. Binnen het landgoed is een aantal kortere oprijlanen als onderdeel van de setting van de kastelen, de notenlaan naar het kasteel Leliënhuyze, de eikenlaan vanaf de golfbaan naar Velderwoude, korte eikenlaan naar Daliënwaerd en knotwilgenlaan naar Wuyvenhaerd;
  • drie zones: rietland, het landgoedbos en de parktuin; het landgoed Haverleij is opgebouwd uit drie verschillende sferen, gebaseerd op bodemtype en afwatering: het rietland, het landgoedbos en de parktuin. De zone rietland sluit aan op de oevers van en het Engelermeer, door middel van drasse en natte natuur. De toegankelijkheid van deze gebieden is beperkt. Door middel van drie populierenakkers verankert het landgoed zich ook in dit gebied. Deze hoger gelegen delen zijn beter toegankelijk, zij geleiden de bezoekers naar het meer en markeren de extensief natuurgerichte recreatievormen. De zone landgoedbos geleedt het landgoed. Het bos sluit aan op de bestaande boomstructuur van de Hennenweide. De vormgeving van dit deel van het landgoed is geïnspireerd op de Engelse landschapsstijl, met dichte bossen, boomweides als tussendecor en glooiende weides. Het grootste deel van het landgoedbos bestaat uit een rijker bostype van essen-iepenbos met zeer gevarieerde opbouw. Het landgoedbos is zowel toegepast op de golfbaan als in het openbare deel van het landgoed. Hetzelfde geldt voor de zone parktuin. De zone parktuin is geïnspireerd op de beplantingselementen van het rivierengebied, bloemrijke graslanden, grienden, fruitbomen, notenbomen, acacia's, hagen en singels. De vormgeving is “in scherven”: gebaseerd op de verschillende geënsceneerde zichten;
  • lange beplantingslijnen, de verspreide berkenrijen langs De Haverleij, de notenallee aan de Bellaard, de rij knotbomen aan de Hennenweide. De toegangsroutes tot het landgoed worden deels ondersteund met beplanting. Echter in dit landgoed staat de beplanting op zichzelf. Langs De Haverleij staan aan een zijde verspreid staande berken, deze lijn zet zich langs de boskavels door tot het sportpark Engelerpark. De bocht in de Bellaard wordt benadrukt door een notenallee bij Wuyvenhaerd in het plantverband van de notenallee van landgoed Mariënwaerd;
  • de overgangszone tussen Haverleij en de polder van Bokhoven; door middel van hoger gelegen populierenakkers;
  • de entrees van Haverleij; door middel van esdoornhagen worden de entrees tot Haverleij aangegeven, zoals ook bij het dorp Engelen;
  • zichtlijnen op de bakens in de omgeving; de vormgeving van het landgoed is geïnspireerd op het ensceneren van zichten op, de kerktoren van Vlijmen, Hedel en Bokhoven, de silo's van de Rietvelden en de markeringsboom van de Maas;
  • bijzonder element lindenbelvedère aan de Hennenweide; in het landgoed is aan de Hennenweide een voormalige vuilstort omgevormd tot uitkijkpunt, lindenbelvedère met zicht op de polder van Bokhoven.

De groenstructuur van binnenterreinen van de kastelen sluit aan op de architectuur van de kastelen. De beplanting wordt vooral op een tuinachtige en stedelijke wijze toegepast. In Leliënhuyze staan enkele solitaire bomen in grotere boomkransen en fruitbomen in gazons. In Velderwoude bestaat de groenstructuur uit een platanenplein en enkele fruitbomen in een gazon, onderdeel van een lange laan naar de Maas. De cirkelvormige opzet van Holterveste geeft een ring van hagen en bomen in een pot rondom een cirkel van gras. Zwaenenstede heeft een echte binnentuin, bestaande uit een ronde lavendeltuin, een parkeerplaats in ligusterhagen en een krentenlaantje in gazon. Daliënwaerd heeft een groen binnenterrein met rozen en bloeiende heesters. Het hoogteverschil in Wuyvenhaerd wordt opgevangen door een brede haag van beuk. De boombeplanting op dit binnenterrein bestaat uit een cluster Italiaanse populieren en schermen van berken. De groenstructuur van Slot Haverleij bestaat uit een platanenlaan langs de Parcivalring, gekandelaberde platanen op het plein van Oberon. In de overige straten zijn her en der enkele solitaire bomen aangeplant.

Ecologie Landgoed Haverleij

Met de aanleg van landgoed De Haverleij is de natuur en biodiversiteit in het gebied enorm toegenomen. Door de aanleg van het landgoed met waterpartijen, bomenlanen, struwelen, bloemrijke graslanden etc. komen er momenteel veel meer plant- en diersoorten voor dan voorheen toen het nog intensief agrarisch gebied was. Daarnaast ligt het landgoed in de overgang van rivierengebied naar zandgronden. Zowel soorten uit het rivierengebied als soorten van de zandgronden komen voor op de Haverleij. En maakt daarbij het gebied qua biodiversiteit zeer bijzonder. En met het volwassen worden van het landgoed nemen de soorten nog verder toe. Ook verandert de soortensamenstelling door het ouder worden van het landgoed. De bosvogels vervangen de pioniersvogels. En op de bloemrijke graslanden komen steeds meer vlinders, bijen en sprinkhanen voor. Met het nieuwe bouwplan voor de laatste twee kastelen borduren we daar op voort. Met de aanleg van inheems struweel, amfibieënpoelen en kruidenruigte rond en in de woonkastelen krijgt de biodiversiteit een extra impuls. Echter voor een doelsoortengroep is de Haverleij tot nu toe minder goed ontworpen, namelijk als leefgebied voor amfibieën. Deze omissie wordt in het laatste bouwplan opgeheven door de aanleg van meerdere poelen voor amfibieën als steppingstones tussen de poelen langs de Hennenweide en de Maas.

Blauwe landschapsontwikkeling Landgoed Haverleij  

In het hoogwaardige stedelijke watersysteem voor het landgoed Haverleij is gekozen voor het zoveel mogelijk vasthouden van (hemel)water, dus voor een duurzaam en veerkrachtig watersysteem. De waterbalans is in het systeem zo veel mogelijk geoptimaliseerd door het toepassen van een flexibel peilbeheer (1.80m+NAP tot 2.20m+NAP) en de aanwezigheid van infiltratie- of bergingsmogelijkheden.

Het watersysteem bestaat uit vier elementen:

  • doorgaande waterlopen van oost-west zijn permanent watervoerend;
  • twee grote waterpartijen;
  • infiltratievoorzieningen;
  • afvoerlaagtes rond de kastelen (van greppels tot groene grachten).

De doorgaande waterloop van oost-west, die de twee vijvers verbindt, is permanent watervoerend. De lijnvormige laagtes en de groene grachten zijn niet permanent watervoerend. Gedurende en na een regenbui vangen deze het water op. Vanuit deze laagtes infiltreert het regenwater in de bodem. De infiltratievoorzieningen zijn zeer verschillend van ruimtelijke vorm, variërend van een waterlabyrint bij Leliënhuyze via groene grachten bij het Slot tot natuurlijk ogende laagtes in het bos, bijvoorbeeld bij Velderwoude en Beeckendael.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0007.png"

Groen- en waterstructuur Haverleij

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0008.png"

Groene en blauwe landschapsontwikkeling Heesterburgh

Groene en blauwe landschapsontwikkeling Heesterburgh

Het landgoed De Haverleij biedt veel natuurwaarden. Er zijn in het verleden bloemrijke graslanden, poelen, struweel en bossen aangelegd met resultaat. De biodiversiteit is enorm toegenomen in het gebied en zal zich nog verder ontwikkelen. Met het ontwerp voor Heesterburgh wordt de bestaande natuur van het landgoed verder versterkt.

Hoogwaardige ecologische natuur is een belangrijk onderdeel van het ontwerp. Er wordt ingestoken op het versterken van de biodiversiteit door gebruik te maken van natuurlijke gradiënten en het aanbrengen van veel variatie en diversiteit in biotopen zoals struwelen, poelen, houtwallen, bosjes en riviernatuur. Door het gebruik van inheemse soorten planten en bomen en het toepassen van een ecologisch beheer wordt aangesloten bij de natuurontwikkeling van de omgeving. Vlinders, vogels, amfibieën en kleine marterachtigen profiteren van deze maatregelen.

Heesterburgh wordt opgezet als een burchtdorp, licht oprijzend uit het landschap met een afwisselende rand van bebouwing en beplanting. Dorpsbebouwing, veelal vrijstaande en korte rijtjes woningen, bevindt zich informeel aan de voet van een burcht. De appartementen in de burcht profiteren van het uitzicht over het water. Zoveel mogelijk woningen hebben direct contact met het omringende landschap. Vanaf de tuinen van Heesterburgh zijn zichten op het landschap rondom, de tuinen gaan over in het landschap (“infinity gardens”).

Heesterburgh is gelegen in de tuinzone van het Landgoed De Haverleij. Dit inspireert tot het maken van een entourage met meer detail en meer diversiteit. Heesterburgh is verankerd met de entree aan de lange middenlijn van de dijk aan de overzijde van de Leunweg. Vanaf de hoofdbrug in de hoofdallee ontstaat een klassiek zichtmoment, ontleend aan de barokke tuinarchitectuur, de eendevoet. Dit is het punt waar drie zichtlijnen samenkomen. Vanaf de brug zijn meerdere kastelen via zichtlijnen te zien, over de dijk is zicht op de entree van Heesterburgh. Deze middenlijn zet zich in het burchtdorp verder, de entree is symmetrisch. Aan de Maaszijde voegt het burchtdorp zich in de richting van de Maasdijk, waardoor lange zichten west- en noordwaarts ontstaan vanaf het dorp, en het kasteeltje de bocht in de dijk ondersteunt. Er is afstand bewaard tot het bestaande bosje, waarin een woning gelegen is.

Een belangrijk ontwerpthema is het ontwerpen van een duurzame en duidelijke rand van het kasteel naar het landschap geweest. De randen van Heesterburgh worden anders vormgegeven dan de anderen kastelen, namelijk met een groene overgang. De grens ligt op de buitenrand van de tuinen. Het landschap vormt in het beeld een verlengstuk van de privétuin. Het beeld over en weer tussen landschap en wonen moet duurzaam en van hoge kwaliteit. Daarom wordt er robuuste beplanting ingezet als overgang en wordt er geen bebouwing toegestaan in de overgangszone naar het landschap. Bergingen zijn in het plan mee ontworpen.

De randen van het kasteeldorp sluiten aan bij het natuurnetwerk van De Haverleij. De Maasheggen, de brede meidoornhagen en de ruigtekruiden zijn nieuwe biotopen in het landgoed. Rondom Heesterburgh introduceren we door afgraving van het huidige landschap een nieuwe gradiënt van nat-dras-droog, gelijk aan de groene gracht van het Slot Haverleij. We willen enkele kalkrijke plekken aanbrengen in de laagte, zodat de rietorchis en de bijenorchis, die bij het Slot voorkomt zich hier ook kan vestigen. De taluds en de groene gracht worden ingezaaid met bloemrijke mengsels van inheems materiaal onder andere met de Grote Pimpernel, de drachtplant voor het Pimpernelblauwtje. Langs de bestaande bosrand introduceren we een licht gelobte heesterrand als extra zoomvegetatie. Het verschil in microklimaat in deze rand is ideaal voor insecten en vlinders.

De stad 's-Hertogenbosch wil een groene stad zijn met ruimte voor mens, plant en dier. In steden is veel natuur te vinden en veel plant- en diersoorten leven in de stad. Sommige soorten vogels en vleermuizen zijn voor een groot deel zelfs afhankelijk van onze gebouwen. In het verleden waren gebouwen meer geschikt voor gebouw bewonende soorten, doordat er kieren ontstonden en er ruimtes waren onder dakpannen. De afgelopen decennia zijn dit soort plekken fors afgenomen door een andere en strakkere manier van bouwen en renoveren. Hierdoor zijn er veel minder mogelijkheden voor soorten als huismus, gierzwaluw, huiszwaluw, gewone dwergvleermuis, meervleermuis en laatvlieger. Het aantal huismussen is hierdoor de laatste 25 jaar met de helft verminderd. Veel soorten vogels en vleermuizen worden onbedoeld de dupe van het nieuwe bouwbesluit. De gemeente 's-Hertogenbosch wil vooraf en tijdens de bouwfase voorzieningen laten opnemen om meer leefruimte bieden aan vogels en vleermuizen. 'Natuurinclusief bouwen' noemen we dat. Deze voorzieningen worden meegenomen in het ontwerp van de kastelen. Vogelvides in de dakgoten bieden nestgelegenheid voor huismussen en gierzwaluwen. Kunstnesten voor vleermuizen en huiszwaluwen worden ingemetseld in de gevel zodat ze weinig zichtbaar zijn en passen in het ontwerp. Deze voorzieningen zijn bewezen effectief. Dit maakt deze maatregelen laagdrempelig en met deze voorzieningen kan worden voorkomen dat soorten in de gebouwen zelf komen.

Naast het inbouwen van vogel- en vleermuisvoorzieningen wordt nadrukkelijk ook gestuurd op aanpassingen in de bouwwijze zelf. Het gaat vaak om eenvoudige ingrepen (zoals een toegang laten tot een daklijst, of een toegang maken tot tussenspouwen. Maar ook om het benutten van loze ruimtes in bijvoorbeeld liftschachten en boven brandgangen (verbinden van woningen). De maatregelen betreffen allen duurzame maatregelen met minimaal onderhoud. Zodoende kunnen we dan ook spreken van een echte langdurige verbetering van het stedelijke leefgebied voor deze soorten. Naast dat vogels en vleermuizen hiervan profiteren, bestaat het voordeel dat er achteraf, bijvoorbeeld door bewoners niet allerlei voorzieningen zoals nestkasten aan de gevels gemonteerd hoeven te worden. Daarnaast heeft het voordelen ten aanzien van de Natuurbeschermingswet. Er zijn geen hoge kosten mee gemoeid omdat de voorzieningen vooraf geïntegreerd worden in het ontwerp en er kant-en-klare oplossingen beschikbaar zijn. Natuurvriendelijk beheer van de openbare ruimte wordt ook hier toegepast door extensief te maaien, hierbij wordt rekening gehouden met de bloeiperioden en bijzondere soorten.

De bebouwing van het kasteel ligt hoger dan de omgeving. Al het hemelwater van Heesterburgh wordt opgevangen en geïnfiltreerd in de gazons en de tuinen of onder vrij verval (stroming door hoogteligging) afgevoerd naar de buitenzijde van het kasteeldorp. De groene wadi's of grachten rondom kunnen bij heftige regenbuien onder water schieten. Bij de nadere uitwerking wordt de bodemopbouw onderzocht. Zo nodig wordt bodemverbetering in de wad's- toegepast om de infiltratiecapaciteit te verbeteren. Het vuilwater wordt ingezameld en aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering. Het principe van de afvoer van regen- en dakwater is gelijk aan het principe in het Slot Haverleij.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land'
Lid 2. Een bestemmingsplan als bedoeld in het eerste lid strekt ertoe dat:
c) is verzekerd dat de beoogde stedelijke ontwikkeling in omvang en ruimtelijke kwaliteit evenredig is met de beoogde groene en blauwe landschapsontwikkeling  

Er is sprake van een sterk ruimtelijk en functioneel contrast tussen de gebouwen (rood) en het landschap (groen). Dit ruimtelijke gegeven is als uitgangspunt gebruikt bij de opzet van De Haverleij. Het principe van een (landschappelijke) mal en (stedelijke) contramal is de basis van het ontwerp. De bebouwing is verdeeld over het Slot Haverleij en negen kastelen.

Het Maasdal met zijn uiterwaarden is een bijzonder rivierenlandschap waar we zorgvuldig mee om moeten gaan. Samen met de betrokken ontwerpers en supervisor is voor de laatste twee kastelen (Oeverhuyze en Heesterburgh) een plan ontworpen, waarbij rekening is gehouden met de openheid in het plan met doorzichten naar de dijk en langs de kastelen. Hierbij zijn wij van mening dat een evenwichtige opzet van landschap en kasteeldorpen kan worden gerealiseerd.

'Verordening Ruimte, artikel 9 Integratie stad-land'
Lid 5. In aanvulling op artikel 4 'Bestaand stedelijk gebied' borgt een bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'integratie stad-land' dat:
a. de gerealiseerde groene en blauwe landschapsontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, behouden blijft.  

De juridische en planologische borging van het groene en blauwe landschap is geborgd met een woonbestemming, groenbestemming, verkeersbestemming en een natuurbestemming. De gronden van het kasteel waar de woningen komen zijn bestemd als Wonen en het gebied aan de buitenzijde van het kasteel is bestemd als Natuur (met uitzondering van wegen en paden die een verkeersbestemming hebben). De gronden aan de buitenzijde van het kasteel hebben de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd', zodat er aan de buitenzijde van het kasteel geen bebouwing gerealiseerd kan worden en de landschappelijke waarden in stand gehouden kunnen worden en verder ontwikkeld kunnen worden. Hiermee wordt ook een overgangszone van wonen naar natuur gerealiseerd. Door het opnemen van deze regeling in de regels van het bestemmingsplan wordt voorkomen dat er vergunningsvrij gebouwd kan worden in de tuinen aan de buitenzijde van het kasteel Heesterburgh.

Binnen de bestemming Natuur zijn de gronden bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden. Tevens zijn een deel van de gronden bestemd met een specifieke aanduiding landgoedbos waardoor de gronden mede bestemd zijn voor extensieve recreatie, natuurontwikkeling en houtproductie, met dien verstande dat minimaal 70% en maximaal 90% van de gronden dient te zijn ingeplant als bos en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Een ander deel van de gronden zijn bestemd met een specifieke aanduiding park waardoor de gronden mede bestemd zijn voor (park) tuin en recreatief uitloopgebied, met dien verstande dat minimaal 15% en maximaal 30% dient te zijn ingeplant als bosstroken en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Hiermee wordt geborgd dat de groene en blauwe landschapsontwikkeling behouden blijft voor Heesterburgh.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En er worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen. Het 'ruimtelijk motto' van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

3.3.2 Nota Wonen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in vier speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

  • voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
  • voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
  • het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot.
  • het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
  • woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Daarnaast is begin april 2017 de Woonagenda 2017/2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Het betreft de actualisatie van het woonbeleid zoals geformuleerd in de Nota Wonen. De belangrijkste uitgangspunten van de Woonagenda zijn:

  • Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus
  • Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad
  • Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden
  • Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving

Onder het versnellen van de woningproductie wordt specifiek uitgegaan van een productie van 8.000 woningen in de koop -en huursector tot en met 2025.

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de woningbouwopgave van de gemeente, zoals vastgesteld in de Woonagenda. Het huidige bestemmingsplan maakt voor de locatie Heesterburgh de bouw van minimaal 50 en maximaal 70 woningen mogelijk. Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van maximaal 74 woningen mogelijk. Er worden in totaal vier extra woningen mogelijk gemaakt ten opzichte van hoeveel er vanuit het huidige bestemmingsplan al zijn toegestaan.

3.3.3 Nota Parkeren

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Nota Parkeernormering 2016" dat op 21 september 2016 is vastgesteld. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 5: restbebouwde kom (overige kernen). In paragraaf 4.3 wordt ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling op het aspect parkeren ingegaan.

3.3.4 Welstandsnota

Voor heel Haverleij gelden een tweetal beeldkwaliteitsplannen; Beeldkwaliteitsplan Haverleij First edition Poorten en het Beeldkwaliteitsplan Haverleij First edition Haverleijboek.

De plannen voor Heesterburgh zijn besproken met de welstandscommissie (maart en december 2017).

Gelijktijdig met deze bestemmingsplanprocedure wordt een beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht. Dit beeldkwaliteitsplan gaat in op de beeldkwaliteit voor Heesterburgh. Het beeldkwaliteitsplan Heesterburgh zal als toetsingskader gehanteerd worden bij de beoordeling van bouwplannen.

3.3.5 Waterplan

Het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" is op 31 januari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden. In paragraaf 5.6 wordt ingegaan op het aspect water.

3.3.6 Nota Grondbeleid

In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

3.3.7 Nota Spelen

De Nota Spelen (vastgesteld op 24 januari 2004) biedt het beleidskader voor buitenspelen in de gemeente 's-Hertogenbosch op de daarvoor formeel bestemde plekken in de openbare ruimte. Per wijk is/wordt hiervoor een wijkspeelplan opgesteld, dat inzicht geeft in de verschillende speelplekken die in een wijk voor de verschillende leeftijdsgroepen gerealiseerd moeten worden. Daarbij wordt o.a. rekening gehouden met bevolkingssamenstelling naar leeftijd en met de reeds aanwezig speelplekken in de wijk.

Voor wat betreft de speelplekken wordt onderscheid gemaakt in verschillende leeftijdscategorieën, aangezien elke categorie haar eigen behoeften en beperkingen heeft. Er wordt rekening gehouden met jonge kinderen van 0-6 jaar (spelen tot 100 meter van de eigen woning), met schoolkinderen van 6-12 jaar (spelen tot 400 meter van de eigen woning), en jongeren van 12-18 jaar (spelen tot circa 1.000 meter van de eigen woning). Een speelplek voor alle leeftijden ten slotte heet een Wijkspeelplaats. Deze gaat uit van een onderlinge actieradius van 1.000 meter. Tussen Oeverhuyze en Heesterburgh wordt een ruimte ingericht als speelveld. Het wordt een speelveld zonder bebouwing. Binnen het plan Heesterburgh zijn speelvoorzieningen voorzien voor jonge kinderen.

3.3.8 Archeologiebeleid

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd. Een uitwerking van het archeologiebeleid voor het bestemmingsplan is opgenomen in paragraaf 5.9.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Algemeen

De Haverleij biedt een unieke woonomgeving van hoge kwaliteit. Ook voor de ontwikkeling van Heesterburgh is dit het uitgangspunt. Er is opnieuw gekeken naar de kansen van deze mooi gelegen locatie aan de Maas. Er is rekening gehouden met de veranderde vraag en de gegroeide kwaliteiten van het gebied. De marktvraag anno 2017 is wezenlijk anders dan in de periode hiervoor. De belangrijkste ontwikkeling uit de afgelopen periode is dat de marktvraag nog meer is verschoven naar grondgebonden woningen. Dit in combinatie met een ruime buitenruimte (liefst een tuin) en parkeren in de nabijheid van de woning. In het concept De Haverleij is gekozen voor compact bouwen in een landschap dat functioneert als de gezamenlijke 'tuin'. De woningen in de bestaande kastelen hebben dan ook een beperkte buitenruimte of balkon. Destijds was de verwachting dat de woningen in De Haverleij aantrekkelijk zouden zijn voor een gemixte doelgroep van één- en tweepersoonshuishoudens, senioren en gezinnen. In De Haverleij wonen nu echter veel gezinnen; meer dan bij aanvang van deze ontwikkeling was gedacht. De basisschool is ten gevolge van deze samenstelling al snel uitgebreid. Duurzaamheid en het creëren van een gezond woonmilieu spelen hierin ook een prominente rol.

De zittende bewoners van de kastelen en het Slot zijn over het algemeen positief over het wonen in een bijzondere woonomgeving. Het landschap en de kwaliteit van de woonomgeving wordt hoog gewaardeerd. Vanuit de eigen woning is er meestal een weids uitzicht over de omgeving. Men is trots op de eigen woonomgeving waarbij ieder kasteel zijn eigen identiteit heeft. Het wonen in een kleine gemeenschap (vooral in de kastelen) komt de sociale cohesie ten goede (men kent elkaar) en geeft een veilig gevoel. Op deze kwaliteiten willen we als vanzelfsprekend voortborduren. Er zijn natuurlijk ook zaken waar we rekening mee kunnen houden bij de komende ontwikkeling. In de afgelopen jaren hebben zittende bewoners signalen afgegeven over de woonervaringen in Haverleij. Wat daarbij vaak terug komt zijn ervaringen met buitenruimtes die niet altijd voldoen aan de wensen van gezinnen. De buitenruimtes worden als te klein ervaren, of als niet praktisch doordat ze bijvoorbeeld op de verdieping liggen. Een tweede signaal is dat bewoners de parkeerdruk als hoog ervaren, vooral in het Slot. Verder willen we inspelen op de veranderde behoefte van een deel van de huidige bewoners. Een aantal huidige bewoners wordt ouder, en heeft behoefte aan een kleiner en levensloopbestendig appartement.

Dit resulteert in plannen voor Heesterburgh en Oeverhuyze die de geborgenheid, kwaliteit en ontworpen eenheid van de kastelen respecteren, maar een vertaling vormen anno nu. Plannen met meer nadruk op grondgebonden wonen, met ruime buitenruimtes en een onderscheidende ligging aan de Maas. Tijdens verschillende ontwerpsessies en workshops zijn twee unieke concepten bedacht die iets toevoegen aan de bestaande kasteel typologieën: burchtdorp Heesterburgh en groene vesting Oeverhuyze. In beide kasteeldorpen wordt voorzien in een programma dat inspeelt op de vraag naar gezinswoningen en ruimte biedt voor doorstroming vanuit de andere kastelen in De Haverleij.

Ook willen we voorzien in een beperkt aanbod appartementen dat geschikt is voor onder andere één- en tweepersoonshuishoudens in het meer betaalbare (huur)segment. We streven een programma na dat een aanvulling vormt voor de wijk.

De volgende uitgangspunten blijven van kracht:

  • Negen kastelen en Slot Haverleij zijn door een grid verdeeld over het landgoed.
  • De karakteristiek van ieder kasteel is steeds uniek door het wisselende landschap en variatie in architectuur. De uitwerking verschilt per kasteel en is volledig afgestemd op de sfeer van het omringende landschap.
  • Ruimte en rust staan centraal.
  • Per kasteel is voorzien in circa 50 tot 90 woningen.
  • Alle projecten zijn modern, duurzaam en hebben een hoog afwerkingsniveau.

4.2 Hoofdopzet Heesterburgh

De inspiratie voor Heesterburgh komt voort uit beelden van organisch gevormde dorpjes gecombineerd met of aan de voet van een kleine burcht. Een dergelijke combinatie van een kasteeltje en een dorpje komt in heel Europa voor. Dit soort nederzettingen vormen de neerslag van de wederzijdse afhankelijkheid van “adelijke” landbezitters en pachters of horigen. In het landschappelijk beeld zijn deze combinaties veelal te herkennen als het oprijzende stoere verticale bouwwerk van de burcht waarachter of waaromheen zich los gesitueerde huizen, schuren en stallen gegroepeerd hebben. De burcht ofwel massief en bruut gematerialiseerd, ofwel met een zekere architectonische stijl, de huizen, schuren en stallen van een prettige variatie waarbij de beperkingen van middelen zich uiten in een prettige harmonische eenheid.

In het geval van Heesterburgh vertaalt deze karakteristiek zich in een groene dorpsrand met huizen waarvan de kappen verschillende hoogten, kleuren en materialiseringen hebben en in verschillende richtingen gedraaid staan. Tussen de huizen door en boven de huizen uittorenend zijn de bomen zichtbaar die langs achterpaden en op de brinken in het dorp staan. In de richting van de dijk staat de smalle, hogere burcht aan een plein tussen de woningen. De burcht biedt uitzicht in twee richtingen over de lengte van de rivier de Maas, die precies hier een brede en prachtige bocht in het landschap trekt.

Heesterburgh voorziet in een aanbod van ruime kavels met vrijstaande woningen, twee-, drie- en vierkappers. Het programma wordt aangevuld met appartementen in de burcht.

Een belangrijk ontwerpthema is het ontwerpen van een duurzame en duidelijke rand van het kasteel naar het landschap geweest. De randen van Heesterburgh worden anders vormgegeven dan de anderen kastelen, namelijk met een groene overgang. De grens ligt op de buitenrand van de tuinen. Het landschap vormt in het beeld een verlengstuk van de privétuin. Het beeld over en weer tussen landschap en wonen moet duurzaam en van hoge kwaliteit. Daarom wordt er robuuste beplanting ingezet als overgang en wordt er geen bebouwing toegestaan in de overgangszone naar het landschap. Bergingen zijn in het plan mee ontworpen.

Heesterburgh wordt ontsloten via een brug als toegangsweg. Vanaf de entree vormt de weg een rondgang door het dorp langs de twee brinken en het plein bij de burcht. Aan deze dorpsstraat, staan alle huizen, links en rechts ervan, zodat er in het dorp een binnenring en een buitenring ontstaat.

De huizen aan de binnenring zijn overwegend geschakeld of onderdeel van een kort rijtje dat dicht aan de straat staat.

Tussen de private en publieke ruimte, voor de grens tussen gebouw en straat is een “encroachment” zone gereserveerd: een tussenvlak dat een uitloop biedt aan de bewoners en als een intermediair dient tussen binnen en buiten. In de binnenring bevindt zich een groen, breed achterpad waarin ruimte is voor een speelplekje, gras en grote bomen. In dit tussengebied zijn ook plekken gereserveerd voor parkeerpockets ten behoeve van bewoners van naastgelegen woningen en bezoekersparkeren. De overige woningen in de binnenring parkeren op eigen terrein. De buitenring wordt voornamelijk gevormd door tweekappers en vrijstaande huizen. Deze woningen hebben allen een ruime tuin met vrij uitzicht op het landschap. De woningen staan zo gepositioneerd dat de woningen van de binnenring zoveel mogelijk tussen de woningen van de buitenring door naar het landschap kunnen kijken. Aan de straatzijde zijn er afwisselend korte voortuinen of encroachmentzones. Daarnaast is er steeds voldoende ruimte om twee auto's op het eigen kavel te parkeren. Op de kop van het dorpje ligt een ovalen plein met daaraan het ensemble van de burcht en woningen die samen de wanden van het plein vormen. De bomen op het plein ondersteunen de langgerekte vorm. Hier wordt de dorpse, informele vormtaal juist iets formeler. De burcht bevat appartementen die vanuit hun woonkamer op elke hoek van het kasteeltje uitkijken op die prachtige bocht in de Maas. Het burchtdorpje ligt als een groene terp iets verhoogd in het landschap. Het dorpsstraatje wordt ingericht volgens het principe van shared space, om zo het dorpse karakter van Heesterburgh te versterken.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0009.png"

Concept verkaveling Heesterburgh

4.3 Programma Heesterburgh

Zoals gezegd is de marktvraag meer verschoven naar grondgebonden woningen. Dit in combinatie met een ruime buitenruimte en parkeren in de nabijheid van de woning. Met de nieuwe plannen willen we de vraag naar grondgebonden woningen met een tuin faciliteren. Dat combineren we met functionele woningplattegronden en twee onderscheidende concepten. Daarmee ligt er een plan met een divers aanbod van woningen, dat onderscheidend is ten opzichte van het bestaande programma in De Haverleij, en dat ook kansen biedt voor doorstromers. Gezien de toenemende vraag naar differentiatie in het woningaanbod richten we ons niet alleen op de koopsector, maar wordt mogelijk een deel van het programma gerealiseerd in de middeldure huursector.

In het dorpje wordt een breed aanbod van verschillende soorten huizen gerealiseerd, variërend van een rijtje huizen tot vrijstaande huizen. Het totaal zoals nu voorzien is in de concept verkaveling bestaat uit 49 grondgebonden woningen en 24 appartementen. De huizen hebben twee woonlagen met kap en hebben een omvang van 150 m2 tot 220 m2 GBO. De appartementen zijn ongeveer tussen de 75 en 190 m2 groot en hebben elk twee slaapkamers. Het aanbod in De Haverleij wordt op deze manier aangevuld met een gevarieerd aanbod van woningen met grote tuinen en middelgrote appartementen.

Dorpsbebouwing

Alle kavels en woningen hebben steeds een andere oriëntatie. De richting van het kavel draait, woningen hebben een langs- of een dwarskap en de entree van de woningen ligt afwisselend aan de straat of aan de zijkant van de woning. Doordat de dorpsstraat door het dorpje kronkelt, ontstaat er een opeenvolging van steeds verschillende aanblikken op het dorpje. Dit levendige dorpsbeeld wordt versterkt door verschillende goot- en nokhoogten en variatie in kleur- en materiaal.

De uitstraling van de woningen wordt sterk bepaald door de kapvormen. In het dorp wisselen dwars- en langskappen elkaar af. Kleine sprongen in de volumes en de kappen zijn belangrijk omdat er daardoor een interessante en gevarieerde reeks bouwvolumes ontstaat.

In de maat en schaal van het dorp past het goed om de huizen te verrijken met aan- en bijgebouwen. Deze volumes versterken de levendigheid door de kleinere schaal en de mogelijkheid om een andere kapvorm toe te voegen aan het hoofdgebouw. In deze volumes is ruimte voor bergingen en voor de auto's.

Kavel opzet

In Heesterburgh is elke kavel anders. Maar er zijn wel een paar uitgangspunten die voor alle kavels gelden. Deze principes zorgen ervoor dat het Heesterburgh een dorpse en groene uitstraling behoudt.

Als de woning dicht bij de straat staat, wordt de ruimte aan de voorzijde ingericht als encroachmentzone. De bestrating sluit aan bij de inrichting van de straat. Er is ruimte om bijvoorbeeld een bank of bloempotten te plaatsen. Bij een diepere voortuin zal de tuin groen worden ingericht. Langsparkeerplaatsen voor de woning komen altijd in combinatie met leilinden voor het huis.

In de concept verkaveling zijn de contouren van voor- en achtertuinen vastgelegd. Voor elk kavel geldt dat de erfafscheidingen altijd groen moet zijn. Als uitzondering hierop zijn een aantal hoekpercelen; hier is de erfafscheiding mee ontworpen en betreft de erfafscheiding een gebouwde tuinmuur. De erfafscheidingen tussen de tuinen worden meegenomen in het ontwerp van het binnengebied. De erfafscheidingen tussen de woningen aan de voor- en achterzijde dienen altijd groen te zijn, er mogen geen gebouwde erfafscheidingen komen. Aan de voorzijde mogen de groene erfafscheidingen maximaal 1,5 meter hoog zijn. Dicht bij het huis aan de achterzijde mag de groene erfafscheiding de eerste 6 meter vanaf de woning maximaal 2 meter hoog zijn zodat er privacy is. Verder van de woning, na de eerste 6 meter mag de erfafscheiding 1,2 meter hoog zijn zodat er naar het landschap zicht is, en vanuit het landschap gezien de kasteelbebouwing domineert.

In het bestemmingsplan zijn twee verschillende woonbestemmingen opgenomen; Wonen -1 en Wonen -2. De woningen gelegen aan de buitenzijde van Heesterburgh en de Burcht hebben de bestemming Wonen -1 gekregen en de woningen aan de binnenzijde van Heesterburgh hebben de bestemming Wonen -2 gekregen. Binnen de bestemming Wonen -1 zijn voor de woningen en de Burcht bouwvlakken opgenomen. Tevens is er tussen de woningen een zone opgenomen waar bijgebouwen en overkappingen onder voorwaarden mogen komen. Aan de buitenzijde van het kasteel is geen bebouwing toegestaan, waardoor een overgangszone van wonen naar natuur wordt gerealiseerd. Door het opnemen van deze regeling in de regels van het bestemmingsplan wordt voorkomen dat er vergunningsvrij gebouwd kan worden in de tuinen aan de buitenzijde van het kasteel Heesterburgh. Binnen de bestemming Wonen -2 zijn bouwvlakken opgenomen. Enkele bijgebouwen en overkappingen zijn middels een aanduiding toegestaan, overige bijgebouwen en overkappingen zijn onder voorwaarden binnen de bestemming toegestaan.

Kasteel

Op de kop van Heesterburgh ligt de Burcht. Op de begane grond bevindt zich de entree met aan weerszijde een appartement aan het plein en de bergingen. Op de eerste tot en met de vijfde verdieping liggen vier appartementen, elk op een hoek. Op de bovenste verdieping komen twee penthouses. Het kasteel is zo gedraaid dat vanuit elke hoek de Maasbocht goed te zien is.

afbeelding "i_NL.IMRO.0796.0002383-1301_0010.png"

Impressie Heesterburgh

Beeldkwaliteit

Voor het beeld van het burchtdorpje geldt in het algemeen: 'eenheid in veelheid'. Het nagestreefde totaalbeeld is harmonieus. Daarbinnen is ruimte voor variatie en individualiteit.

Dorpsbebouwing

Een dorpje kenmerkt zich door een kleine schaal, veel groen, een informele openbare ruimte en door variaties in vorm, oriëntatie, kleur en materiaal. Qua plastiek is het belangrijk dat de volumes nooit massaal overkomen. Door het aanbrengen van bijvoorbeeld schoorstenen of erkers kan een volume worden doorbroken of een verbijzondering krijgen. In het dorpse beeld is het belangrijk om de symmetrie en de ordening binnen elke gevel te doorbreken. Ook tussen de huizen is er steeds verschil in de detaillering; alle huizen zijn opgebouwd uit deuren, ramen, rollagen, een goot en een nok.

Voor kleur en materiaal wordt er een palet samengesteld voor het dorpje. De materialen zullen met name natuurlijk van aard zijn, zoals hout, baksteen (in aardse kleuren of wit gekeimd), aardewerk en natuursteen. Voor de kozijnen en ander houtwerk wordt voorlopig gedacht aan klassieke kleuren.

Kasteel

Voor het kasteel geldt dat het een eenheid zal zijn die door zijn prominente positie vanaf grote afstand gezien zal worden. Om de kasteelsfeer te versterken, is het belangrijk om het kasteel een zekere rankheid te geven. Door de torens te benadrukken en door deze verschillende hoogtes te geven, krijgt het kasteel een verticale expressie. Ook hier is het belangrijk om de symmetrie te doorbreken en om de daklijsten van het kasteel steeds ten opzichte van elkaar te laten verspringen. Op de bovenste verdiepingen zou de gevel terug kunnen springen en de torens kunnen worden versterkt door vlaggen op de punten. Ook hier wordt gewerkt met voornamelijk natuurlijke materialen.

Inrichting openbare ruimte

Landschap rondom

Heesterburgh ligt in het open deel van het landgoed De Haverleij, tegen de Maasdijk met pipingberm aan. Het stedelijk plein met de burcht vormen de noordelijke rand van het dorp. Aan weerszijden van de burcht gaat de stedelijke rand gaat over in Maasheggen. De westzijde sluit aan bij het bestaande, reeds aangelegde situatie van een bosperceel. De huidige oostzijde bestaat uit een open weide met enkele solitaire lindes op een hoger gelegen niveau. Dit gebied wordt ecologisch diverser en ruimtelijk interessanter door het te ontgraven tot het niveau van de groene gracht van het Slot Haverleij. De solitaire lindes blijven gehandhaafd op eilanden in de drasse bloemrijke weides. De bestaande strook met de perenbomen blijft deels gehandhaafd en vormt de groene inkadering aan de oostzijde van dit dorpje. De zuidzijde van het burchtdorp is vormgegeven als een groene gracht. Dit is de hoofdentree van het dorp in de vorm van een duiker brug. De entree van het dorp ligt in het verlengde van de as van het dijklichaam aan de zuidzijde van de Leunweg.

Wandelnetwerk

Het burchtdorp is opgenomen in het uitgebreidere wandelnetwerk op De Haverleij. Er worden twee wandeluitgangen geïntroduceerd aan de noordzijde en een nieuwe route rondom via de overige zijdes, die de perenstroken, de eilanden met de lindebomen en de hoofdlaan in De Haverleij aandoet. Op deze manier is de huidige “missing link” tussen Leliënhuyze en de hoofdlaan opgelost.

Randen van Heesterburgh

Heesterburgh rijst langzaam uit het landschap op, de hellingen van de taluds naar de hoger gelegen tuinen variëren in hellingshoek. Deze taluds worden ingezaaid met inheemse ruigtekruiden. Ruigtekruiden (0,80-1,2 m hoog) als boerenwormkruid en kervel, zijn zeer aantrekkelijk voor bijen en vlinders. Op de kavelgrenzen aan de noordzijde zijn Maasheggen voorzien: hogere struweelvormende hagen van o.a. meidoorn, sleedoorn, egelantiersroos en kardinaalmuts. Deze hagen komen nu niet voor in het landgoed en zijn een goede steppingstone voor struweelvogels, kleine zoogdieren, insecten en vlinders tussen de Maasuiterwaarden en de binnendijkse gebieden. De hagen zijn ondoordringbaar en vormen voor de bewoners veiligheid en privacy. De overige randen zijn vormgegeven door middel van brede geschoren meidoornhagen. Deze hagen passen bij het dorpse karakter. Ook tussen de kavels worden meidoornhagen of veldesdoornhagen voorgesteld.

Binnen in het burchtdorp Heesterburgh

De weg rondom is lichtgebogen met wisselende zichten op de bebouwing en op de open ruimten, de brinken en het formele bordesplein voor de burcht. Het dorpse karakter wordt benadrukt door de groene doorsteken tussendoor, die gecombineerd zijn met de kleine parkeerpockets en een vrije groene ruimte. In Brabantse dorpen als Oirschot en Rijsbergen komen deze doorsteken als karakteristiek netwerk ook voor. De vormgeving van de brinken is geïnspireerd op de brinken van Middelbeers en Zandoerle, iets hoger gelegen grasvelden beplant met eiken. De materialisering van de openbare ruimte ondersteunt het dorpse karakter. Het wegprofiel ligt op één niveau en bestaat uit gebakken klinkers en kasseien. De parkeerplaatsen zijn door middel van verschillen in bestratingsverbanden en een P-tegel aangegeven. Dit 30 km/uur gebied wordt ingericht als `shared space`. De rijbaan is in goten verankerd, de overige ruimte is voor de voetganger. De openbare verlichting is gekoppeld aan een vaste maatlijn langs de buitenzijde van het profiel. Aan de dijk staat de burcht met een formeel terras aan de voorzijde. Het terras heeft uitzicht op de Maas en is voor een ieder toegankelijk.

Het formele plein krijgt een lindenblok, waaronder men kan zitten. Tussen de tuinen in het middenterrein staan verspreid staande solitaire bomen, als prunus en appelbomen. Deze bomen hebben een redelijk open kroon, zodat ze privacy waarborgen zonder al te veel schaduw te werpen op de aangrenzende tuinen. Ook verwijzen de soorten naar een landelijk karakter. De tuinen en de parkeerpockets zijn omgeven door beukenhagen.

Voor de kinderen van 0-10 jaar zijn enkele speelplekken opgenomen op de brinken en op het gazon in het middengebied. Voor de oudere jeugd is een speelveld voorzien in de vorm van een ½ voetbalveld. De eilanden aan de oostzijde zijn met elkaar verbonden met (hang)bruggetjes. Op de eilanden zijn enkele speelvoorzieningen aanwezig, die passen bij het natuurlijk spelen. Zo ontstaat een circuit van bewegen rondom het burchtdorp.

Parkeren 

Voor het plangebied geldt de parkeernorm uit de 'Nota parkeernormering' (2016) van de gemeente 's-Hertogenbosch. De Nota geeft tevens de rekenmethode aan voor parkeerplaatsen in een garage(box), oprit of carport bij woningen. Haverleij ligt in zone 5, restbebouwde kom (overige kernen). Afhankelijk van de omvang van de woning geldt een normering van 1,5 parkeerplaats per woning (80 – 150 m2) en 1,7 parkeerplaatsen per woning (> 150 m2). Daarnaast wordt per woning gerekend met 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers. De concept verkaveling voor Heesterburgh voorziet voor bijna alle woningen in de buitenring in 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de bewoners en bezoekers van de Burcht en voor de woningen in de buitenring die niet op eigen terrein kunnen parkeren, zijn parkeerplaatsen bij het kasteel voorzien. In het binnengebied zijn in de concept verkaveling plekken gereserveerd voor parkeerpockets ten behoeve van bewoners van naastgelegen woningen en bezoekersparkeren. De overige woningen in de binnenring parkeren op eigen terrein.

Hoofdstuk 5 Milieu

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzoneringen van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. In de directe omgeving van het plan is geen bedrijvigheid. Hinder van bedrijfsactiviteiten is niet aan de orde.

5.2 Geluid

Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. Het plangebied valt net buiten de geluidszone van industrieterrein Rietvelden, waardoor geen geluidsonderzoek industrielawaai nodig is. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is relevant.

Wegverkeerslawaai

Volgens artikel 74 lid 1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan en bij de aanleg of reconstructie van wegen - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom. Het projectgebied ligt in de geluidzone van De Omloop, Hennen Weide en Bokhovense Maasdijk/ Graaf van Solmsweg.

Deze gezoneerde wegen bevindt zich op een relatief korte afstand van het projectgebied en wordt niet afgeschermd door gebouwen. In opdracht van de gemeente 's-Hertogenbosch heeft Croonenburo5 akoestisch onderzoek verricht (Croonenburo5, akoestisch onderzoek Twee kastelen Haverleij te 's-Hertogenbosch, kenmerk RA001-0254057-01B, 4 oktober 2017). De cumulatieve geluidsbijdrage van deze wegen liggen onder de 48 dB. Hiermee voldoen alle toekomstige woningen aan de voorkeursgrenswaarden en zijn er geen akoestische belemmeringen voor de bouw van de woningen. Er is dus ook geen sprake van een hogere grenswaarde(procedure).

Geluidwering

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning moet worden aangetoond dat aan de geluideisen van afdeling 3.1 van het Bouwbesluit wordt voldaan. De karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies moet worden bepaald conform NEN 5077. Hierbij wordt uitgegaan van de gecumuleerde geluidbelasting. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen is een binnenniveau van 33 dB gewaarborgd.

5.3 Luchtkwaliteit

Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen – waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in lucht belaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. Eén van de categorieën uit het NIBM betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Op deze locatie liggen concentraties ruim beneden de geldende grenswaarden voor PM10 en NO2. De luchtkwaliteit vormt geen knelpunt vormt voor de realisatie van dit project.

5.4 Bodemkwaliteit

In het verleden zijn al diverse bodemonderzoeken uitgevoerd op en de directe omgeving van het plangebied. Hierbij is geen bodemverontreiniging aangetroffen. In het plangebied bevinden zich geen urgente of spoedeisende verontreinigingslocaties en geen locaties die hiervan verdacht worden. In het plangebied zijn geen beschikkingen ingevolge de Wet bodembescherming afgegeven. Alles overwegende blijkt dat er op voorhand geen zwaarwegende belemmeringen zijn voor de beoogde woonfunctie.

Voor een gebruiksverandering naar een gevoelige functie, is onderzoek naar de bodem- en grondwaterkwaliteit noodzakelijk. Gezien het feit dat er nog veel grondverzet zal gaan plaatsvinden is voor het plangebied gekozen om in het kader van de omgevingsvergunning en na het grondverzet een verkennend bodemonderzoek uit te voeren.

5.5 Externe veiligheid

Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes over weg en spoor of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Vervoer over water is wel relevant. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven.

Vervoer over water

In het Basisnet Water is de Maas ter hoogte van 's-Hertogenbosch aangemerkt als zogenaamde groene vaarwegen wat inhoudt dat hierover weinig tot geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Voor groene vaarwegen gelden geen beperkingen vanuit het plaatsgebonden risico. Ook is er geen plasbrandaandachtsgebied aangemerkt. Ten aanzien van het groepsrisico is geen verantwoording benodigd vanwege nauwelijks merkbare effecten op het groepsrisico.

Laagvliegroute Defensie

Het plangebied is gelegen binnen een laagvliegroute van Defensie. Dit betekent dat de gemeente hier terughoudend moet zijn met het mogelijk maken van hoogbouw of hoge objecten. Het (landelijke) totaal aan routes wordt jaarlijks door circa 10.000 vlieguren gebruikt, verdeeld over circa 3.000 vluchten. Er zal dus 'af en toe' een oefening in laagvliegen in de omgeving plaatsvinden, maar gezien de verdeling van deze vluchten over het land zal de overlast hiervan op het plangebied beperkt zijn.

5.6 Water

Voor De Haverleij geldt als uitgangspunt integraal waterbeheer. De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn vastgesteld in het Waterplan (2017). Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren, ook is hierin het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebied specifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk. De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd (in de r.o. procedure).

De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen na diverse overlegmomenten tussen waterschap en gemeente. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

De uitgangspunten zijn:

  • Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
  • Voorkomen van vervuiling van water;
  • Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt:
    • 1. Hergebruik;
    • 2. Infiltratie/bergen;
    • 3. Afvoer.
  • Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied.
  • Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving.

Huidige situatie

Het terrein is nu grotendeels onverhard en niet aangesloten op riolering. De grondwaterstand voor het ontwerp (z.g. GHG) is circa 2,0 m+ NAP. De hoogste grondwaterstanden ontstaan bij hoge waterstanden op de Maas.

Waterbergingsopgave

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater verwerkt in het plangebied en de directe omgeving. De waterberging en de hoogteliggingen van het terrein worden zodanig ontworpen dat op de riolering alleen vuilwater aangesloten wordt. Bij het ontwerp van de hemelwatervoorzieningen wordt voldoende berging gecreëerd voor een neerslaggebeurtenis van 60 mm. Bij hevigere neerslag mag dit leiden tot overlast, maar niet tot schade. De hoogteligging is dan zodanig dat hemelwater niet in gebouwen of kelders stroomt.

Ontwerp nieuw watersysteem

  • Schoon afstromend hemelwater wordt binnen het plangebied vastgehouden.
  • Het hemelwater wordt geïnfiltreerd binnen het plangebied middels oppervlakkige infiltratie.
  • Mogelijk wordt een deel van het hemelwater vast gehouden met een groen dak.
  • Het huishoudelijk afvalwater wordt aangesloten op een vuilwaterriolering.
  • Bij de bouw wordt er rekening mee gehouden dat de grondwaterstanden kunnen stijgen, onder andere bij hoge waterstanden op de Maas.
  • Het plangebied grenst aan de dijk van de Maas. Langs deze dijk is in de Keur een beschermingszone aangewezen. In deze zone gelden de in de Keur genoemde beperkingen voor constructies en grondwerkzaamheden. Hier is ook ruimte gereserveerd voor toekomstige aanpassingen aan de dijk.
  • Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater wordt bij de bouw afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (zoals zink en koper) in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen zoals goten en leidingen.

Opties duurzaam watersysteem

De bebouwing van het kasteel ligt hoger dan de omgeving. Al het hemelwater van Heesterburgh wordt opgevangen en geïnfiltreerd in de gazons en de tuinen of onder vrij verval (stroming door hoogteligging) afgevoerd naar de buitenzijde van het kasteeldorp. De groene wadi's of grachten rondom kunnen bij heftige regenbuien onder water schieten. Bij de nadere uitwerking wordt de bodemopbouw onderzocht. Zo nodig wordt bodemverbetering in de wadi's- toegepast om de infiltratiecapaciteit te verbeteren. Het vuilwater wordt ingezameld en aangesloten op de gemeentelijke vuilwaterriolering. Het principe van de afvoer van regen- en dakwater is gelijk aan het principe in het Slot Haverleij.

5.7 Duurzaamheid

Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in de ontwikkeling van Heesterburgh. Een klimaatneutrale stad in 2050 is door de gemeenteraad al in 2008 als hoofddoel vastgesteld. Daarbij is een tweetal tussendoelen benoemd: een klimaatneutrale gemeentelijke organisatie in 2020 en een klimaatneutrale gebouwde omgeving in 2035. Langs 7 lijnen wordt gewerkt aan het behalen van deze doelstelling: woningen, kantoren en industrie, mobiliteit, landschap, energieinfrastructuur, de gemeentelijke organisatie en financiële middelen. Voor het behalen van de doelstellingen is innovatie nodig en projecten/activiteiten waarmee meters gemaakt kunnen worden. Om echt vooruit te kunnen is samenwerking tussen partijen noodzakelijk en verbinding met opgaven die op andere vlakken liggen.

De Haverleij B.V. kan en wil met de realisatie van het plan een belangrijke bijdrage leveren aan de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Met het unieke stedenbouwkundige concept van kasteeldorpen in een groen/blauwe omgeving is het mogelijk om een duurzame ontwikkeling tot stand te brengen die verder gaat dan alleen de energietransitie. Het ruimtelijke groene landschap en de compacte organisatie van de woningen zijn logische dragers van een gezonde leefomgeving op fysiek en sociaal vlak. Zogenaamde blauwe zones (onderzoek Buettner D.) op aarde zijn daarvoor de inspiratie: gebieden waar mensen een gezondere leefstijl hebben met positieve gevolgen op de gemiddelde leeftijd, gezondheid en levensgeluk. Beweging, gezond eten, hechtheid van de gemeenschap, rust en de omgeving zijn daarin cruciale factoren. Het duurzaamheidsprogramma voor Heesterburgh krijgt invulling in de bouw van de woningen, mobiliteit, het ontwikkelen en gebruiken van het landschap, in de gebouwde omgeving en in gedeelde voorzieningen.

De hoofdopzet van de Haverleij is duurzaam van karakter. Nog sterker dan in de reeds bestaande kastelen is er een relatie tussen het wonen en het omringde natuurlijke landschap en vaak ook met de Maas. Zicht op het omringende landschap vanuit de woningen is een belangrijk ontwerpuitgangspunt, net als privégroen dat overgaat in het landschap. Langzaamverkeerroutes die het woongebied verbinden met het omringende landschap versterken deze relatie. Er is diversiteit in woningprogramma, aansluitend op de marktvraag. Daken bieden ruimte voor zonnepanelen.

Er wordt gewoond in kleine gemeenschappen. De organisatie van de woningen aan straten en pleinen stimuleert de ontmoeting tussen de bewoners. De woonomgeving, met een menselijke maat en gemeenschappelijke verblijfsruimten, faciliteert sociale binding; het doel is dat mensen zich thuis voelen en zich verantwoordelijk voelen voor de eigen woonomgeving. Ook vraagt het beheer van de openbare ruimte op het kasteel om samenwerking tussen de bewoners. Er is voor het autoverkeer één toegangsweg. In de kastelen wordt het delen van (elektrische) auto's en fietsen gestimuleerd. Dit alles biedt een voor de bewoners veilige en vertrouwde woonomgeving en een duurzame manier van samen leven.

Concreet worden op gebiedsniveau, kasteelniveau en woningniveau de volgende onderstaande maatregelen op het gebied van duurzaamheid getroffen:

Maatregelen op het niveau van landgoed De Haverleij:
- Het landschapsontwerp is gericht op het verder uitbouwen van de ecologische waarden en een duurzaam watersysteem. In het aan te leggen landschap krijgt de bestaande ecologie een plek en wordt er diversiteit toegevoegd;
- Er wordt gebruik gemaakt van inheems plantmateriaal;
- Biodiverse inrichting met gradiënten; droge, drasse en natte omstandigheden;
- Standplaatsen voor groen worden zo optimaal mogelijk gemaakt; bomen staan zoveel mogelijk in grote groenvlakken zodat er voldoende ruimte is om te wortelen en te groeien;
- Bij- en vlindervriendelijk door middel van rozen, vaste planten en kruidenrijke bermen;
- Het natuurnetwerk wordt aangevuld door middel van poelen (hagedis, kikker), zoomvegetatie, hagen en haagstruwelen (struweelvogels, insecten en vlinders) en drasse plekken;
- De in het landschappelijk ontwerp opgenomen zone 'landgoedbos' draagt bij aan een aanzienlijke toename van bomen op de oorspronkelijke agrarische gronden. Deze bomen leveren hun bijdrage aan CO2-opslag;
- Hemelwater wordt op een natuurlijke wijze afgevoerd en teruggegeven aan het landschap. Het water wordt in het gebied vastgehouden en geïnfiltreerd;
- Het oppervlak verharding blijft zoveel als mogelijk beperkt;
- De omgeving biedt alle mogelijkheid voor beweging, spelen en recreatie;
- Er worden nieuwe paden toegevoegd zodat je een route door het landschap kan lopen.
 
Maatregelen op het niveau van het kasteel Heesterburgh:
- Voortborduren op een sterk ruimtelijk raamwerk;
- Er wordt gebouwd op een reserveringslocatie;
- Er wordt gebruik gemaakt van de bestaande landschappelijke kwaliteiten (zichtlijnen in het landschap, handhaven bestaande bomen, behouden en versterken bestaande hoogteverschillen);
- Duidelijke identiteit die mensen bindt waardoor het plan meer kansen heeft voor een bestendige toekomst;
- Concept faciliteert een hechte gemeenschap;
- Diversiteit in woningprogramma qua m2 en typologie (appartementen en grondgebonden woningen in de vorm van vrijstaande woningen, twee-, drie en vierkappers en rijtjeswoningen;
- Gemeenschappelijke groene verblijfsruimten zoals brinken en een groen binnengebied;
- Hoogwaardige inrichting openbare ruimte met robuuste materialen (gebakken klinkers, kinderkopjes);
- Aansluiting op en uitbreiding van het bestaande langzaamverkeerroutes;
- Oriëntatie van kavels aangepast aan oriëntatie op de zon.
 
Maatregelen op het niveau van de woningen in kasteel Heesterburgh:
- De woningen krijgen geen aansluiting op aardgas/ all-electric woningen;
- Toepassing van een EPC van 0,25 of lager;
- Er wordt gebruik gemaakt van duurzaam gecertificeerd hout (het hout heeft bijvoorbeeld een FSC-keurmerk of PEFC-kenmerk);
- Toepassing van zonnepanelen;
- Toepassing van warmte-koude-opslag voor de eengezinswoningen en een pelletkachel voor de Burcht;
- Toepassingen van natuur inclusief bouwen, bijvoorbeeld het aanbrengen van vogelvides in de dakgoten voor nestgelegenheden voor huismussen en gierzwaluwen, of op te nemen neststenen in het metselwerk, kunstnesten voor vleermuizen en huiszwaluwen;
- Laadpalen voor elektrische rijden;
- Ruime opzet waarbij woningen ruim voorzien zijn in daglicht;
- Robuuste materialen die lang meegaan;
- Duurzaam detailleren zodat materialen lang houdbaar blijven;
- Er worden ruime bergruimten gerealiseerd zodat mensen hun (elektrische) fiets goed kunnen stallen, wat fietsen zal stimuleren;
- grote tuinen wat zal bijdragen aan goede opvang van het regenwater.  

5.8 Flora en fauna

De flora en fauna in het gebied zijn met de ontwikkeling van De Haverleij er op vooruit gegaan. Wat voorheen een intensief beheerd landbouwgebied was met monotone graslanden en maisakkers en t relatief weinig natuurwaarden. Is het gebied omgevormd naar een afwisselend landgoed met bossen, struweel, ruigten, bloemrijke graslanden en waterpartijen. Hier vinden verschillende soorten flora en fauna leefgebied binnen een gevarieerd landschap. Met de ontwikkeling van de Haverleij zijn er nieuwe ecotopen ontstaan waar verschillende soorten vogels, insecten, amfibieën en zoogdieren van profiteren. Met de bouw van Heesterburgh en Oeverhuyze wordt de biodiversiteit en kansen voor soorten in het gebied verder versterkt.

Enkele bouwpercelen hebben langere tijd braak gelegen. Hier is tijdelijke natuur ontstaan. Delen van deze tijdelijke natuur komen terug in het ontwerp of worden versterkt door de aanleg van nieuwe natuur. Met de aanwezige natuurwaarden en beschermde soorten wordt zorgvuldig omgegaan. Verbodsartikelen uit de Wet Natuurbescherming worden niet overtreden dan wel wordt er een ontheffing aangevraagd voor het nemen van compenserende en mitigerende maatregelen.

Via een eerste quickscan naar aanwezige beschermde soorten flora en flauna is aangetoond dat er mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Nader onderzoek is nodig om aan te tonen om welke soorten het precies gaat en hoe deze gebruik maken van het gebied. Wanneer de gunstige staat van instandhouding van deze soorten gehandhaafd blijft is er zicht op een ontheffing op de Wet Natuurbescherming. Hiervoor wordt een mitigatie – en compensatieplan opgesteld en ter beoordeling voorgelegd aan het bevoegd gezag. Daarnaast mogen de ontwikkelingen in het gebied geen negatieve effecten veroorzaken op de aangewezen Natura2000 gebieden en het aangrenzende Natuurnetwerk Brabant en EHS.

Beschermde soorten en natuurgebieden

Op 23 oktober en 1 november 2007 is er in het kader van de Wet Natuurbescherming een quickscan in het plangebied uitgevoerd. (Regelink ecologie en landschap, Ecologische quickscan bestemmingsplan Oeverhuyze en Heesterburgh, kenmerk: RA 17482-01, 21 november 2017)

Natuurgebieden
Het Natura 2000-gebied dat het dichtste bij het plangebied ligt is 'Vlijmense Ven, Moerputten en Bossche Broek'. Dit gebied ligt op een afstand van 4 km van het plangebied. Op ruim 8 km afstand ligt het Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. De ontwikkelingen en activiteiten in het plangebied hebben geen negatieve effecten op de Natura-2000 gebieden, daar deze op ruime afstand liggen.

De bestemmingsplanwijziging en de bijbehorende ingrepen vinden niet plaats binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN), in Noord-Brabant aangeduid met NNB, maar wel in de directe omgeving ervan. De provincie hanteert ten aanzien van het NNN een externe werking, ingrepen in de directe omgeving mogen geen nadelige effecten hebben op de wezenlijke kernmerken en waarden van het NNN.

De functie van het gebied betreft wonen. Er worden geen negatieve effecten verwacht op NNB vanuit het plangebied. De natuurdoeltypen die rusten op het gebied zijn: rivier, zoete plas en droog schraalgrasland en bos. Mogelijkerwijs neemt met de ontwikkeling de recreatie druk in de toekomst op het NNB toe. Dit heeft geen negatieve invloed op de wezenlijke waarden en ontwikkeling van de natuurdoeltypen van het NNB. Langs het plangebied loopt de Luisbroekse wetering, deze is aangewezen als ecologische verbindingszone. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten op deze EVZ.

Beschermde soorten

Vogels

Binnen het plangebied is mogelijk de jaarrond beschermde nest van een sperwer en ransuil aanwezig. Ook is het plangebied mogelijk een onderdeel van het foerageergebied van de steenuil en torenvalk. Naar broedgevallen van deze vogels moet binnen het plangebied en in de omgeving ervan nader onderzoek worden uitgevoerd. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen binnen of in de directe omgeving van het plangebied de betreffende functies behouden kunnen blijven. Voor de andere mogelijke aanwezige soorten broedvogels geldt dat de werkzaamheden in de nabijheid van nesten, buiten het broedseizoen uitgevoerd dienen te worden. Werkzaamheden die uitgevoerd worden tijdens het broedseizoen kunnen leiden tot het verlaten van nesten met eieren of jongen en brengen de functionaliteit van de nesten in gevaar en zijn een overtreding van artikel 3.1 lid 1 en 2 Wet natuurbescherming. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen kan voorkomen worden door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen. Een standaardperiode voor het broedseizoen is er niet, voor de meeste vogels geldt dat het broedseizoen loopt van ongeveer 15 maart tot 15 juli.

Planten

In het plangebied komt mogelijk tonghaarmuts voor. Het plangebied moet daarom door een ter zake deskundige nader onderzocht worden op de tonghaarmuts. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen de groeiplaats(en) van tonghaarmuts binnen of in de directe omgeving van het plangebied behouden kunnen blijven. In het plangebied komen mogelijk wilde ridderspoor en andere onder dit beschermingsregime vallende planten voor. Het plangebied moet onderzocht worden op het voorkomen van beschermde soorten planten. Onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde soorten planten is noodzakelijk. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen binnen of in de directe omgeving van het plangebied de functies die het plangebied vervult voor overige beschermde planten behouden kunnen blijven. De mogelijke invloeden van de ingrepen op deze functies staan het wijzigen van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

Zoogdieren

Het plangebied kan essentieel foerageergebied zijn voor een aantal soorten vleermuizen. Ook kunnen essentiële vliegroutes van vleermuizen aanwezig zijn. Onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen is noodzakelijk. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen binnen of in de directe omgeving van het plangebied de functies die het plangebied vervult voor vleermuizen behouden kunnen blijven. Natuurinclusief bouwen is een maatregel die aanvullend kan werken op eventuele mitigatie en compensatie maatregelen en nieuw leefgebied voor vleermuizen creëert.

In de directe omgeving van het plangebied kan de bever passeren. De bever is een tolerante soort die zich regelmatig ophoudt in de omgeving van mensen. Er is voor deze soort zodoende geen negatief effect te verwachten. Voor zover bekend komt otter momenteel niet voor in de omgeving van het plangebied. Gelet op de ontwikkeling van de verspreiding van otter in Nederland is te verwachten dat binnen afzienbare tijd deze soort hier wel voorkomt. De directe omgeving van het plangebied kan van belang zijn als verbindingsroute voor deze soort. Met behulp van uiteenlopende maatregelen, zoals het toepassen van verlichting met afschermende armaturen en het aanplanten van struiken en bomen langs de rand van het plangebied, zijn negatieve effecten op de otter te voorkomen. Mogelijke invloeden van de ingrepen op de otter en zijn leefgebied staan het wijzigen van het bestemmingsplan derhalve niet in de weg.

In de directe omgeving zijn sporen gevonden van mogelijk das. In het plangebied komen mogelijk verder ook steenmarter, bunzing, hermelijn en wezel voor. Naar deze soorten dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen binnen of in de directe omgeving van het plangebied de functies die het plangebied vervult voor marterachtigen behouden kunnen blijven. Bij de ingrepen kunnen vermijdbare negatieve effecten optreden bij konijn, vos en ree. In het kader van de zorgplicht moeten voorafgaand aan de ingrepen maatregelen worden genomen die deze negatieve effecten voorkomen.

Amfibieën

Binnen het plangebied en in de directe omgeving ervan komt mogelijk de rugstreeppad, kamsalamander en poelkikker voor. Naar deze soorten dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Verwacht mag worden dat door het treffen van mitigerende en/of compenserende maatregelen binnen of in de directe omgeving van het plangebied de functies die het plangebied vervult voor amfibieën behouden kunnen blijven.

Conclusies

Vervolgonderzoek naar de sperwer, ransuil, steenuil, torenvalk, tonghaarmuts en andere beschermde planten, vleermuizen, amfibieën en marterachtigen is nodig. Dit wordt tijdens het seizoen waarbinnen de soorten aanwezig en actief zijn uitgevoerd om de aanwezigheid van beschermde soorten definitief vast te stellen. Dit onderzoek vind plaats voorafgaand aan de uitvoering van de werkzaamheden. Indien er beschermde soorten worden aangetroffen, kan de functionaliteit gunstige staat van instandhouding van deze soorten in dit geval middels mitigerende maatregelen gegarandeerd worden. Indien nodig, zal met een compensatie- en mitigatieplan ontheffing aangevraagd op de verbodsartikelen uit de Wet Natuurbescherming bij het bevoegd gezag.

Voorafgaand en tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden zal het bepaalde in de Wet Natuurbescherming in acht genomen worden

  • Voor aanvang van de kapwerkzaamheden zal duidelijkheid worden verkregen omtrent de eventuele aanwezigheid van (broed)vogels;
  • Overtredingen ten aanzien van vogels zullen worden voorkomen door rekening te houden met het broedseizoen;
  • Overtreding ten aanzien van de tonghaarmuts en andere beschermde soorten planten zal worden voorkomen door deze te ontzien of indien mogelijk door verplaatsing;
  • Voor de aanvang van de werkzaamheden zal duidelijkheid worden verkregen omtrent de aanwezigheid van vleermuizen, das en kleine marterachtigen;
  • Voor de aanvang van de werkzaamheden zal duidelijkheid worden verkregen omtrent de aanwezigheid van de rugstreeppad, kamsalamander en poelkikker;
  • voorafgaande aan de uitvoering van de ingrepen maatregelen te nemen die vermijdbare effecten op konijn, vos en ree voorkomen.

Gelet op de gevonden en te verwachten ecologische waarden en de beoogde planontwikkeling is de verwachting dat de wijziging van het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Het plangebied maakt landschappelijk gezien onderdeel uit van het rivierenlandschap van de Maas. In de ondergrond vinden we de resten van een dynamisch rivierenlandschap waar restgeulen, oeverwallen en komgebieden door elkaar heen liggen. Uit het plangebied zelf zijn geen archeologische vondsten bekend, maar op basis van de ontwikkeling van het landschap kan de bewoning in het plangebied teruggaan tot ver in de prehistorie. Vergelijkbare nederzettingen als Bokhoven en Engelen gaan in ieder geval terug tot de Vroege Middeleeuwen dus het is aannemelijk dat ook in het plangebied mogelijk sporen uit deze periode aanwezig zijn. Alleen bij diepe ontgravingen kunnen resten uit deze tijden naar boven komen.

Archeologische waarden en verwachtingen

Voor het plangebied geldt dat de oeverafzettingen van de Maas een hoge archeologische verwachting hebben. Eventueel aanwezige archeologische vindplaatsen bevinden zich op wisselende diepte in de oeverwalafzettingen. Door de erosieve kracht van het rivierwater kunnen vindplaatsen in de loop van de tijd ook zijn verdwenen.

Algemeen archeologiebeleid

De archeologische waarden en verwachtingenkaart vormt de basis voor het gemeentelijke archeologiebeleid. Dit archeologiebeleid is in juni 2010 vastgesteld. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Archeologisch onderzoek is noodzakelijk wanneer de geplande ingrepen de vrijstellingsgrenzen uit het bestemmingsplan overschrijden. Als onderdeel van de ruimtelijke procedure voor deze ontwikkelingen moet dan ook een waardestellend archeologisch onderzoek worden overlegd. Wettelijk geldt dat de kosten van het archeologisch onderzoek ten laste komen van de initiatiefnemer ('de verstoorder betaalt'). Op basis van de resultaten van dit onderzoek kan aan de vergunning bijvoorbeeld de voorwaarde tot het laten uitvoeren van een opgraving worden verbonden. Voor het aanbrengen van heipalen is over het algemeen geen archeologisch onderzoek vereist. Een uitzondering geldt voor het beschermd archeologisch monument. Ook wanneer er sprake is van zeer veel heipalen kan een archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn. Bij een hoge dichtheid aan heipalen wordt de ondergrond immers toch intensief verstoord.

Archeologiebeleid plangebied

Ten behoeve van het plangebied is een verkennend booronderzoek uitgevoerd (Transect: archeologie, erfgoed, ruimte, inventariserend veldonderzoek 's-Hertogenbosch, Haverleij, kenmerk: 17090080, 27 december 2017) om te bepalen of in de ondergrond archeologisch relevante niveaus verwacht kunnen worden. Dit onderzoek was relatief bescheiden van opzet omdat de beide locaties al bouwrijp zijn gemaakt en de bodemingrepen dieper dan 50 cm ook zeer beperkt zijn. Gezien de diepte tot waarop geboord moest worden is het onderzoek uitgevoerd met een mechanische boor. Tijdens de uitvoering van het veldwerk bleek de locatie ter hoogte van Oeverhuyze niet tot slecht toegankelijk voor de machine. Er is toen voor gekozen om de langste twee boorraaien ter hoogte van Heesterburgh wel uit te voeren om zo toch een goede indruk te krijgen van de ondergrond. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat in de geologische ondergrond geen niveaus aanwezig zijn waarin behoudenswaardige archeologische vindplaatsen verwacht kunnen worden. De bodemopbouw wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door kleiige komafzettingen. Archeologische vindplaatsen worden met name verwacht op de meer zandige oeverafzettingen maar deze bleken zeer dun of slecht ontwikkeld.

Op basis van deze bevindingen is besloten om de archeologische verwachting voor beide plangebieden naar beneden toe bij te stellen tot laag. Dit betekent dat er geen noodzaak is tot het uitvoeren van archeologisch vervolgonderzoek.

In zijn algemeenheid geldt wel dat, indien tijdens werkzaamheden archeologische vondsten worden gedaan, men wettelijk verplicht is dergelijke vondsten te melden aan de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Ook de gemeentelijk archeoloog wordt in dit geval op de hoogte gebracht.

Overige cultuurhistorische elementen

Behalve de archeologische en bouwhistorische kenmerken van het plangebied moeten ook de overige cultuurhistorische aspecten zoals historisch geografische elementen in het bestemmingsplan worden betrokken. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft hiertoe voor de hele gemeente een inventarisatie van zichtbare cultuurhistorische elementen/relicten laten uitvoeren. De gemeente is ook voornemens om de cultuurhistorische inventarisatie uit te werken in een cultuurhistorisch beleid. Er is bekeken welke cultuurhistorische elementen van belang zijn. Van de oorspronkelijke percelering is niets meer over. De bouw van de bestaande kastelen binnen De Haverleij en de daarbij behorende landinrichting domineren het beeld van dit gebied. De enige twee originele elementen zijn de Bokhovense Maasdijk en de weg Hennenweide aan de westkant van het plangebied. Beide zijn al zichtbaar op de kadastrale kaart van 1832. De Graaf van Solmsweg, die in het verlengde van de Bokhovense Maasdijk ligt, is van na 1832.

Hoofdstuk 6 Juridisch-bestuurlijke aspecten

6.1 Plansystematiek

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

Het bestemmingsplan 'Heesterburgh' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het gebruik en het bouwen van gronden en bouwwerken binnen het plangebied.

Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is hierbij naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels. Hiervoor is aansluiting gezocht bij de gemeentelijke bestemmingsplannen.

6.2 Opzet van de regels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

  • 1. Hoofdstuk 1 Inleidende regels: Hierin worden de gebruikte begrippen en de wijze van meten omschreven. Deze aspecten zijn belangrijk voor het toepassen en interpreteren van de regels in de overige hoofdstukken.
  • 2. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels: Hier worden voor alle in het plan voorkomende bestemmingen en de bijbehorende regels uiteengezet.
  • 3. Hoofdstuk 3 Algemene regels: In dit hoofdstuk staan de anti-dubbeltelregel, de algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels.
  • 4. Hoofdstuk 4 Overgangs en slotregels: Hierin is het overgangsrecht geregeld alsmede de citeertitel. .

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In Artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Bestemming Groen is toegekend aan de brinken in het dorp. Binnen deze bestemming ligt het accent op de groene uitstraling. Eventuele bebouwing binnen deze bestemming is slechts in geringe mate en alleen voor de bestemming 'Groen' toegestaan.

Bestemming Natuur is toegekend aan de gronden die behoren rondom het kasteel. De gronden zijn bestemd voor het behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem en de ecologische en landschappelijke waarden. Tevens zijn een deel van de gronden bestemd met een specifieke aanduiding landgoedbos waardoor de gronden mede bestemd zijn voor extensieve recreatie, natuurontwikkeling en houtproductie, met dien verstande dat minimaal 70% en maximaal 90% van de gronden dient te zijn ingeplant als bos en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Een ander deel van de gronden zijn bestemd met een specifieke aanduiding park waardoor de gronden mede bestemd zijn voor (park) tuin en recreatief uitloopgebied, met dien verstande dat minimaal 15% en maximaal 30% dient te zijn ingeplant als bosstroken en dat voldoende ruimte wordt gereserveerd voor recreatieve voorzieningen als wandel- en fietspaden en speel- en rustplekken. Hiermee wordt geborgd dat de groene en blauwe landschapsontwikkeling behouden blijft voor Heesterburgh.

Bestemming Verkeer

Deze gronden zijn primair bestemd voor voorzieningen van verkeer en verblijf. Wegen, fiets- en voetpaden en bouwwerken ten behoeve van de functie mogen binnen deze bestemming worden gerealiseerd.

Bestemming Wonen -1

Wonen -1 betreft de woningen gelegen aan de buitenzijde van Heesterburgh en de Burcht. Het bestemmingsplan maakt in de bestemming 'Wonen -1' onderscheid tussen verschillende woningtypologieën. Ter plaatse van de Burcht is in het bestemmingplan een aanduiding 'gestapeld' opgenomen, waar uitsluitend gestapelde woningen zijn toegestaan. Binnen de bestemming Wonen -1 zijn voor de woningen en voor de Burcht bouwvlakken opgenomen. In de regels van het bestemmingsplan is bepaald dat de woningen dienen te worden voorzien van een kap. Tevens is er een zone opgenomen waar bijgebouwen en overkappingen onder voorwaarden mogen komen. Individuele erfafscheidingen zijn niet toegestaan, uitgezonderd voor de hoekpercelen, daar is een erfafscheiding in de vorm van een gebouwde tuinmuur toegestaan. De gronden aan de buitenzijde van het kasteel hebben de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd' gekregen, zodat er aan de buitenzijde van het kasteel geen bebouwing gerealiseerd kan worden en de landschappelijke waarden in stand gehouden kunnen worden en verder ontwikkeld kunnen worden. Hiermee wordt ook een overgangszone van wonen naar natuur gerealiseerd. Door het opnemen van deze regeling in de regels van het bestemmingsplan wordt voorkomen dat er vergunningsvrij gebouwd kan worden in de tuinen aan de buitenzijde van het kasteel Heesterburgh. Verder bevat het bestemmingsplan een aantal gebruiksregels, onder andere gaan de gebruiksregels in op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Bestemming Wonen -2

Wonen -2 betreft de woningen gelegen aan de binnenring. Binnen de bestemmings- c.q. bouwvlakken ontstaan bouwpercelen en daarmee achtererfgebieden. Enkele bijgebouwen en overkappingen zijn middels een aanduiding toegestaan, overige bijgebouwen en overkappingen zijn onder voorwaarden binnen de bestemming toegestaanbinnen en buiten het bouwvlak. Individuele erfafscheidingen zijn niet toegestaan, uitgezonderd voor de hoekpercelen, daar is een erfafscheiding in de vorm van een gebouwde tuinmuur toegestaan. Verder bevat het bestemmingsplan een aantal gebruiksregels, onder andere gaan de gebruiksregels in op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene bepalingen komen de anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In deze paragraaf zijn tot slot de algemene, overgangs- en slotregels opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan Heesterburgh betreft een gemeentelijke grondexploitatie waarbij woningbouwkavels worden verkocht aan toekomstige bewoners. Er is sprake van een sluitende gemeentelijke grondexploitatie.

Artikel 6.12 Wro verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing, omdat er sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie. De te maken kosten worden verhaald door de verkoop van bouwgrond. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

Gesteld kan worden dat de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is.